三方共贏，天方夜譚的神話？

生活新報2005年11月24日 16:35

現代社區商業該如何滿足居民個性化、多元化的消費需求？如果避免銷售容易經營難的情況，讓開發商、投資者、經營者實現共贏？

社區商業之形式≠馬路市場＋底商

不少城市的社區商業采用沿馬路建造底層商鋪形式。這種商業模式雖然有一定的優點，但業態受到頗多的限制。目前以底商為普遍形式的社區商業在形式上顯得匱乏，另外也不利于社區形象規劃。而從業態上講，諸如“服裝一條街”、“鞋類一條街”之類的單一業態的市場也不是社區商業。以杭州為例，常見的社區商業類型包括臨街底商、社區內步行街、社區會所、單體獨立建筑的購物中心或超市、分布在社區各個組團的便利店等，應根據不同社區的居住規模、人口構成、收入水平、消費習慣等確定具體形態。

從配套而言，社區商業配套一般分為兩類，一類是基礎配套，也就是滿足現階段居民日常生活需求的最基本展型配套，指滿足居民多元化多層次的物質和消費需求的配套。對一個大型社區而言，這兩類都不可或缺。

社區商業之產權：套現還是持有

社區商業相對而言，風險小、回報穩定，開發商、投資者、經營者都相對關注。從分割出售到售后返租，社區商鋪許多都沒有擺脫套現的命運。“商鋪好賣經營難”成為普遍現象。

對開發商而言，他們承受著資金回籠的壓力，當然希望盡快脫手，而投資者則看重商業房產自身的升值空間，忽視今后的業態組合，同時國內缺乏有專業背景和豐富經驗的經營商。于是，商業地產一方面越來越貴，另一方面經營者的利潤卻越來越薄。

反觀國內成功的商業地產運作，比如上海新天地，開發商27％的股權近日賣了15億元，香港SPACE商業經營服務機構總裁助理楊詠詩認為，新天地之所以經營成功并有這么高的價值，跟開發商與承租者風險和利益共擔的經營理念、優化的業態組合、整體發展思路密不可分。

社區商業之服務：步行5分鐘可到

社區商業的特點就是便民。有專家把構建社區購物網稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。

很多城市都存在中心城區商業網點過于集中、城市周邊社區明顯不足的情況。如杭州三墩鎮，已經建成的社區有信鴻花園、新世紀花苑等10多個，還有一些項目在建設中，另有近90萬平方米農居點改造項目，以及規模巨大的四大片居住區，入住人口將達4萬余戶。如此龐大的常住人口，生活配套大部分仍依靠三墩鎮，不僅規模小、設施簡陋，而且購物休閑還得往城中心跑，這顯然不符合社區商業的便民性。