斷檔品種之一

寫字樓供應斷檔前景看好

根據當前市場狀況，在國家控制房價，限制投資性住宅消費的情況下，寫字樓比住宅和商鋪更具有開發和投資價值。昆明金石創業公司分析認為，如果從投資角度講，目前寫字樓甚至比商鋪的回報還要高。據該公司調查，眼下昆明寫字樓的租金年回報率已經高達10％，而且出租率非常高，但眾所周知，昆明幾個商業樓盤給予投資者的回報承諾最高的不過8％，有的只有6％或者更低，而且還常常不能兌現。

從各方面情況看，現在是昆明開發寫字樓的最有利時機，但是和5年前相比，如今寫字樓市場的需求特征已經發生變化，中小型民營企業、外地駐昆機構成為寫字樓購買的主力，那種整層甚至整幢樓宇購買的時代已經過去，因此，開發新一代寫字樓應該適當劃小出售單位，增加戶型變化，這對電梯配置、給排水設施、通風管道、電力布局和停車位數量都提出了新要求。另外，作為重要的投資工具，實力雄厚的開發商可以考慮保留部分或大部分物業只租不售，也可以開發產權式寫字樓，以返租形式吸引投資者購買。以現在高達10％的投資回報，寫字樓有可能成為比商鋪還搶手的地產項目。

昆明寫字樓怪現象

2004年，房地產開發高潮之年，在售的上百個樓盤中，竟然只有一個寫字樓項目，而且這個項目還是在上個世紀末就開發的，只不過現在才銷售罷了；今年仍然如此，純寫字樓仍然寥寥無幾——而這就是昆明房地產市場的怪現象：住宅、商鋪開發熱火朝天，寫字樓卻無人問津。在國內省會城市中，類似昆明這樣，數年間不開發一個寫字樓項目的城市可以說是絕無僅有。今年已經接近尾聲，純寫字樓市場上新項目依舊是空白。

在昆明，最新的寫字樓大多是5年前開發的，像建工大廈、金泰大廈、志遠大廈、華爾頓大廈、華爾貝大廈、如意大廈、三合商利寫字樓、文貿大廈、證券大廈等等，盡管銷售時間前后不一，但都是在1999年昆明世博會前立項開工的。從1999年至今，除了北市區的銀座、丹彤現代城等外，昆明再無真正的商業寫字樓開工建設，有的只是個別商住樓（如銀海國際公寓）和改造項目（城建大廈），如果有公司要買寫字間，只好去買那些竣工好幾年的“老樓”了。

業內分析蕭條原因

提及昆明市寫字樓開發的蕭條狀態，業內人士的認識都比較一致：主要是1999年昆明世博會前寫字樓蓋得太多、太集中，以致于遠遠超過了真實需求，市場不得不長期陷入調整消化階段。這就像一個人一頓飯吃得太飽，壞了胃口，結果好幾天吃不下飯，需要長期調養一樣。

上個世紀90年代最后幾年，昆明掀起了建國以來最大規模的城市建設高潮，在這場被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，寫字樓遍地開花，據統計，僅在1997、1998、1999年開工建設的寫字樓就接近20幢，總建筑面積超過40萬平方米，如果再加上在此期間在建的商住樓項目，昆明當時用于商務辦公的房地產開發面積估計在60萬平方米以上，遠遠超過了市場需求，因此大部分項目從一開始就陷入了銷售困境。

三合商利是昆明最早的純寫字樓項目之一，1998年開始銷售，當時廣告宣傳力度之大，創下了昆明類似項目的紀錄，但銷售走勢緩慢，一直賣到2001年，三合商利仍然沒有清盤。

位于寶善街的華爾頓、華爾貝兄弟項目，1997年開工興建，1999年底項目基本完工，但在當年10月記者前去采訪時，大廈銷售尚未過半。

糟糕的銷售狀況讓有關部門意識到了寫字樓市場的問題，因此早在1999年3月，昆明市有關部門就開始猛踩“剎車”——市計委、建委等發布通知，表示不再審批新的商住樓項目，對沒有明確銷售對象的寫字樓項目嚴格控制，并對新建寫字樓征收高達30％的投資調節稅。然而，這些調控措施還是來得晚了，昆明市寫字樓市場供求失衡的局面已經形成，但政策作用也還是顯現了：在相當長的時間里，寫字樓被看成樓市“毒藥”，開發商人人敬而遠之。一直到現在，雖然政府早已不再限制，可是房地產公司“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，都視開發寫字樓為畏途，即使像去年那樣10年不遇的市場行情中也不例外。

