昆明商業地產10年史

云南房網2010年06月21日 15:07

柏聯廣場：商業地產發端

柏聯廣場是昆明第一個真正的商業地產項目，也可以稱得上是第一個城市綜合體，只不過體量較小罷了。

柏聯廣場建筑面積10余萬平方米，有住宅、有商場、有寫字樓，算得上是城市綜合體的雛形，只不過現在的城市綜合體往往是一個建筑群，而柏聯廣場只不過是一幢單體建筑罷了。但因為商業在柏聯廣場中所占的比重很大，所以這個項目的設計和營銷理念，基本是以商業為導向的。換句話說，只有商業，才是決定柏聯廣場成敗的核心因素。

因為商業面積很大，又是裙樓式商業，所以想簡單一賣了之是不可能的，開發商必須要考慮到商業定位和業態規劃，招商也變得非常重要，最終，柏聯廣場采取了大部分商業自持，部分商鋪銷售的辦法。為了促進商鋪銷售，柏聯廣場引進了百盛，引進了昆明第一家肯德基——這正是后來商業地產開發中屢試不爽的以主力店帶動招商和銷售的模式。

即使以今天的眼光看，柏聯廣場仍舊是一個非常成功的商業地產項目，如果要說缺點，也只是體量不夠大，綜合性不夠。柏聯廣場一炮而紅，成了昆明商業地產開發的第一個范本，也開創了一個模式，即在城市成熟商圈通過拆遷改造，充分利用傳統商業旺地，屬于錦上添花式開發，成功概率較高。在柏聯廣場之后，金碧輝煌、匯都國際、鴻城廣場等都是同一模式，但營銷運營有了更多變化，比如店中店、產權商鋪、返租等等，但不管如何變化，這些商業地產都有一個共同的特征：占據傳統商圈有利位置。

財富中心：商業地產2.0版本

昆明商業地產的2.0時代是從財富中心開始的，這個時代的顯著特征是區域商業中心的崛起。代表性項目有北辰財富中心、世紀金源時代購物中心。

以柏聯廣場為代表的傳統商業地產本身位于傳統商圈之內，先天條件較好，是錦上添花型開發。2.0時代商業地產開發則屬于填補空白式開發，因為這一類商業地產項目并不在傳統商圈，而是在城市新區，所在區域本身商業范圍不濃，需要有重量級的商業地產項目制造商業吸引力，帶動城市新區商業發展。

建設于2005年的北辰財富中心是昆明商業地產開發10年歷史中另一個重要項目，它本身體量并不大，一開始全部自持，但商業類型豐富，是昆明第一個引入電影院的商業地產項目，自此后，引進電影院線幾乎成了大型商業地產項目的標準程序。

在北辰財富中心之前，北市區商業設施嚴重不足，沒有區域性商業中心，因此，以財富中心為代表的區域性商業地產開發，帶有強烈的補缺色彩，所以，這一類商業地產項目盡管特色鮮明，也很快取得成功，但影響力卻僅限于區域范圍。

另一個具有代表性的項目是世紀金源時代購物中心，這個商業中心體量巨大，商業類型豐富，但和其他區域型商業地產項目一樣，世紀金源購物中心的入住品牌明顯偏弱，其中甚至有家居賣場和汽車賣場，帶有郊區商業的鮮明特征。