關于過戶

江女士問：我購買了一套二手房，產(chǎn)權證過戶了但土地證還沒有過戶。這樣可以嗎？

陳平律師回復：沒有土地證只有房產(chǎn)證的房屋不能得到法律完全的保護。不及時辦理土地使用證，購房人的土地合法權益可能會有以下四方面的影響：1、住房用地的土地使用權不能得到法律確認，無法判定所購房屋用地是否合法；2、住房用地的合法權益得不到法律保護，特別是對公寓式住宅。因其在售房時已將房屋所占土地及附屬公共用地計入房屋總價，購房人應共同享有這部分土地的使用權，但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權利及范圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯；3、房屋沒有土地使用證不能上市出售，經(jīng)國土資源部會簽，建設部發(fā)布的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市必須提交房屋所有權證和土地使用權證書；4、沒有住房用地土地使用證，住房用地的土地使用權不能抵押貸款，而且住房用地土地使用權有被原土地使用者抵押的危險。建議江女士積極去辦理土地使用證。

夏女士問：我購買了一套二手房，公證已經(jīng)做好了，錢也付給賣家了，只是還沒有過戶。現(xiàn)在找不到賣家了，我該怎么辦？我自己可以過戶嗎？

陳平律師回復：自己是不能過戶的，應想辦法找到賣家，如無法找到，夏女士可向人民法院起訴賣家，經(jīng)法院向賣家公告送達起訴書后，作出缺席判決，夏女士拿著判決再去過戶。

劉先生問：我打聽到市內(nèi)某巷要進行老城區(qū)改造，巷內(nèi)張某住房會被列為拆遷戶，經(jīng)和張某多次協(xié)商并簽訂了購房協(xié)議，我用5萬元買下了張某的一間幾乎不能住的舊房，但我們未到房管部門辦理過戶手續(xù)。后城區(qū)改造規(guī)劃改變，我購買的住房未列入拆遷范圍，我要求張某退我的錢，我還張某舊房，張某不愿意，請問我該怎么辦？

陳平律師回復：房屋買賣屬于特定物的買賣，與其他一般物的買賣不同，國家對房屋的買賣有相關規(guī)定。買賣雙方不僅要遵循一般的買賣規(guī)則，同時還必須依照國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，另外辦理特定的手續(xù)。國務院《城市私有房屋管理條例》第九條規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。未經(jīng)辦理登記手續(xù)，私下買賣房屋的行為是不被法律所保護的。劉先生可向法院起訴要回自己的購房款。關于產(chǎn)權張女士問：我和丈夫于2001年協(xié)議離婚，有一套福利分房，是他單位的房子，我們于1999年買下了100％的產(chǎn)權。但在離婚協(xié)議里沒有提到這套房子歸屬哪一方，那么現(xiàn)在這房是否屬于夫妻雙方共有財產(chǎn)？

陳平律師回復：該房是在離婚以前買下了100%產(chǎn)權，如無其他特殊情況，屬于夫妻共有財產(chǎn)。

關于違約

張先生問：我賣了一套房子給中介，簽的協(xié)議上說是一個星期之內(nèi)付款，但是后來才被告知要兩個月以后才能付款，我因此不想賣這套房子了，請問這樣是違約嗎？

陳平律師回復：協(xié)議上明確約定了一個星期內(nèi)付款，中介到期未付，屬中介違約，張先生有權按雙方在協(xié)議中的約定來追究中介的違約責任。雙方的買賣房屋協(xié)議如明確約定中介不按時付款可解除協(xié)議，則張先生可以不賣這套房子給中介。

李女士：我是某小區(qū)的住戶，入住后物業(yè)管理公司發(fā)給我們每戶一冊《住戶手冊》，該手冊規(guī)定：“違反了本手冊的有關條款，視情節(jié)給予50至200元的罰款”。物業(yè)公司有權在住戶手冊上寫“違者罰款”嗎？

陳平律師回復：根據(jù)《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內(nèi)實施。”而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，也不符合《行政處罰法》第十七條、十八條、十九條規(guī)定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織。因為它不是事業(yè)單位，其他方面也不符合第十九條規(guī)定的受委托組織的條件，所以無權實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，其處罰規(guī)定是違反《行政處罰法》的。

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