昆明樓盤超級PK

本屆房交會創造了歷屆昆明房交會的多項第一：第一次參展樓盤突破一百個；第一次在昆明國際會展中心的巨大的新館展出；第一次不分主次“均好”地布展；歷屆房交會布展規模最大；第一次地州樓盤參展最多；第一次除了一手樓盤的展示外，參展的二手房中介機構也最多……
但是，在這些最多、最大的背后，我們既看到昆明城市發展和房地產發展的巨大進步，也似乎看到昆明房地產市場轉折期的信號。
如果說，去年住宅市場（包括一手房市場和二手房市場）的“井噴”效應意味著一個高峰期的到來和結束；今年的房地產新政只是給投資者和開發企業一場不大不小的驚擾，那么，本屆房交會規模空前的背后意味著什么呢？

數據
首先我們來看一組數據和現象。
——參展的104個昆明樓盤中（含6個商業樓盤），均價在3000元以上的占67.7%，即整整三分之二還多的比重；其中，均價在3000-4000的最多，達到了41.4%；均價在5000元以上的高檔樓盤也達到了17.4%的比例；均價在2000-3000元的只占三分之一不到。也就是說，一手房市場的主體價位已經上升到3000-4000元的檔次。反過來，在二手房市場上，2000-2500元已經成為二手房市場的主體價位。
——參展的104個昆明樓盤中，開盤一年和以上的只占6.5%；開盤半年以上的有20.6%；所有到今年10月已開盤的占42.4%；一半以上的都是尚未正式開盤預售的樓盤�？蓪Ρ鹊臄祿�是：所有參展的昆明樓盤中，整體交房的現房樓盤只占7.6%，其他的都還是期房。
——截至今年9月，昆明在售住宅樓盤已經達到86個，總供應量接近300萬平米，總套數24800套左右。按本次房交會新增樓盤來看，未來一年內在售樓盤有可能突破130個，總供應量突破500萬平米，創歷史紀錄。
——參展的104個昆明樓盤中，二環路以內的樓盤占三分之一，二環路以外的樓盤占三分之二。如果考慮到二環路以內的樓盤多數是小盤而且還有商業物業；二環路以外的不少是大盤，則二環路以外的實際開發量至少占80%以上。
——本屆房交會參觀的購房者依然非�；钴S，人數有可能超過以往歷屆。但是，我們注意到這樣的現象：現場簽約率和乘看房班車到現場看房的比例降低。

轉變
上述數據和現象說明什么信號呢？供需兩旺是一個表面的現象，也是一個總體的現象，在總體供應量持續增長，總體需求量也持續增長的狀況下，我們看到了昆明房地產市場的結構性的轉折開始到來。
這種結構性的轉變包括：
1、一手房住宅市場將不得不越來越向中高檔市場發展，中低價位的住宅市場越來越從二級市場轉向三級市場，即從一手房市場轉向二手房市場。
一手房住宅市場之所以不得不向中高檔市場發展，有地價攀升的原因，有開發商對利潤追求的原因，但最主要的，還是位置較遠、規劃指標限制、配套相對不全但自然環境相對較好的原因。換句話說，二環路以外的新開發樓盤，除了北市區（含銀河片區）生活配套相對成熟外，其他的即使是較低的價格也難以吸引一次購房者。
2、一手房的住宅開發將面臨越來越大的壓力和風險，而二手房的投資價值在近期還會持續攀升。
一手房因為要向中高檔價位的產品發展，購房者更多地就不再是一次購房者，而是二次以上的購房者。他們對樓盤的產品品質、現房價值、環境價值、物業管理水平甚至法律的規范性都更加挑剔。在這種情況下，期房銷售將不得不回歸現房銷售，至少是部分現房。
二手房的價格從去年以來上漲很快，上漲幅度在20%以上，有的區域甚至超過了40%。這導致很多投資者將轉向二手房投資，反過來又增大了一手房的銷售壓力。
3、二手房與一手房市場并駕齊驅的時代開始到來從發達國家走過的歷程看，在人均GDP3000-6000美元的階段，一手房占主導地位；到了人均GDP6000美元以上，二手房將和一手房并駕齊驅甚至占主導地位。到那時，決定房地產價位的不是一手房市場，而是二手房市場。
現在，昆明全市人均GDP大約為2500美元，但四區市鎮人口人均GDP已經達到或接近5000美元。如果進一步考慮到購房者和投資者只是中等以上收入的的人群，那么，這個數字更高。
正是由于上述原因，所以，本屆房交會的規模空前和熱鬧非凡，并非簡單是歷屆房交會的延續和發展，而同時也是昆明房地產市場轉折期的到來。這一次轉折，不是單一的政策因素，也不只是供給因素，而是供求關系、經濟水平、政策環境和法律環境、乃至城市發展多種因素合力的結果。這次轉折，無論對于開發商還是消費者，都將面臨很多新的課題。

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