本報記者虞靜
社區商鋪價格高走，導致成交周期拉長。本報記者黨建為攝
新政調控之下，昆明樓市暗流涌動。與今年二季度昆明一手商鋪投資火熱相比，近日，不少一手存量社區商鋪銷售明顯降溫。不斷上漲的商鋪銷售價格，加上對下半年樓市走向的不明確，讓一些投資者放慢了購買新鋪的步伐。
部分社區商鋪成交降溫
7月以來，昆明新入市商業項目增多，大學城名校街、百大新都會、力創·老廣豐農貿超市等項目步入推售，以社區商鋪為首的商業地產占據昆明樓市一席之地。在新政重點調控住宅市場的導向之下，這些商鋪物業無疑成為了眾多開發商吸引投資者注意力的主打產品。
然而，近日不少社區商鋪的成交形勢并沒有如許多開發商的心愿一路走紅。云南信息報記者在走訪調查中發現，一部分社區商鋪出現了成交降溫的現象。比如位于呈貢片區的某個社區商鋪就遇到一定的市場阻力。原來50余套的房源，經過兩個多月的市場消化，目前還有四成左右的存量房源。而6月啟動推售的某大型社區商鋪，在開盤兩個周后將商鋪的均價每平方米提升了2000元。居高的商鋪價格，也讓一些謹慎的投資者望而卻步。據記者了解，目前此項目的社區商鋪成交開始放緩。采訪中，記者也發現，一部分處于認籌階段的社區商鋪，雖然認籌情況火爆，但卻遲遲不敢開盤。這類新盤如此謹慎入市，究其原因，也是因為開發商有效規避開盤遇冷不得不做出的應對之招。
“我們社區的住宅今年年初已經賣完了，現在銷售的是社區商鋪。臨街的底商已經售完，二樓和三樓的商鋪，均價為15000元/平方米。最近這兩周銷售情況不太理想，看的客戶多，但大多猶豫不決，成交周期拉長。”滇池路某樓盤的銷售人員告訴記者。隨后，記者走訪了幾個帶有社區商鋪的樓盤，除個別商業氛圍較為成熟的樓盤商鋪銷售較好外，其他樓盤的商鋪銷售情況遠不如今年二季度。
價格漲勢迅猛降低投資回報率
來自至祥置業（昆明）研究中心的月度分析數據也顯示，7月以來，昆明商業綜合價格指數在銷售價格指數的帶動下走向回升，兩者分別為103.05和103.03。具體到在售社區商鋪，其均價也于7月開始出現明顯的回升。其中，二環內的社區商鋪成交均價為32500元/平方米，二環外社區商鋪的成交均價達21286元/平方米。
“根據我們的調查顯示，今年第二季度以來，昆明新推的商業物業不超過6個，供應量并不大。但是，這些新推商鋪的價格卻呈現出同比3%至5%左右的漲幅，如果社區商鋪價格繼續走高，將有可能面臨有價無市的危險。與今年第一、二季度商鋪投資的火熱景象相比，8月以來，昆明存量商鋪的成交明顯降溫，說明商鋪價格漲得太快太高讓很多投資者處于觀望狀態。其次，目前社區商鋪價格過高，投資回報率有所降低。如昆洛板塊某社區商鋪，售價已經高達2.1萬-4萬元/平方米，但目前此區域的租金水平只有70~100元/平方米/月，這種售價和租金相差過大的情況嚴重透支了商鋪的未來價值。較長時期內投資者都會面臨低回報的局面。仔細核算了購鋪成本與租金收入后，當投資回報不明朗時，投資者面臨的就是高風險。在多重因素的影響下，投資者逐漸開始選擇觀望，導致社區商鋪成交周期拉長。”田野咨詢機構研究員陳亮表示。
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