寫字樓明年繼續斷檔

從1999年到現在，昆明只開發了零星幾個寫字樓新項目，如銀座、高新大廈等，在長達5年的時間里，市場一直在消化世博會前的舊項目，所以，昆明就像一座被寫字樓“遺忘”的城市。

事實上，寫字樓市場正在復蘇。

和住宅、商鋪一樣，寫字樓本來是一座城市地產開發不可或缺的一部分，并隨著城市經濟的發展而增長，像昆明這樣數年間幾乎不開發寫字樓的狀況是十分不正常的。

就在昆明本土開發商仍被“寫字樓世博會后遺癥”困擾時，市場已悄然發生了變化，昆明寫字樓市場正在日益復蘇，租售行情見漲。

據《紅色樓市》走訪得知，前幾年因集中開發而閑置的寫字樓現在入住率都在85％以上，個別甚至達到100％，像華爾頓、世紀廣場、三合商利、文貿大廈、證券大廈等寫字樓的入住情況都比較好。入住率高了，租金也穩中有升，目前昆明高檔寫字樓的月租金普遍在50元/平方米左右，條件好的可以超過60元/平方米。至于售價，因為昆明市一環路以內已經好幾年沒有新建寫字樓了，所以市場上沒有一手樓盤在售，可以說是“有市無價”，如果是二手房轉讓，價格比同地段、同檔次住宅價格略高。

因為市場對專業高檔辦公環境的需求越來越大，而近些年昆明主要商務區內又沒有新建寫字樓供應，所以，一些原本宜商宜住的商住樓，甚至住宅，現在都改頭換面，變成了純粹的寫字樓。比如銀海SOHO、都市名園等，福林廣場目前租住辦公的比例也非常高。

寫字樓的市場已經變化，但開發商卻仍未從前些年的挫折中恢復信心，因此，目前計劃中新開發的寫字樓項目非常少，而位置好的更是鳳毛麟角。

據一些業內人士分析，由于昆明多年沒有新建寫字樓，世博會前后開發的樓盤目前也已基本消化完畢，所以在最近一兩年內，昆明將出現寫字樓供應斷檔現象，估計租金還會上漲。

斷檔品種之二

節能型地產市場不大空間不小

在昆明，至今還沒有哪個項目公開宣稱自己是節能型的，這是一個空白，可能有人認為，這個空白的空間很有限，但是一個空無一人的舞臺，仍然蘊藏著不可小視的能量。

北京萬國城Moma的“恒溫恒濕”、北京鋒尚國際公寓的“零能耗”，南京朗詩國際街區的“低能耗住宅”、鄭州摩爾“節能概念設計”、深圳藍牙水晶寫字樓的“十大生態智能技術”、濟南太陽樹公寓的“高舒適度低能耗的新型生態高科技公寓”……這些不是未來科技的遐想，而是迎合目前“節約、節能”主旋律的高科技房產，在資源越來越匱乏的今天，“節能”顯得無比重要。

以節能的名義“玩”地產

在地產界，2005年被稱為“綠色地產元年”，大量節能地產項目開始浮出水面，政府職能部門、行業協會搖身變成了“節能武士”。地產商們也開始集體為節能“發狂”，好像真的讓他們都忘了資金鏈隨時斷裂的危機、土地供應吃緊的斷頓地產困局。

首開節能地產先河的北京鋒尚國際公寓總經理張在東迅速成長為地產界的節能先鋒，他說：“北京鋒尚一年就接待了200多人次的同行來參觀學習，很多同行都達成了節能是突破房地產瓶頸唯一出路的共識。”此時，綠色地產、科技地產、節能地產已經在業界形成一股強勢的力量，只要印有節能標志的地產項目都會成為高端地產的銷售尖兵和趨勢導向。

此節能非彼節能

9月，“什么是真正意義上的節能型住宅”這個問題，引發了各界專家的爭議。有專家認為，節能住宅是在房屋的空間設計、室內的采暖設計、小區的環境設計等方面采用了節能技術的地產項目。還有專家認為，只要是達到2005年國家出臺的住宅節能標準中規定的65%節能設計標準的住宅就能稱為節能住宅。記者問詢了到會的許多專家，每個人都持有不同的觀念，每個人的說法都不相同，但是對于何謂節能住宅，沒有誰能夠給出清晰明確的答案。

