商業開發運營不斷創出成功模式

又比如南亞風情·第壹城，百萬平方米的體量，容易聚人氣。開發商諾仕達集團擁有在商業零售領域的豐富經驗以及資源，項目還引進了北京漢博等公司合作，這些都為項目的后期運營提供了一定保證。

業界點評

左琦（昆明風之鈴市場咨詢機構商業顧問部部門經理）：區域型商業的發展程度與開發商實力、項目所在地段等有很大關聯。如果在這兩點上能夠同時具備優勢，那么項目成功的可能性非常大。此外，在進行區域型商業項目的開發過程中，要有一定的前瞻性，包括對項目的選址以及業規劃等方面。

成功典范3

順勢而為不斷升級

物業類型：商圈型商業

典型代表：昆都夜市、昆百大新紀元店等

個案闡釋

昆百大新紀元店位于三市街傳統商圈。正因為坐擁如此優越的地段環境，項目運營的成功有了很大保障。盡管從現在來看，它的優越性并不是十分明顯，但在其推出的1998年前后，市場引導意義不可忽視。據介紹，在堅持“時尚大眾百貨“定位的基礎上，昆百大新紀元店不斷提升商場硬件環境，美化購物環境，這成為其吸引人流的重要原因所在。

起步于1993年的“國防體育場”的昆都夜市，經歷了服裝市場、家具城等多次定位調整后，才有了現今的娛樂會所、酒吧、餐飲聚集的繁榮。昆都夜市可謂順勢而為的典范，在探索——起步——繁榮——落寞——調整的循環中，它跳出了一個個低谷，不斷重新開始，然后成功了。有業內人士評價說：無論從地段、理念、經營策略，還是再從文化角度入手，都無法將“昆都模式”“昆都現象”詮釋徹底。誰能在優勢上固守幾年？昆都的成功意義已經超越其本身。

業界點評

左琦（昆明風之鈴市場咨詢機構商業顧問部部門經理）：商圈型商業面臨的主要問題是：老商圈的升級、改造。比如，昆明老街、老螺螄灣的改造等都屬于某種意義上的升級。

觀察家

自持商業地產也是土地稀缺所驅

田野投資中心項目總監楊凡：事實上，區域內的新商業項目與舊有商業之間如果沒有形成某種匹配因子，新商業體很容易轉向失敗。這就需要在進入商圈前對商圈的屬性進行解剖，細致到對商圈有哪些消費人群？這些消費人群怎么花錢？他們花錢用來實現哪些需求等進行全面了解�？傊�，越細越好。

左琦（昆明風之鈴市場咨詢機構商業顧問部部門經理）：盒子式的商業模式已經明顯不能滿足人們的購物需求了。不僅有購物中心、街區的體驗式商業開始成為時尚。在這里不僅可以滿足多重需求，它還強調參與性，在不知不覺中可以有更長的停留時間。

至祥置業（昆明）研究中心：開發商開發商業地產以自持為主，是有時代背景和市場氛圍的。最早開發商的實力都不是很強，只能將旗下的住宅、商業等物業一股腦賣掉，實現資金的快速回籠。通過不斷的資金滾動，開發更多的項目�，F在可供開發的土地不多了，土地的價值越來越高，再加上各種政策因素，開發商開始大量自持商業。這已經成為一種趨勢。

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上海新天地=明確的定位+專業的運營

上海新天地已取代當年的“大世界”，成為國內外游客不踏足此地就等于白來大上海的代名詞。作為商業地產開發的典范，它也已成為國內商業地產爭相模仿的對象。

據記者了解，新天地分為南里和北里兩個部分。北里由多幢石庫門老房子所組成，結合現代化的建筑、裝潢和設備，化身成多家高級消費場所及餐廳。南里則建成了一座總樓面面積達25000平方米的購物、娛樂、休閑中心，這座充滿現代感的玻璃幕墻建筑物，進駐各有特色的商戶，包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規模的一站式健身中心。

分析新天地的成功，業內普遍認為，首先是定位，上海新天地定位是國際知名度的、以時尚文化為主題的社區性購物中心，目標群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客，加上其定位是大型購物中心，通過以高檔住宅支撐，高端的入住人群，蓄積了足夠的購買力。加之，上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，也被國內大部分專家認可。正是明確的定位和專業的運營，使其成為具有國際名度的聚會場所。

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