采寫：本報記者虞靜張睿毛建偉
當房地產發展到一定階段，商業地產必然成為開發商手中非常重要的一張王牌。從昆明樓市今年的表現來看，多個城市綜合體、購物中心、社區商鋪、寫字樓的上市銷售，獲得了投資者的追捧。昆明本土一些開發商也正逐步調整住宅與商業物業的開發比例，以期平衡收入分配。在這許許多多的變化之中，有一條看不見的主線一直如影隨形，能否與預期一致“退出”“變現”成為決定開發商前途的“命運之神”。
商業地產運營之路上，風險與機遇并重。如何才能保證投資有回報？如何能讓手中的商業項目達到期望的贏利度？如何才能有效解決招商與養商的矛盾及困難？如何吸取成功的商業項目的精髓？一系列商業地產運營的思想認識和技術性問題困擾著本土開發商們。本期報道，云信記者邀請了多位業內人士前來支招，也為即將步入推售的昆明商業地產物業指點迷津。
開發商專訪
昆明迎來綜合體商業起跑時代
高云生（欣都龍城之維仕商業運營總監）
新昆明在“國際都市”的發展規劃進程中，城市面積不斷擴張。目前以三市街為商業中心的格局已經不能滿足城市商業發展的需求。昆明迫切需要一批主題定位精準、規劃設計鮮明、功能產品合理的“城市綜合體”項目，來支撐城市化進程的需要。
昆明屬于二線城市，不管從經營性投入資金量、市場品牌競爭度還是投資經營回報率來講，都讓人看到了希望。對于品牌經營者來說，昆明現階段的商業環境處在一個快速建立品牌市場占有率及擴充企業經營規模的最佳時期。這樣的市場環境，為時下興起的綜合體商業起跑奠定了基礎。
就目前來看，昆明的綜合體商業還存在一些問題：首先，開發商對市場定位以及自身實力分析出現偏差，造成供應與需求的比重失衡；其次，綜合體商業的大量崛起，就要求更多的復合型人才充當運營角色，而昆明此方面人才相當缺乏；第三，部分商業地產開發商更習慣于先規劃再招商，最后才來考慮商業運營定位，這樣很難打造針對性的賣場；第四，商業物業短時間大規模涌入市場，勢必導致優質品牌資源的緊缺。
因此，開發商在運作綜合體商業時，應該有以下考慮：第一，正規的商業模式，是先有經營定位才有規劃設計，最后才是招商，這樣做可規避重復建設的問題；其次，商業運營不能為了租賃而招商，應該從商業運營定位來選擇符合規劃的品牌商家。最后，目前昆明的商業運營方式較單一，應多吸收一些特色鮮明的主題商業運營理念。
昆明商業呈五角星方式延展
楊帆（新亞洲·體育城商業運營總監）
隨著地鐵一號線以及之前幾年南北方向的項目鋪墊、人脈聚集，昆明南北方向的商業將迎來一次井噴式的迅速發展。東西方向雖然不會像南北方向這樣迅猛地發展，但也會穩定成熟起來，而昆明南市，主要以滇池路和彩云路為兩個核心點。昆明以主城區為中心，形成五個角度的商業延展。
商業的發展是隨著城市的需求而發展的，低端、中等、高檔立體格局已基本實現。但是，昆明商業發展過程中也存在一些問題。比如，昆明商業受老城交通及相關配套束縛多，交通擁堵、禁左、單行以及沒有停車位等等問題，嚴重制約了主城區的商業發展。城市已經在不斷擴大了，消費者也就更愿意就近或去交通方便的地方，使得昆明不斷涌現出新的商業中心區，大有取代傳統主城區的態勢。改變有兩種含義，一種是主動的，一種是自然、被動的，我個人更傾向于由市場、由消費者來推動商業新中心的形成。
昆明商業的發展相對于全國特別是沿海發達城市來說，還處于起步階段，一方面是商業發展所需要的經濟、社會基礎還不算堅實，另一方面，也說明昆明未來商業價值還有很大的挖掘潛力。未來，這個美麗的旅游城市會因為城市基礎配套設施的完善、城市功能的升級變化，給商業地產項目的發展帶來更多機遇。
業內人士專訪
本期嘉賓
云南財經大學經濟發展研究中心研究員王詠雪
昆明溫州總商會商業地產商會會長楊斌
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