“性格決定命運”是用來說人的，其實，對于一個城市來說，何嘗不是這樣。昆明人的戀家是出了名的，當初昆明人的城市情結從一環路以內延伸到二環路，根本原因雖然是人口劇增，但是最大的動力卻是房地產的發展，房地產的無窮創造力引導著人們對“家園”的無窮想象，無窮的表達力延伸了人們對于“城市”的理解。就在一次次不得已的割舍中，昆明人的生活半徑呈放射狀擴大。近十年來，昆明從北、西、南、東向外蔓延，擴張的方式無一例外：房地產開發先行，居住改變生活。

10年城市變遷的歷史，幾乎就是一部昆明的房地產開發史，10年時間，雖沒有滄海桑田，但回頭一看，依然感慨萬千：用發展的眼光看問題，說起來簡單，做起來不容易。

北市區：

“鐘擺式”副城區2005年10月31日，晚7點，駕車經東二環路從北市區向東行進，道路寬闊，車速為60碼以上，迎面而來的從東往西的車流卻如巨龍般緩慢移動，這龐大而緩慢的巨龍告訴我：北市區“候鳥回歸”的時刻到了。’99世博會以后，北市區被定位為昆明的副中心，房地產開發如火如荼，北市區目前近50個居住社區，有一半以上是在2000年以后建成入住的，有30萬左右的常住人口，幾乎相當于一個縣級市，社會配套遠遠不夠，30萬人的出行、購物、教育、運動、娛樂成了一個大問題，面對巨大的生活配套的缺乏，甚至有人說，北市將成為一個“臥城”：只適合晚上回家睡覺，其他活動只有在其他地方進行，早出晚歸，像“鐘擺”一樣準時。

在市場需求的推動下，北市顯示了非凡的自我造血能力：昆明城建股份正式啟動集購物、商貿、娛樂、休閑、辦公、酒店為一體的“財富中心”，該項目將部分解決北市區商務、生活的配套缺乏問題，在城建等開發商的推動下，北市鳳凰城一帶將成為北市區新的商業中心。

變遷：10年前，北市區銀河版塊曾經十里稻花香，滿是荒地和農田。七八月份的時候，稻浪隨風層層翻滾。10年的時間，北市區發展成為開發最完整和入住率最高的地塊，雖然有配套不足的弱點，但是自我造血功能極強的北市區仍然是一個充滿希望的新城區。

西市區：“產業區”科技居住

若從地產版塊上來說，西市區和高新區界限不明，特點也容易混淆，這個地區的居住價值更多的是解決本區內居住的需要，西市區產業集中，數十萬工廠職工和科技工作者消化著這里的房地產住宅開發量。這個區域的二次置業數目驚人，高新區居住人口密度較小，街道寬敞，教育資源非常豐富。

10年來的發展，西市區已無大規模集中使用地，加之政府對高新開發區房地產的限制，西市區作為傳統的工業區和科技園區，房地產開發始終是一個居住配套，而不能成為城市擴張的中堅力量。

變遷：西市區一直以來都是廠礦工業區。六七十年代的國營廠房無規則分布，簡易的職工宿舍緊挨著廠房。密集的廠礦，蓄積了一定的人氣，但由于區域交通、生活配套相對不足，生活成本偏高，區內豐寧小區、梁源小區等開發時間早，樓盤品質在很長時間內并不高，現在，西市區是昆明的“硅谷”，麗陽新城、水逸康橋、德尚國際等是今年高品質住宅的優秀代表，西市區已經成為高科技居住的樂土。

南市區：“富人區”的度假地產

這里的南市區專指滇池路版塊，是旅游地產和別墅類項目最為集中的地區，該區的房價與其他城區比較都屬于中上。滇池片區是開發規模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項目的聚集地，是昆明的“富人區”。

目前，環滇池片區房地產項目已經停止審批，從2000年第一批別墅項目開建以來，環滇池片區的房價一路走高。10年前是沼澤地，后圍湖造成農田，有村落駐扎，住宅以民房為主，現主要作為低密度開發，住宅以別墅、花園洋房為主，居住品質全面提升，由于匯集了昆明最好的溫泉、療養院、海洋基地公園、高爾夫球場等，這里是休閑旅游地產的最佳地。

變遷：10年前的滇池路版塊沼澤滿地，草海旁有少量的田地，下雨的日子有時還要被上漲的湖水淹沒，將這片土地和昆明市區阻隔。

現在，2001至2003年的南市區，各高檔住宅如雨后春筍般拔地而起。以馬可波羅、湖畔之夢、滇池衛城、挪威森林、滇池高爾夫等為代表的高檔住宅見證了昆明城市生活品質的提升。滇池度假區已經納入“一湖四片”，是新昆明戰略的建設，因其以良好的自然環境和離市區不遠的地理優勢，成為昆明富人置業首選之地，昆明人最好的“第三空間”。

