2010年2、3月昆明房地產相關政策分析

至祥研究中心2010年04月14日 10:26

二、2010年2、3月房地產政策分析

進入2010年以來，房地產調控政策可謂平穩且理性，中央政府出于未來房地產市場平穩發展的總體考慮，政策呈現持續性和溫和性，并沒有形成市場對后市預期的大幅波動。而一季度市場的冷淡屬于市場正常發展周期以及之前稅收政策對投資投機需求形成的抑制作用的結果。但是3月份開始房價再次創出新高，新一輪政策的調控將不可避免。預計4月底到5月初將有更有力的調控措施出臺。

重點政策解讀

（一）土地監管政策
1、土地拍賣——2010年3月4日昆明市國土資源工作會
政策要點：對用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限20%征收土地閑置費。對閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。今后昆明市的商服用地、商品住宅用地將一律以拍賣方式公開出讓，而其他性質的土地仍根據其性質以招拍掛或其他形式進行出讓。且商服用地和商品住宅用地公開拍賣時，必須有7家以上企業參與競拍。

政策評析：
在2010年昆明市國土資源工作會上明確提出，今年昆明市將出新招重拳打擊開發商囤地、炒地行為，以穩定房價水平。閑置、批而未用、違法和房地產四類用地也將成為今年清理的重點。同時，今年，昆明還將根據市場需求，適當增加中低價位、中小戶型、普通商品房建設用地的供應。

用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限20%征收土地閑置費。對閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。

土地招拍掛方面，今后昆明市的商服用地、商品住宅用地將一律以拍賣方式公開出讓，而其他性質的土地仍根據其性質以招拍掛或其他形式進行出讓。且商服用地和商品住宅用地公開拍賣時，必須有7家以上企業參與競拍。土地出讓過程要堅決杜絕個別企業壟斷性、排他性競爭。并由出讓毛地變為出讓凈地，堅持政府壟斷土地一級開發權。

去年，昆明市以出讓方式供應土地3.1萬畝，其中以招拍掛方式公開出讓土地2.48萬畝。全面完成新一輪清理整頓土地市場秩序工作，收儲土地4.02萬畝。清理認定和收回閑置土地45宗共1459.72畝，完成8個片區城中村改造項目共16個地塊、829.05畝經營性用地的招拍掛出讓。

2、《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》——國土資源部2010年3月10日
政策要點：3月10日國土資源部下發通知稱“開發商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，成交后，必須在一個月內繳清成交額50%的首付款，余款最遲付款時間不得超過一年。要求城市申報住宅用地時，經濟適用房、廉租房、中小普通房用地占比不得低于70%，并應按照產業政策申報用地”。

政策評析：
和過去相比，這次的政策更有針對性，是從土地管理部門的角度來系統、綜合地規范土地市場，防范土地市場泡沫，讓土地市場回歸理性。

土地保證金提高到20%，主要是要提高開發商的違約成本，這同時也對企業自身的實力提出了更高的要求。20%的保證金對于開發商瘋狂拿地是基本的約束條件，讓企業可以基于自身需求、支付能力和市場前景更加理性地拿地。

對于開發商存在的部分問題，《通知》還規定，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。

2009年一些地方為應對金融危機，出臺了救市政策，在保障性住房用地增加的同時，放松了“90/70”等政策要求，中低價位、中小套型普通商品住房建設用地比例反而減少。這和“90/70”政策有相似之處，但差別在于“90/70”是政府對開發商提出的要求，而70%是中央主管部委對地方政府的要求。不過，《通知》并沒有具體細分70%中政策性住房和普通商品房各自的比例。自住性中小套型商品房”的概念比較模糊，各地的界定不一樣，這也給了地方政府一定的空間。

2009年底，中央經濟工作會議指出要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，簡稱“國四條”。2010年1月，國務院發布4號文件《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，簡稱“國十一條”。

這一次，國土資源部的《通知》出臺，就被冠以“國十九條”，同樣包含了公眾對調控房地產市場的期待。從去年12月份以來的調控政策非常密集甚至罕見，其實很多政策都是“重申性”的，關鍵是地方政府要認認真真地把這些政策貫徹、執行到位。

3、控制住房用地供應——國土資源部2010年3月22日
政策要點：國土資源部明確要求，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。國土資源部將于４月上旬向社會公布各地住房及保障性住房用地供應計劃。

政策評析：
國土部叫停各地住房用地出讓，表明對住宅用地全年推出總量的監管將更加嚴厲，著力從地方政府開始抓起，嚴格控制土地的囤地、炒地行為。今年國家對“地王”現象非常敏感，將出臺一系列措施來規范土地市場。

但該政策對市場房價，尤其是昆明房價并不會產生推高作用。首先，政策的出臺是土地監管的短期行為，旨在全國2010年土地供應計劃出臺前的土地市場規范與保護，并不會影響和推高低價。其次，從2010年第一季度昆明市場表現來看，供需均未釋放，市場處于非常平淡的階段，短期土地政策不會對后市供求產生明顯影響。