昆明商業地產易生難養

云南信息報2010年05月11日 16:08

近年的昆明樓市，地產王者之間的合縱連橫已成為最令人矚目的強強聯合現象，而商業地產與百貨、家電、建材等品牌商家的牽手，也開始成為業界內另一種合作新跨越。日前，記者在采訪中獲悉，南亞風情·第壹城在與家樂福、保利院線等品牌商家牽手之后，再次引進百貨業巨頭——金鷹百貨進駐項目，而西山新城憑借石材產業帶動開發的同時，引進百集龍家居廣場增強商圈氛圍。眾開發商五花八門的招商方式，是否能真的達到“聚人氣，聚財氣”的理想狀態？

現狀：昆明商業地產招商多元化

今年以來，昆明正在進行的城中村改造中所釋放出來的大體量商業，考驗著開發商的招商及運營實力。早在2007年8月2日，金色俊園就在社區商業招商上別出心裁，首次選擇與家居行業龍頭企業——得勝家居合作，打造“得勝家居·世博店”，并將其定位為西南規模最大、檔次最高，集合眾多優秀品牌，提供優質環境和服務的體驗式主題家居購物廣場。這以后，商業地產與百貨、家電、百貨業的合作便開始頻繁起來。比如說MOMA去年與蘇寧電器達成合作，并于去年9月12日開設了蘇寧電器MOMA旗艦店；又好比南亞風情·第壹城，在項目立項之初，引進了豪廷酒店及保利影院等6大商業巨頭的設計和經營團隊，實現了6大項目主力店的定制化設計。如今又引進百貨業龍頭企業——金鷹集團，在項目地謀劃金鷹昆明三店的布局。

眾多商業項目在招商方式的變化，讓昆明原來以三市街商圈為核心的商業格局開始發生改變，也給傳統的“先建設，再招商”的商業運作模式給予強大的沖擊。各品牌開發商在招商之術上的規模化、品牌化、主力店進駐等模式的改變，讓昆明各片區商業呈現一派喜慶之勢的同時，也給其養商能力及運營能力帶來不少考驗。

問題：需走出“易生難養”怪圈

記者在采訪中也發現，很多前期招商非常成功的項目，并沒有達到預期中的熱鬧。商業地產走出“易生難養”怪圈的問題，也不可避免地擺到了眾多開發商的面前。

摩根商業云南區副總經理易濤表示，所謂易生難養，問題的關鍵在于開發商在項目立項及規劃設計之初，沒有充分考慮消費者的需求利益。一個新理念支撐的消費場所，在一面世之初，或許因新奇和新鮮，會造成短期的爆棚現象，但是消費者固有的消費習慣和消費心理不是單純靠新奇和新鮮就可以滿足，就可以引領的。消費者自己也會考慮交通，貨品數量、質量，區位整體綜合配套等等一系列的購買成本和購買舒適度的問題。其次，昆明的一些商業街或商業中心，相信市民看到最多的除了百貨公司，就是超市了。如果說，前幾年一些商住樓的商鋪，通過招商引進百貨公司、超市、家電業、快餐等，還可以滿足市民的生活需求外，那么現在還這樣做，簡直就是盲從跟風。因為片區的消費能力是有限的，別人成功不代表你也能成功，有可能是導致“貼身肉搏”同質化業態競爭出現。與此同時，昆明商業運營機構的運營能力偏弱，也是導致部分商業地產易生難養的關鍵因素。