又到交房時節(jié)。每當這時，收房的人總是滿心喜悅又忐忑不安。喜的是終于可以住上新房子了，憂的是萬一房子出現(xiàn)質(zhì)量問題該如何處理？近日，本報就接到讀者詢問：收房以后才發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，這時是否還可以退房？該如何保障自己的權利？我們咨詢了本刊的法律顧問，就此問題，律師做出了回答。
房屋建筑作為永久性的建筑物，其質(zhì)量的可靠性與房屋使用人的人身與財產(chǎn)安全等切身利益密切相關。在商品房買賣中，質(zhì)量糾紛也是開發(fā)商與購房人最為常見的爭議。作為律師，經(jīng)常聽到購房人提出這樣的問題：商品房的質(zhì)量問題是在房屋交付使用后一段時間才被發(fā)現(xiàn)，作為購房人，是否能夠要求退房？質(zhì)量問題為何在房屋交付后才發(fā)現(xiàn)？
商品房的建筑質(zhì)量問題錯綜復雜，既有可能是勘察、設計方面的原因?qū)е碌模嘤锌赡苁鞘┕し矫娴脑蛩斐傻模液芏嚯[蔽工程在商品房建好后已被隱蔽，無法通過肉眼觀察。作為購房人，受其掌握的知識和條件的限制，在辦理商品房交接時，僅能發(fā)現(xiàn)一些顯而易見的質(zhì)量問題，如墻面開裂、油漆飾面脫落、陽臺積水等。因此，在商品房使用后一些質(zhì)量問題才逐漸顯露并且被購房人所發(fā)現(xiàn)就不足為奇了。出現(xiàn)質(zhì)量問題時購房人有哪些權利？
我國法律除要求房地產(chǎn)開發(fā)商在交付商品房給購房人使用前，必須對商品房進行驗收，非經(jīng)驗收合格的商品房不得交付使用外，還規(guī)定開發(fā)商不能因交付給購房人的商品房是經(jīng)驗收合格的，就可以免除其質(zhì)量責任。除非是由于不可抗力或購房人自己的原因?qū)е碌纳唐贩繐p壞。所以，對商品房交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，購房人可以通過多種途徑得到救濟：如使用維修基金進行維修，要求開發(fā)商承擔保修責任，對于因質(zhì)量問題給購房人造成損失的，可以要求開發(fā)商承擔損害賠償責任等。當然，也包括要求解除與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的購房合同，將商品房退還開發(fā)商。因此，對于上文中提到的問題，答案當然是肯定的，即購房人在一定條件成立時有權要求退房。購房人在何種情況下可以退房？
根據(jù)我國《合同法》等法律法規(guī)以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等司法解釋的規(guī)定，在商品房的房屋主體結(jié)構、地基基礎質(zhì)量不合格或者除主體結(jié)構、地基基礎外房屋其他部分出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題，導致嚴重影響房屋的正常居住使用，使購房人購買商品房用于居住的合同目的最終無法實現(xiàn)的情況下，購房人要求解除合同的主張，法院應該予以支持。也就是說，在商品房主體結(jié)構不合格或者商品房存在質(zhì)量問題嚴重影響購房人正常居住使用的情況下，購房人可以要求退房。
分析上述兩種出現(xiàn)質(zhì)量問題時購房人可以退房的情形，我們不難看出：法律之所以如此規(guī)定，意在保護購房人的生命、財產(chǎn)安全。如果房屋的質(zhì)量問題已使購房人無法再居住，或繼續(xù)居住會使其生命、財產(chǎn)受到重大威脅，在此情況下法院如果仍然不支持購房人退房主張，那么對于購房人很顯明是不公平的。律師提示
為了避免或者減少房屋質(zhì)量問題引起的糾紛，律師特別提醒廣大的購房人注意以下問題：
在開發(fā)商交房時，一定要審查商品房經(jīng)驗收合格的證明，并要求開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》。在對商品房進行檢驗時，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可要求開發(fā)商先承擔修復等質(zhì)量責任，再辦理商品房的交房手續(xù)。
對商品房交付使用后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，非因不可抗力或自己的原因造成的，可以要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔保修責任。
在商品房的合理使用年限內(nèi)，發(fā)現(xiàn)有嚴重的質(zhì)量問題的，可以請有相應鑒定資格的機構對房屋質(zhì)量進行鑒定。如果經(jīng)鑒定確定房屋存在主體結(jié)構質(zhì)量不合格或存在其他嚴重的質(zhì)量問題致使無法正常居住使用的，可以要求退房。上海市建緯律師事務所昆明分所
李俊華、楊芳律師（云南日報）
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