東南區：崛起的新城

東南城區是通往新城的要沖，一個“繼往開來”的地帶，更重要的是，它擁有其他市區所缺乏的資源：土地。東南板塊擁有其他市區所缺乏的土地資源，并且積累了其他市區十多年來發展的經驗和教訓，在這基礎上，將更合理地規劃和使用東城的資源優勢，使其發展為未來昆明城的核心區。

通往新的東南片區，引來眾多國內一流地產商（順弛、萬達、世紀金源、冠江、云錫、銀海、云銅、金馬源、云天化、大朝、俊發、泰興隆、競運達等）搶灘，都參與了改造東城區房地產市場的運動，迅速激活了東城樓市。有如此多的地產開發商同時關注并投入到一塊片區，在昆明的城市發展史上是從來沒有過的。東南的熱，不僅體現在它的地理位置、資源優勢，更重要的還是一種集大眾之成的戰略眼光，也是昆明人對未來的大膽想象。

如此大規模的集中土地開發，昆明市政府及一些企事業機關集中搬遷至此，在昆明以往的城市發展歷程中，是沒有先例的。新東城的發展將無疑改變整個昆明城市格局，也將為昆明人帶來更多優越的住房選擇，帶動各行業的發展。

在基礎配套設施的建設方面，菊華村立交橋、大樹營立交橋、福德立交橋、官南立交橋、福海立交橋、廣衛立交橋縱橫交錯，昆玉高速公路、昆洛路、廣福路、官南路、十里長街貫穿其中，新機場、國際機場、新南站近在咫尺。同時，開發商攜手政府帶來了全新的城市化發展理念，主動在東城區做大型基礎配套設施，這是昆明以往城市建設中所沒有的。

變遷：10年前的東南版塊處于城郊結合狀態，住宅以民房為主，上世紀８０年代職工宿舍的規模到上世紀９０年代最早的商品房小區：東華、曙光、新迎……到新世紀涌現的小高層、高層公寓樓，無不代表了一個時代昆明城市居住的主流。

2005年，突破人們以往狹隘的“東邊”的概念，東城以超過以往東市的力量，在更東南的地方，以前所未有的氣魄和態勢崛起。以新亞洲體育城、世紀城、彼岸等為代表的新型住宅小區，自建配套設施，發展城市次中心區域，將又一次改變昆明城市的發展方向。東南版塊將成為新昆明的行政經濟住宅中心，臨近滇池的東南廣福路片區地產迅速井噴，成為人們置業的首選區域。

昆明開發量最大的地產板塊

目前，從昆明主城房地產開發所形成的幾大新板塊來看，能以“路”命名的只有兩個：滇池路板塊和廣福路板塊。滇池路板塊從上世紀90年代初就開始開發建設，加之優越的自然條件，底蘊深厚，目前已成貴族之氣；而廣福路周邊則在短短三四年時間里迅速崛起，形成一個與滇池路齊名的以“路”來命名的新板塊。

在廣福路板塊，以世紀城、大商匯和新亞洲體育城為主導，加上12棵橡樹莊園、玫瑰灣、時代年華等項目，以及官渡園和官南路、經濟開發區的家具、建材、汽車、汽配等專業市場，可謂一片繁榮昌盛。田野地產咨詢公司粗略估算，該板塊已開發房地產總量接近1000萬平方米，而且同時包含了普通住宅、高檔住宅、專業市場、其他綜合性配套等項目！

如此巨大的開發量，如何讓市場消化，就是一個日益突出的問題（據昆明房產交易中心統計，從2000年到2005年10月，近6年時間新建商品房銷售面積總計只有1500多萬平米）。不僅如此，廣福路板塊在盛名與繁榮的背后，還隱藏許多的不確定因素和風險。其中，最重要的三個因素是：

其一、呈貢新城的開發建設速度。毫無疑問，廣福路板塊位于呈貢新城與主城區的接合部。呈貢新區的開發建設速度的快慢，對廣福路板塊的興旺、市政配套的水平有直接的影響。但是，呈貢新城的開發進度，還有一些不確定因素。

其二、交通和環境的改造進度。無論東南二環路的拆遷、三環路的建設，還是廣福路的擴建，以及環湖高速公路的建設，都對廣福路的區域環境有直接的影響。相應的，廣福路板塊中官渡古鎮及其周邊農村建筑物的修繕或改造，也對廣福路的環境質量的提升有影響。但是這些因素的時間進度也是不確定的。

