商業地產運營風險與機遇并存

云南信息報2010年09月10日 10:26

商業規劃設計需在招商中不斷優化

云信：商業規劃設計如何與招商運營相協調，如何創新？

王詠雪：創新其實就是在繼承了前人基礎上的發展。北京有個很好的案例：蘋果社區，它將商業和藝術進行了很好的整合，不僅提升了地產的價值，還讓藝術走進了商業和生活。商業+藝術，創造性地開辟了藝術地產的新領域。其次，開發商、商家、商業運營機構有機的結合，才能讓商業項目在規劃時，就具有一定高度。而在招商及養商過程中的有機調解，能夠讓商業地產的利益得以最大化體現。

楊斌：商業地產價值的體現源于商業規劃設計，好的商業規劃設計可以為商業地產后期的運營服務，商業的規劃設計不僅僅是前期的，還需要在招商運營的過程中，不斷的改進優化，不斷完善。商業地產創新做法很多，在商業地產運營中應該引入第三方中介顧問機構參與，因為專業的中介顧問公司比業主方掌握更多的商業地產設計及運營經驗。

明確責權開發商應與合作方長期共贏

云信：如何規避開發商與品牌商家的后期運營合作風險？

王詠雪：商業運營與管理，具有復雜性、不確定性，合作主體多。因此開發商與運營商、商家合作的過程中應該提高法律意識，明確各方的責任與利益。對某些經營風險估計不足或盲目相信合作方，有可能導致后期合作上產生糾紛；其次，與商業運營公司一定要有可量化的指標作為考核，責權明確。

楊斌：從目前商業地產開發的情況看，開發商與品牌商家的矛盾主要表現在開發商前期為引進主力店，讓利給了商家，但后期運營中為了實現自我回報又想從商家身上獲取利潤。這需要開發商與合作商家形成共生共榮共發展的共識，不要為了自己的利益一味從對方身上爭取利益，而是雙方聯合起來向第三方獲取利益，才能實現長期的共贏。
養商期“管”好商戶才能規避風險

云信：商業地產項目招商容易養商難。在養商過程中，應該注意哪些問題及風險？

王詠雪：商業地產的工作任務在進入到養商階段時已經發生了根本性的轉變。“養”其實就是“管”，要養好商業，核心在于管好商。從養到管，雖然只是一字之差，但體現出開發商對待商戶管理的主動與被動的區別。昆明開發商的做法大多是委托一家代理公司，先進行招商，招商任務完成以后，代理公司退出項目，交由開發商自行收取后續物業的租賃費。這種做法的弊端，在于忽略了對商戶的有效管理，商業地產項目成功的可能性就大大下降了，風險無形增加。

楊斌：養商還是要注意利益共同體的問題。賣掉的商鋪不叫商業地產，那是房地產。在養商過程中，開發商需要持續投入，短期的斤斤計較不利于商業地產的發展。

開發商要敢于取舍有時要甘做“第二”

云信：如何有效解決昆明商業地產面臨的產品同質化問題？

王詠雪：商業地產招商的瓶頸主要來自項目開發和定位缺乏差異化，喜歡跟風，缺乏個性。開發商忘記了商業需要的就是個性。你的項目憑什么來吸引品牌商家的入住，憑什么來吸引消費者的目光？這些問題的思考要貫徹于整個項目開發過程的始終。如果人家引進沃爾瑪，你也引進沃爾瑪，人家引進電影院，你也規劃個電影院，隨大流，那是做不好商業地產的。創新、個性、特色和不一樣，是商業地產同質化的解決之道。

楊斌：商業地產同質化競爭在昆明商業地產開發中客觀存在，開發商要清醒地認識到：一個區域內不可能500米內就有一個沃爾瑪或者家樂福。要避免同質化的問題，首先開發商要結合地段周邊的設施，消費能力及自身物業情況，尋找最佳定位。其次開發商要有取舍，甘做綠葉，附近有成熟的商業，就要寧愿做第二或是第三，與周邊成熟商業配套發展。第三，敢于選擇別人想不到或者不敢做的業態，通過把特色做精做好，帶動更多消費人群，帶來整個物業的升值。

記者手記

商業運營需結合本土實際

回首2010年過去的這8個月，太多的開發商，無論實力強弱，都頻頻活躍于商業地產領域。這種勢頭或將一直延續到未來的一至兩年。

市場是檢驗開發商實力、商業項目成功與否的試金石。盤點推售及運營成功的商業項目，它們都存在一些共同之處。比如開發商資金雄厚、商家資源整合能力強、后期商業運營成功、舍得花錢推廣項目等要素。但有一個不能讓人回避的事實就是：商業地產的規劃設計、招商、養商，都與項目的有效運營、管理密切聯系。

的確，商業地產的價值建立于有效的策劃和發展以及一支優秀的資產管理團隊。昆明的開發商，已經看到了商業地產帶來的潛在價值，也在試著引進一線城市的商業運營、管理機構來運作手中的項目。但是，如何有效進行商家、商業管理機構及自身企業之間的合作，還正在處于探索過程。

或許，我們可以借鑒沿海一線城市不少成功商業項目的經驗，比如在開發階段就引進商業管理機構，接管項目，從規劃設計、前期招商方面規避硬傷；也或許，在引進了商業運營機構的基礎上，讓其熟悉本土市場、消費風格后再讓這些團隊對地塊進行量體裁衣，而不是一味復制或是模仿一線商業的運營方式。正所謂，經驗可以學習，但也需要結合實際，方能達到團隊作戰的最佳狀態。