對于節能住宅認識混淆的局面，中國房地產業協會副會長顧云昌認為,現在樓市中有很多節能地產項目或是科技地產項目，都可以稱作節能住宅。9月1日后按節能標準的65%節能建造的項目也可以說是節能住宅，但兩者之間差異卻很大。比如北京鋒尚國際公寓推出的“零能耗”的概念，與按65%節能標準建造的住宅有天壤之別，其“告別空調和暖氣”的節能設計，花費的設計和建造成本是普通設計房地產項目不可能達到的水平，同時享受的居住感覺要比普通住宅舒適，所以達到65%設計節能標準的樓盤只能稱為節能達標住宅。

目前在建或是建成的節能住宅基本都是由國外設計師操刀設計，照搬國外的節能設計，應用的節能材料大多是來自國外，其節能率要高于節能達標住宅。

當代置業副總裁、節能專家陳音說：“萬國城Moma雖然是科技地產，主打節能型設計，但是其建筑節能適用的是國外節能標準。如果按照新標準來衡量，萬國城Moma的節能標準遠遠超過新標準中規定的65%的節能標準。在萬國城Moma保持長期恒濕恒溫房間內，人體一直處于同一溫度的狀態中，非常適合人類長期居住。保持室內的長期恒濕恒溫是按65%節能標準建造的住宅所無法達到的。如果要按普通技術來建造的住宅達到恒濕恒溫，能源的消耗非常大，而應用了節能技術，包括建筑設計和建筑物理學的應用使得萬國城Moma的能源消耗量是相同檔次住宅的50%。”

對于節能住宅和普通住宅的區別除了專業的劃定，最重要的還是消費者自身的體驗。以北京的一處普通公寓和北京鋒尚國際公寓進行冬季采暖能耗的比較，普通公寓和北京鋒尚國際公寓同樣100平米戶型，普通公寓每年5個月的采暖季，每平米為30元，一個采暖季的采暖支出為3000元。而北京鋒尚國際公寓采用的零能耗的設計，住戶不需要繳納任何采暖費用，室內溫度常年保持在20度到26度的人體最舒適溫度標準。

技術上的“國產”困局

節能地產的概念源自于歐美，其先進的建筑技術、設計、材料都是來自于歐美。而中國樓市的節能項目，清一色都是國外設計師設計，照搬了國外的技術，項目的主要建筑材料都是采用國外進口材料。

起用國外的設計師、應用國外的技術，其成本絕對不菲，這也是節能住宅陷入高端項目困境的原因。以保溫玻璃為例，進口保溫玻璃每平米最低價是3000元，國產保溫玻璃每平米最低價是1000元。雖然進口材料的價格是國產材料的三倍，但國產保溫玻璃的保溫率只有進口保溫玻璃的50%，開發商為了贏得高端客戶對于高品質的要求只能選擇進口材料。

國外技術和國內技術的差異，使得國內的節能住宅的建造成本居高不下，如果要降低節能地產的開發成本只能使用國產的技術和產品來替代國外的技術和產品。陳音透露，當代集團已經成立節能技術的研究中心，開始研發自己的節能技術，當代集團最新的“上第Moma”項目準備啟用自主研發的節能技術，節省了引進國外技術費用的同時，項目銷售價格基本接近普通大眾的消費價格。

技術國產化意味著成本的降低，意味著消費群體的擴大。據了解，目前國內技術在項目中并沒有占到主導作用，采用的都是普通節能技術，其核心技術還是以國外為主。從技術水平的角度，國內普遍建筑設計水平較低，而節能住宅的設計難度遠在普通住宅之上，這對于國內建筑設計人才奇缺現狀，是一個難以完成的任務。節能住宅除了設計之外，工程建筑的技術也是一大頭痛的問題，節能住宅的采暖、照明、空調、戶型的建造不同于普通住宅，工程建筑技術的差距也讓國產節能技術短期內難以取代國外節能技術。

從時間上來講，國外節能地產技術已經發展了五十年，而國內只有短短的幾年，時間上處于絕對的弱勢。從技術的推廣上來講，國外有專門的機構來研究設計推廣節能技術，而國內只有幾家節能地產商在開發前沿技術，都是各自為政，沒有形成強勢的集團規模。

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