商業開發運營不斷創出成功模式

云南信息報2010年09月03日 09:26

十年間，昆明商業地產盡管起步晚，但對各種模式的積極探索從未止步：早期有昆都“夜市娛樂休閑”模式、柏聯廣場“純商業”運營模式的探索，現如今，順城“城市綜合體”、昆明老街“邊保護邊開發”模式等新興模式日趨成熟，不斷受到市場的認可。總結十年間，昆明商業地產的成功模式，因地制宜是先決條件。

“首先要對項目有充分的了解，然后確定是先招商、后定制，還是先把物業建出來、后招商，又比如是否自持、怎么做到差異化等。這些問題在商業建設之初就要想好。”
昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產經營管理教研室主任鄧曉盈表示，商業地產開發需要較長的時間周期，在前期對商業項目進行詳細了解以及周密安排后，才能保證制定對項目最有利的發展規劃。

事實上，外來專業團隊的進駐也給昆明市場注入了新的活力，這些外來的專業團隊有北京漢博、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等，他們給昆明商業地產帶來的變化和效果有目共睹。借助“外腦“儼然成為昆明商業地產順利運營的重要保證。比如，順城引入了第一太平戴維斯，南亞風情·第壹城引進的是北京漢博。

“以前，昆明商業地產開發、運營是自己玩。”昆明風之鈴市場咨詢機構商業顧問部部門經理左琦認為，現在有更多的外來運營、代理機構進入，是好事情。

鄧曉盈也表示，外來商業地產運營團隊在商業業態設計、招商、持有以及運作等方面都有經驗，可以最大限度地發揮其對項目的推動作用。

此外，在打造中國面向東南亞、南亞橋頭堡的城市定位之下，昆明城市未來將獲得較大的發展機遇，對商業運營機構采取“引進來、走出去”的方式進行嫁接，有利于打開昆明商業地產開發的全國乃至全球視野。

白塔路商圈。本報記者黨建為攝

成功典范1

滿足小區居民的同時可適當服務片區

物業類型：社區型商業

典型代表：世紀城shoppingmall、新亞洲·體育城星天地商業廣場以及時光俊園、金色俊園商業街等

個案闡釋

世紀城shoppingmall是涵蓋以餐飲、超市以及車立方汽車市場、百貨等四大主力業態為主的一站式、多體驗購物中心。它可以說是海納百川，包容各種物業，可以滿足世紀城住宅小區的配套需求，也對整個區域及昆明城市產生了一定的輻射力。目前，小區街鋪、底商等商業業態已經成型。

新亞洲·體育城星天地商業廣場等商業都做得比較有特色，比如，部分商業物業圍繞社區主題，主打“運動牌”；在周邊世紀城商業滿足日常生活需求的基礎上，新亞洲·體育城商業部分著力吸引商務人群，比如中高端酒店尼斯酒店的引入；配套小區商業定位，引入了部分中高檔的特色餐飲，比如祥云薈館。

俊發主導的時光俊園、金色俊園商業街部分都做得很用心。比如，時光俊園金格店采取的是定制式方式，對特定人群有較強的凝聚力。

業界點評

左琦（昆明風之鈴市場咨詢機構商業顧問部部門經理）：社區商業的發展歷程是這樣的：在小區交房后，首先進駐的是裝修公司和中介機構，等小區的入住率稍有提高后，慢慢會出現小超市、小賣鋪、小吃店等基礎生活商業業態。在入住率進一步提高后，滿足人們更高層次需求的休閑商業業態陸續出現，比如中高檔餐飲、零售店、美容店等。

社區型商業的規模依賴社區的位置、規模、消費人群。可以有幾個思考，比如商業體量需要多大；怎樣才能把人氣聚起來；定位不僅考慮滿足小區居民需求，也可以適當輻射周邊。

這類商業得益于城市多中心的外溢。但這些商業的城市職能還不是很明顯，它們目前的主要職能依舊是服務社區以及適當服務片區。

成功典范2

區域型商業開發需有前瞻性

物業類型：區域型商業

典型代表：北辰財富中心、南亞風情·第壹城等

個案闡釋

商業地產有自身的運行周期。2005年，北辰財富中心剛剛上馬的時候，市場對其的關注度也僅停留在對待一般項目，并沒有覺得有哪些不同。經過了幾年的努力后，現在的北辰財富中心已經形成了一定商氣。