其三、板塊社區化風格的形成。廣福路板塊不同于北市區、銀河片區以及滇池路板塊的最大特點，在于開發主題的多樣化。從普通住宅到高檔住宅，從大型居住社區到專業市場集中區，從完善的體育場館到分散的農村群落。主題多樣化有可能導致從開發板塊到成熟社區演變過程中主題反復和凝聚力的缺失，這對社區的發展帶來不利影響。

從具體的供求關系看，廣福路板塊的供應量自今年以來不僅數量劇增，而且競爭激烈程度已經走向白熱化。根據田野地產咨詢公司的跟蹤研究，2005年第一季度在售住宅樓盤中，廣福路板塊只有10個，住宅樓盤供應量約為7292套，樓盤均價為2750元/平米。第二季度廣福路板塊在售住宅樓盤增加到15個，供應量約為8770套，樓盤均價為2772元/平米。第三季度，在售住宅樓盤增長到22個樓盤，總供應量為11216套，均價2860元/平米。商業物業部分，廣福路板塊目前在售面積達10萬平方米，均價4500元/平米。

■昆明城市變遷史1240歲的昆明

唐朝：南詔國“東拓地”（公元765年，昆明城的誕生年）

公元763年，南詔王閣羅鳳親至昆明巡視，盛贊“山河可以作藩屏，川陸可以養人民”。公元765年，閣羅鳳派長子鳳伽異在如今的昆明市中心筑造拓東城，先后稱為東都、東京、上京。后來，拓東城逐漸發展成為南詔的第二政治、經濟、軍事和文化中心，是往來廣西、貴州和安南（今越南）的重要通道，對當時大西南的社會經濟發展和與東南亞的國際交往中占有重要地位。

明朝：設云南府筑磚城（公元1382年，昆明城向北擴建）

1381年，朱元璋派傅友德、藍玉、沐英率30萬大軍征伐云南，摧毀了梁王政權，次年改中慶路為云南府，并筑磚城，設6座城門，上有城樓，城外有護城河。城內以五華山為中心，修建了更多衙門、宮邸和寺廟，如總督署、巡撫署、布政使司署等。以今正義路、威遠街為中心，建筑的亭、臺、寺廟井然有序。1382年，明朝改元代云南中書省為云南承宣布政使司。

清朝：云南府昆明（公元1658年，昆明城四面拓寬）

公元1658年，清兵由吳三桂、鐸尼、趙布泰等人率領，分川、黔、桂3路入滇。滇軍占領云南之后改明代云南承宣布政使司為云南省，設巡撫，并設云貴總督在云南、貴州兩省互駐。云南府轄區基本沿襲明朝時期設置，共有4州，7縣，府治昆明。1667年三泊縣并入昆明州；1669年，歸化縣并入呈貢縣；1725年三泊縣又改歸安寧州。

1992至1997年，以東華小區、新迎小區、西華小區、棕樹營、白馬小區等為代表的商品房小區，見證了昆明城市的變遷。

1998至2000年的北市區迎來了質的飛躍，江東花園、金實小區、佳園小區、金星小區、北辰小區等迅速崛起，創造了昆明住宅的新局面。

2001至2003年的南市區，各高檔住宅如雨后春筍般拔地而起。以馬可波羅、湖畔之夢、滇池衛城、挪威森林等為代表的高檔住宅見證了昆明城市生活品質的提升。

2005年，正在興起的東南板塊，以新亞洲體育城、世紀城、彼岸等為代表的新型住宅小區，自建配套設施，發展城市次中心區域，將又一次改變昆明城市的發展方向。

1、“東驤神駿，西翥靈儀”，昆明東城區住宅的發展，是城市變遷的見證：從上世紀８０年代職工宿舍的規模到上世紀９０年代最早的商品房小區：東華、曙光、新迎……到新世紀涌現的小高層、高層公寓樓，無不代表了一個時代昆明城市居住的主流。

2、東城區聚集著大量的政府機關、企事業單位。在公房可以交易以后，東華、和平村、曙光等早期住宅小區的大量住戶的換房時代也即將到來。

3、２００４年，在昆明新一輪規劃和改造中，東城區有大片的土地被劃入拆遷范圍內，眾多實力開發商如官房、金馬源、星耀、大朝、俊發、泰興隆、云天化、競運達等都參與了改造東城區房地產市場的運動，因為大家都清晰地知道，新的東城區即將形成，新的高尚住宅區即將崛起。

4、隨著昆明城市發展的需要,東市區的發展潛力也逐漸顯現出來。昆明經濟技術開發區的建立和發展，未來新東城必將是新昆明的核心。

5、此外,東市區擁有許多尚未開發的處女地,這為昆明城市重心東移提供了可能。