——馮鈺涵

“住宅黃了，商業火了”已成為新政后投資客的行話。今年4月以來國家頻繁出臺市場調控政策，導致昆明住宅市場深受其影響，相反，商業地產卻逆勢而上、嶄露頭角。面對市場的風云變幻，更多的開發商也順勢頻繁推出新一輪的商業地產營銷、銷售活動，多個商業地產的銷售都取得了階段性的銷售成果。于是，在地產業界便流傳著這樣一句話：“商業地產將是昆明樓市的下一個機會”。

一、昆明商業布局現狀

從城市發展及區域特征及功能定位來看，昆明正向主城及副城中心快速擴張，東市區將是承載通往新城的主要交通要道，城市商業和住宅的未來前景可觀；南市區則是政府職能機構普遍南遷，大盤林立、齊爭百艷、商業地產活躍呈現的區域；西市區由于地域及工業區的影響，區域房價及商業乃是城市樓價的洼地，不過中長期內有可能發展成為區域消費中心；北市區受其地貌、交通的影響，區域發展將受到一定局限；老城中心在城市快速擴張、新城副中心的拔地而起后，老城商業將面臨越來越多的壓力、其商業價值將會被新城副中心分流。

昆明商業目前正向新城及老城周邊快速輻射及呈現多個城市商業綜合體的發展趨勢，一些品牌商家及主力店也在輻射及快速擴展連鎖，但新城副中心的繁榮需隨周邊人文景觀、交通及一定時間段的積累沉淀，短期內無法超越老城區，但隨著城市化的快速進程，中長期將絕對超越老城，新城的道路、商業的總體規劃及購物的便利性及各方便的軟硬配套都將更新進與老城的購物、休閑、娛樂。因此，中長期新城的商業發展潛力將更優越于老城區域。

看多個大型商業地產項目的面市，基本都打城市商業綜合體的概念。隨著城中村改造的推進，越來越多的大型商業綜合體涌現在南市區、北市區、西市區及呈貢新城，大多的開盤時間都在今年下半年或明年年初。南市區的如，位于廣福路的紅星國際主打“城市綜合體”招牌，項目涵蓋了國際家居生活廣場、精品住宅、時尚公寓、高端寫字樓等多種業態；位于十里長街地段的潤城，則以超過180萬平方米的中心商業體量，將頂級的酒店、國際寫字樓、數條商業街、購物中心、名牌學校、醫療中心等豐富業態良性聯動，打造南市區的“城中城”；位于滇池路的南亞風情•第壹城項目則是投資68億元打造100萬平米城市綜合體，“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規劃建設的現代城市商業、商務中心區；而北市區的欣都龍城有著10萬平方米的商業體量，將由開發商全部自持運營，預計在今年10月正式啟動商業招商推廣；位于西市區人民西路與海源路交叉口的經典雙城以1000畝大盤，100萬平米的商業首創第四代商業模式——矩陣商業公園。有大型購物中心、星級酒店、影劇院、綜合商業街、下沉購物廣場、高品質幼兒園、學校、醫院等；與此同時，位于呈貢新城春融街東段的百大新都會建筑面積為10余萬平方米。項目將商業與情景商業街中的創意街鋪、酒吧、經濟酒店、時尚賣場相融合,實現MALL的完美購物環境，預計于10月啟動首批商鋪的開盤工作。

上半年，面對眾多商業綜合體以及中小型商業地產的頻繁高調亮相與推廣，部分商業呈開盤異常火熱、招商火爆的現狀，隨著時間的推移，近期還會有更多的100萬平米級的大型商業陸續推出，昆明有如此大的消耗能力嗎？面對陰晴不定的市場大環境、快速擴張、上漲迅速的商業物業價格，政府是否又會將調控之手伸向商業地產？昆明正在進行的城中村改造，還會釋放出多少商業地產項目？昆明開發商又是否能把握這股行情？多個大型的城市綜合體物業集中面市，是否會加劇昆明開發商招商的難度和開發商的運營能力？一系列的問題困擾著昆明開發商。

二、供應量劇增城市商業物業運營風險劇增

在城中村改造、城市擴張的大趨下，商業地產項目供應量與日劇增、部分商業樓盤在上半年雖取得了不錯的銷售，但昆明現有商用物業的招商、運營情況卻不容樂觀。項目前期規劃問題、產品同質化嚴重、運營經驗不足、缺乏專業的商業管理團隊等情況將困擾新推商用地產物業老大難。一些前期定位不準、招商、運營乏力的商業物業項目，仍在等待或自然成市或在生死邊緣掙扎。目前，上半年開盤的部分商用物業項目已經在招商階段有了不錯進展，引進了一些品牌商家。雖然成績值得肯定，但未來進入運營階段后的情況如何，還有待市場的考驗；同時，一些處于三環或是遠郊板塊的商業項目，本身客戶流量就比較有限，如果在業態的定位及商家的引入上沒有做好規劃，容易造成進駐商家流失的局面；運營商業項目不同于住宅地產，住宅地產把房子售出就了事，而大體量的商業地產，尤其是由開發商選擇自持運營的商業地產物業，還面臨著現金流考驗、養商期的成本支出等現實問題。如果開發商的現金流出現問題，即使招進品牌商家，也會因為后期養商期間難以持續投入而面臨風險。商業地產從前期規劃設計至后期運營，開發商都需與商業運營單位、商戶之間加強溝通，共同解決運營中可能遇到的各種問題，共同承擔運營過程中的各種壓力。

三、昆明商業項目主要特征

全部持有型商業項目特征：普遍為項目占地面積大，商業體量在30萬平方米以上，開發商有較強的資金實力，有獨道的招商運營能力和市場整合能力，開發商不圖短期收回資金，考慮中長期運營的永久型收益。

部分持有項目其特征：開發商資金實力較強，項目商業規劃體量大，部分商業樓層市場上短期根本無法消化，與其滯銷不如打開發商自持運營口號，與投資商、經營戶共同承擔后期商業運營風險。
售賣型商業特征：主要為開發商短期資金需求明顯，商業體量相對較小，單個商業面積、總價較小，為普遍投資客能接受，商業布局合理，業態不受限制，商鋪所屬區域較好、區域發展情景良好，有潛在的升值空間，可作為短期或中長期投資品。

四、未來未來商業項目發展趨勢

隨著昆明的城市定位，在未來商業地產的新時代，適應昆明的商業地產的產品，除了綜合性購物中心外，還包括區域商業中心、主題購物城、特色商業步行街區、觀光體驗式購物中心等形態。在商業中引進特色主題和造景，以打造購物、餐飲、休閑娛樂、文化、旅游于一體。如日本大阪NambaParks購物中心，打造了一個人造峽谷的空中休憩庭院，在購物中沿著戶外階梯向高處攀登，體驗都市空中森林的奇妙景觀。昆明承擔著新昆明的產業擴容、人口擴容、城市面積擴容的歷史重任，擔負著新昆明成為區域性國際貿易中心、國際金融中心、最適宜人居國際都市的歷史重任，更應借鑒國際先進經驗，打造觀光和購物相結合的商業形式，是未來商業發展的新方向。昆明的城市正在大刀闊斧變革的進程中，正面臨著對現代商業和流通變革的強烈需求。隨著昆明輕軌的開通運營，以交通主導的城市綜合體將被大家熟知，城市中心商業與區域商業中心相結合的現代都市商業時代正在不久的將來到來，昆明會有更多更加精彩的商業地產項目即將呈現。

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。