投資風險

擁有自開的一家小店也許是很多人的夢想，在宏觀調控使得短期投資方式充滿風險的當下，很多人燃起了對商鋪投資的熱情。于是，在繼2004年商鋪投資成為理財的新模式之后，2005年，商鋪理財仍如5月的映山紅，如火如荼。商鋪投資，因其穩定、風險小、回報率高等諸多優勢，已成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種重要的理財選擇。2005年，中國十大城市的購物中心在建項目面積已達1900萬平方米，20萬平方米以上規模的商業地產項目總規模近1300萬平方米，社區商業的總供應量已達到440萬平方米。由此可見，在宏觀調控的背景下，商鋪投資是房地產投資理財中最具吸引力的。然而，投資商鋪難免會有風險，但怎樣把風險降到最低，能夠放心地去投資?收益由?-來保障?投資者在決定投資商鋪之前，要關注以下兩點:

第一，找到一個有保障和依靠的目標是非常關鍵的。綜合比較現有的各種商業投資品種，想安全地坐收租金，一定要選擇有銀行擔保的、有收益保障的商鋪。商鋪在銀行擔保的時間長度上有3、5年、10年甚至長達20年的，所以在選擇時要根據收益的周期來慎重比較。

第二，看項目所在地是否有足夠的商機。

首先，是選好地段。即：第一類是發展多年、商業較成熟，常是城市消費最為集中的地段，因此投資門檻相對較高。第二類是正在發展壯大的城市副商圈。這類地段依附大型住宅區或者商務中心區，擁有足夠的消費體量，增長勢頭良好，在遠景規劃、政策導向上擁有明顯的優勢。第二類應當是商鋪理財者投資的重點。

其次，是否有便利的交通和充足的停車位，要清楚了解商鋪所在區域的整體規劃，避免因動拆遷、改造改建等造成損失。商鋪所在具體位置非常關鍵，地產大亨李嘉誠曾說過:地段，地段，還是地段。投資商鋪要規避"坑子鋪"，避免客流被隔離欄、綠地、高架橋等阻斷；轉角商鋪門前要有較寬敞的空地，不然的話，行人路過也不會停留。

風險防范

風險需防范商鋪理財的方式有兩種：第一，你可以租用商鋪，自己做老板，參與?-營，擁有自己的一家店鋪。第二，也可以不參與?-營，只是炒賣商鋪房價，或出租?-營，從中獲利。但無論哪一種方式進行理財，均非“一手擲出，十指皆金”，作為一種理財手段，它同樣具有不可避免的風險需要理財者去防范。

首先，如同購置住宅類物業，商鋪選擇同樣要仔細考慮開發商的資質和信用。一定要選擇信譽良好，且具有統一、強大的?-營管理能力的開發商，不要被一些故意夸大投資回報率的開發商所迷惑。開發商資質考察的方法有不少，如察看相關資質證明，實地考察，向已租購該商鋪的投資者詢問情形，查詢開發商以往項目成功案例等。

另外，商鋪理財需有長遠眼光和預見性，緊密結合國家、地方政府的城市規劃，關注城市規劃發展動態，避免短期行為造成的損失。目前，很多城市都在進行形象工程，城市內不少地段都要進行改造，如果商鋪面臨拆遷，容易使長期苦心?-營起來的商業信譽遭受損失，使商鋪理財者在短期內遭受損失。投資者可以從政府工作會議、城市主流媒體的有關報道等渠道掌握城市規劃發展動態。

最后，商鋪的投資成本較高，因此風險也高。商鋪內的水、電、氣等需按專門的商業市政標準繳費，比普通住宅要高，物業管理費也高于普通住宅，一般在每月10元/平方米左右；根據?-營范圍，各行業的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業要專設污水隔油池等特殊設備，這也增加了商鋪的成本；而且由于商鋪按面積出租，有100平方米的，有1000平方米的，也有散賣的。空置狀況是住宅底商?-營不可避免的。另外，商鋪的土地使用權限僅40年，而住宅一般為70年。在貸款政策方面，住宅最高可以按2成30年貸款，貸款利率5.04%；而商鋪最多只能貸6成10年，利率是6.25%，并且只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。

操盤實例

張先生投資房產已6年了，其間購買了不少物業。

2000年，購買了位于西區的豐寧小區的商鋪，該物業離張太太父母家比較近，交通便捷；2002年4月，買了位于北市區?-東花小康城酒店式公寓；10月，在大觀商業城的小商品市場內買了一間7平方米的商鋪，兩套物業均出租至今；2004年9月，購買了位于十里長街淺水灣公寓，已于去年年底交房。

隨著近期市場的變動，張先生開始考慮是拋售該物業，獲取現金，還是繼續持等待轉機。

此外，在過去的投資?-歷中，張先生發現商鋪的投資回報明顯高于住宅，而且也比較穩定。他希望在投資商鋪方面得到指點。

點評：目前樓市的“低量現象”是過熱的樓市在進行宏觀調控必須?-歷的一個過程。張先生應當依據長期投資、穩健回報的?-則，處理現有物業。

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