一場400萬方的商業噩夢

《云南地產》2010年02月24日 18:03

誰也沒有料到，熒幕上的場景會成為現實。

“從舊改的數字來看，5年336個城中村，面積3800萬平米，假如開發商們愿意拿出不太多的面積（假設以10%計算）做商業，就是400萬平米。這是個什么概念？我們有沒有條件做？”RDA至祥商業管理（中國）有限公司總經理、項目總監田添，以數據的推算具化了昆明正在經歷的城市改造沖擊力。

呼嘯而來的400萬

去年的一次地產論壇上，昆明風之鈴咨詢公司CEO石遠曾透露，在他們看到的已經呈交昆明市政府的數十份城中村改造項目規劃方案中，絕大部分規劃極其相似，幾乎都是大而全、小而全、商業比例極大的城市綜合體，言語之中，透露出極大的擔憂。

據資料顯示，昆明主城建成區249平方公里范圍內共有城中村336個，居住人口超過100萬。城中村占地面積19.5平方公里，占主城建成區面積的7.8%，建筑平均容積率1.59。其中，主城二環路內共有72個城中村，人口約21萬人，占地面積1.9平方公里，人口密度每平方公里10萬余人，總建筑面積538萬平方米，建筑平均容積率2.48。按照專業機構預測，全昆明336個城中村改造如果按照規定的5年時間內完成，也就意味著在今后的三年內，昆明將新增至少400萬平米的商業，并且極有可能集中放量。

日前召開的云南“兩會”專題新聞發布會上，昆明市市長張祖林介紹，昆明自從2008年大規模實施城中村改造以來，現在城中村改造取得的成績令人矚目。全市336個城中村中，目前通過專項規劃的達到110個，已經進入拆遷階段的有60個。據說在這110個已經審批了專項規劃的城中村項目中，就有著許許多多的重復，只不過這一切還沒有具象的呈現在我們面前。

而去年以來，昆明卻已經遭遇了樓市商業地產集中放量，據統計，有實力大學城商業中心、中國昆明螺螄灣國際商貿城、南亞風情第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發中心、經典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、豆腐營13號、昆明老街、順城等20多個新盤、次新盤面市或進入運營階段。至祥置業（昆明）研究中心介紹，去年昆明房地產市場共推出19個商業樓盤，新增商鋪供應量為2739套。總體來說，去年以來，昆明商用物業的供應量非常之大，隨著城中村改造的不斷推進，更多商業經過改造后將以集中式商業的方式面市，商用物業的供應體量仍會大幅提升，一場商業噩夢即將到來。

昆明的容量有多大

既然這么多的項目對城市綜合體情有獨鐘，那么不妨來看看昆明城市究竟有多大的容量，能否容納這400萬平米的商業集中放量。

2009年11月20日，在昆明舉辦的“大型綜合地產項目暨商業地產項目開發運營”高端研討會上，田添對于昆明未來幾年內將出現的大量商業做了一個粗略的計算：“從昆明城中村改造的數字來看，5年336個城中村，面積3800萬平米，假如開發商們愿意拿出不太多的面積（以10%計算）做商業，就有400萬平米。這是個什么概念？如果算10萬平米一個購物中心，就是40個購物中心。在一個10萬平米的購物中心，若配置4萬平米的標準百貨主力店、1萬平米超市、6000平米影院，剩下面積全做200平米的商鋪，還將有200多個店。”

如果人們對于40個10萬平米的購物中心沒有形象的概念，那么舉例來說，在昆明三市街核心地段，去年底開始營業的順城王府井商業中心，其總面積是11.3萬平米，在北市區運營成熟的北辰財富中心，商業體量7萬平米，粗略計算，就相當于在昆明主城區249平方公里范圍內，不計算現有的商業體量，在未來三年內，將新出現40個順城，或者57個北辰財富中心，這樣密集的商業布局，昆明能否容納，能否支撐？

從國際商業運營的經驗上看，商業中心的分布一定是對其覆蓋城市面積及人口數量進行精確計算的，比如沃爾瑪，作為全球最大的連鎖零售商，目前，沃爾瑪在全球開設了超過7000家商場，在我國55個城市開設了104家商場。沃爾瑪開設任何一個新的商場都要經過嚴格的市場調研，比如其選址要求：在項目1.5公里范圍內人口達10萬以上為佳，2公里范圍內的常住人口可達12—15萬人；須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道；商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平；項目周邊人口暢旺，道路與項目的銜接性較好，車輛可以順暢地進出停車場；核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業態為佳。

從沃爾瑪的選址標準就可以清晰地看出，商業中心的分布，是具有資源性和區域性的，按照沃爾瑪的標準，商場1.5平方公里范圍內要有10萬人口的支撐，而且不能有同業態的大型商場出現。但據資料顯示昆明市截至2008年底，全市常住人口只有619.3萬人，戶籍人口517.70萬人，昆明主城區常住人口僅320萬，流動人口約180萬。那么單純按人口數均攤，在昆明主城區再新增50個以上的沃爾瑪，會出現怎樣的局面？