拿什么迎接商業地產新時代？

云南信息報2010年09月03日 10:29

今年年初頻發的宏觀調控政策，意外地將商業地產推到了炙手可熱的風口浪尖。由于住宅地產對政策的反應敏感，不少投資客將目光轉向了暫時的政策盲區——商業地產。

事實上，今年初，昆明商業地產已經開始洶涌放量，據記者今年1月的統計數據顯示，去年底以來，昆明樓市供應的商用物業樓盤有實力大學城商業中心、中國·昆明螺螄灣國際商貿城、南亞風情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發中心、經典雙城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、云紡·女人大世界、昆明老街、順城等不下20個新盤、次新盤面市或進入運營階段。

目前已有的龐大放量，再加上未來一兩年內仍可能大量釋放的商業體量，昆明商業地產江湖將迎來的是一場血戰。根據規劃，昆明城中村拆遷5年預計有400萬平方米商業地產集中放量，今年是昆明城中村改造啟動的第三個年頭。

商業地產是宏觀經濟晴雨表。目前昆明正在進行大規模的城改大業，未來其發揮橋頭堡功能的城市定位也可期，昆明地方經濟發展可能獲得飛速發展，由此相對應的將是發展較快的商業地產。
據記者調查，目前昆明商業地產市場上，超市模式、旗艦店引導下的品牌模式以及城市綜合體模式下的規模效應比較突出。它們是否能支撐起昆明商業地產在未來“黃金十年”的快速發展？除了依賴這幾種模式，昆明商業地產還可以選擇的第四種出路是什么？我們在現實基礎上進行合理的猜想和建議。

多個商業引入超市、百貨提升商圈人氣。本報記者黨建為攝

猜想一

靠不斷重復的“超市模式”？

現象：開發商大量引進大型超市

引入大型超市儼然是時下昆明房地產開發商最熱衷做的事。

北站以北，幾乎在北京路一條線上，就集中了家樂福白云店、麥德龍超市以及中匯廣場沃爾瑪三個超市；南邊，南亞風情·第壹城將家樂福西南旗艦店引入，光輝城市則把沃爾瑪留下了，世紀城有家樂福，“鄰居”新亞洲·體育城則引入了沃爾瑪；西邊，正大紫都城綁定了家樂福，假日城市與沃爾瑪簽訂了入駐協議……仍有在建的新項目也計劃引入知名超市。

今年以來，昆明房地產市場上“超市把碼頭、項目把超市”的現象非常突出。另據了解，不僅在昆明，零售巨頭沃爾瑪、家樂福相繼曝出在成都、合肥、武漢等城市有所斬獲。

分析：超市屬于賣場，在商圈中不起主導作用

“位居世界500強的沃爾瑪、家樂福絕不是傻瓜。目前，經濟復蘇，沃爾瑪、家樂福兩大連鎖超市大肆擴張門店，是一種企業戰略行為�！弊箸治�，超市可以帶動人氣，有了人氣商業的價值也會提升，最終整個項目都可能火起來，這是各大商業地產項目紛紛爭奪超市進駐的主要原因所在。

至祥置業（昆明）研究中心也表示，超市可以提升人氣，也有利于促進商業體中其他鋪位的銷售。所以商業項目都非常熱衷于將超市引進項目內。但是，超市屬于賣場，在商圈中不可能起主導作用，只能發揮輔助功能。比如，在新西南，百貨是其主業，超市發揮的是輔導功能。

“超市模式”并不是這一兩年才冒出來的。至祥置業（昆明）研究中心介紹，1999年、2000年前后，“超市模式”開始陸續涌現。這種模式在近遠郊出現的可能性比較大，比如位于北辰大道旁的麥德龍超市。在當時的市場環境下，這種模式還有生存空間。

從沃爾瑪、家樂福的昆明擴張路線也可以看出，超市等外資企業比較看好昆明西城以及南市區的發展。

“商業模式與區域的消費特性有很大關聯。這一點在西市區的表現最為明顯。西市區的購買需要主要以城中村居民等中低端收入人群為主，因而只能形成以超市為主的模式�！敝料橹脴I（昆明）研究中心分析，目前，西市區商圈還未形成，又缺乏中心點。但超市對區域商業氛圍的培養和搭建作用并不強。在建設商業模式上更是不能起到較好的引導作用。因此，未來西市區商業發展還得依賴其他更高級的商業模式發揮主導作用。