昆明商業 Street Mall為王

云南地產2010年08月20日 03:19

南亞風情•第壹城黃昏鳥瞰商業廣場

文_華寧

“昆明正在變成一座重商的城市”。在去年底的一次地產論壇上，來自上海美邦商業顧問公司的李剛總經理這樣說。支持他這種觀點的理由是，昆明商業地產開發面積正在進入一個大爆發時期。僅去年一年，昆明開業的商業營業面積就高達數百萬平方米，這是一個令人咋舌的數字。

昆明商業地產的爆發式增長，一方面源于這個城市商業改造升級的需要，另一方面，隨著大規模城中村和舊城區改造的深入，大量市區黃金地段被釋放出來，受規劃條件和開發成本的制約，興建城市綜合體成了房地產企業的不二之選，而商業，則是城市綜合體中最重要的構成部分。

昆明商業的路徑選擇

雖然做大昆明商業，并將昆明商業從“城市的商業”向“商業的城市”推進，已經成為城市管理者和部分開發商的共識，但讓許多房地產企業感到棘手的是，面對幾何式增長的龐大商業體量，商業地產如何開發成了一道頗費思量的難題。

昆明傳統的商業地產開發模式無非兩種，一種是普通社區商業，規模不大但風險較小，房地產公司的經營模式也很簡單，一般都是銷售產權，較少部分則選擇自持，但不管哪種方式，都沒有太多經營壓力。因為社區商業的定位就是社區配套，有非常現實的市場需求，開發商無需考慮業態規劃、整體運營等等復雜問題。

還有一種商業地產開發模式則是傳統的城市購物中心，一般是主力店加店中店的形態，開發商往往選擇自持一部分物業，其余銷售。這樣的購物中心經營難度較大，往往受制于商圈背景，無法自成一體，所以發展受限。而且由于這種購物中心多半是五六層以上的立體封閉空間，一方面體量不可能很大，所能布局的業態受到局限，另一方面，這種向上發展的空間格局很容易造成冷熱反差極大的情形。因此，傳統購物中心也無法承載“商業昆明”的產業命運。

美式ShoppingMall：水土不服？

既然社區商業和傳統購物中心都不足以引領昆明的商業發展潮流，那么，近10年在國內頗受追捧的ShoppingMall是否能夠成為昆明商業突破的方向呢？

ShoppingMall其實是個“舶來品”，早在上個世紀初就已經出現在美國，迄今已經有一個世紀的發展歷史，是一種高度模式化，非常成熟的商業形態。

ShoppingMall的最大特點是商業業態的完美布局，強大的一站式消費模式，是當今最流行、最復雜、也最能代表現代商業理念的商業綜合體，世界上所有商業發達的國家都有非常發達的ShoppingMall。中國內地引進ShoppingMall有10年歷史，如今已遍布全國，昆明的金源時代購物中心就是一個典型的ShoppingMall。

縱觀國內已經投入運營的ShoppingMall，成功者雖不乏其例，但失敗者也不鮮見，整體發展狀況遠不如在它的起源地——美國那么風生水起。

是ShoppingMall來到中國后水土不服嗎？長期研究ShoppingMall的浙江工商大學商學院教授李德章認為，ShoppingMall是美國郊區商業的產物，但在中國，郊區商業往往容易陷入低端化，不利于商業項目的鋪租升值。還有，中國土地金貴，ShoppingMall無法像美國那樣鋪張，如果只考慮平面布局，再納入一個封閉空間的話，商業面積就會很有限。因此，在中國內地，并不是每一個大型商業項目都適合建設為ShoppingMall，也不是在所有的城市都適合把美國式ShoppingMall作為領導型商業體。