開發商自持商業物業的風險

云南房網2010年06月29日 10:42

文/建緯（昆明）律師事務所鄧璐瑤

2010年，商業地產成為了備受關注的焦點。4月份國務院出臺一系列政策調控住宅地產，政策在對房地產住宅項目的買賣上作了明確且嚴格的規定，然而對于商業地產項目卻沒有諸多的條條框框，使得我們在住宅政策被大力收緊的同時看見了商業地產的曙光。

根據每個企業的戰略和發展階段的不同，它在開發運作商業地產時，選擇的模式也會不一樣，商業地產的開發大致分為三種模式：一是純銷售模式。在早期，開發商為了快速套現，通常采取這種模式。二是租售并舉模式。開發商對一部分物業采取出租模式，對另一部分物業采取銷售模式，并且通過產權出售和租金收益來雙重獲得利潤；三是自持物業模式（純物業經營）。開發商通過合理的商業運作，可以獲取穩定收益，這是目前許多開發商看好的運作模式。

從銷售到自持

在純銷售模式下，房產項目開發銷售完畢，開發商即向物業管理公司辦移交，之后輕松離場，移師別處做新項目。開發商與業主、與這塊土地及所建項目，就不再有直接的、深度的利益關系。因此業界有句戲語：“開發商就是豆腐老板，做一板，賣一板，清一板。”其實，開發商認真負責地把事情做到順利交付，自然是盡了法定的義務，順利售罄隨即被當成是功德圓滿。其中涉及的法律問題即為商品房買賣的法律問題，因篇幅所限，本文對此不展開討論。

而在租售并舉模式下，對于出售的部分，開發商應當選擇有實力且自用的公司，選擇購買對象其實就是為自己選擇合作伙伴。

商業自持物業模式又分為兩種，一是“初始自持”，就是開發商一開始就規劃自己持有物業產權。它不是政府規劃建設的配套項目，也不是因銷售不暢而被自持的物業產品。自持物業與獲取土地越來越難、所付代價越來越高有著密不可分的關系；與房地產融資難度增大、規避金融風險有著密不可分的關系。

“初始自持”，是一種有意識的主動持有行為。這種自持，有望給開發商帶來長遠穩定的收益，有望提升區域的價值。這種模式在開發商資金雄厚的背景下，可以順利運行并得到長遠而穩定的利益，因此受到越來越多開發商的青睞。但自持物業的管理與運營，有著明顯區別于開發建設的特性，這對于開發商而言也是一個全新的挑戰。其中涉及的法律問題主要為物業服務和經營的法律問題，因篇幅所限，本文對此亦按下不表。