同質化原因探析之規劃條件：緊箍咒有副作用

《云南地產》2010年02月24日 17:42

沒有規矩，不成方圓。無論是普通開發項目，還是城中村改造重建，都離不開規劃法律、法規、條例、規章、規范性文件的導向和限定。它們共同的合力無形中就是約束和規范的緊箍咒，防范著妄為和無序的發生。然而當昆明城中村改造實際開發需求和規劃要求相互碰撞，一些副作用便開始凸顯。

與一般的地產開發項目不同，城中村改造項目在面對規劃條件的限定時，體會到了更大的壓力。眼看一些規劃指標要求即將成為壓死駱駝的最后一根稻草，很多項目都開始尋求出路，卻陷入另一個誤區，即主動或被動加大了商業配比，且呈現出趨同的面目。

指標鑄就的模子

在城中村改造中，規劃條件的限制和配套設施的要求，共同鑄就了一個打磨項目的模子。最常規的有對綠化率、建筑密度的控制，特殊的包括拆建比的規定，影響最大的來自于日照和車位配建的新標準，還有與商業配比密切相關的生鮮超市的配建要求……一系列正式公布的或非成文的規劃審批要求，直接影響著項目的改造結果。

出臺不久的昆明市規劃局建設項目日照分析管理暫行規定要求，城中村項目中以住宅形式報批的建筑必須滿足冬至日滿窗日照不少于一小時。這項更加嚴格的日照要求控制，一方面保證了項目住宅或功能用房的基本需求，同時在很大范圍內限制了建筑的形態，也控制了建設的強度。包豪斯地產顧問有限公司副總經理屈明杰表示，“在一些正方形的大方點或者長方形的建筑中，純北向的或者有些偏轉角度較大的東北向、西北向的房屋就滿足不了新的日照分析要求；你也不可能再做大厚板的住宅，特別是南北向的，因為北向的日照是沒有的；甚至原來做過的連續的單元拼接，比如工字點，單個的話可能日照情況還能滿足要求，連體拼貼自然也就被限制了。”

另外，從車位配比來說，可售商品房部分的車位配比需達到1：1（回遷安置房是按回遷民戶數每戶一個），而車位的建蓋基本規定以地下配建為主。這導致很多項目哪怕開挖到地下二層都達不到車位配建要求，特別是一小些中小戶型偏多的項目。“車庫的這一塊實際上對開發商來說實投資本就要加大，地下施工會耗掉過多的前期投入和過長的施工周期，銷售速度也比較慢，這給開發商帶來了很大的資金壓力。

同樣的，無論是拆建比還是其他經濟指標的限定，都有明確的規定。綠化率大多數項目都要做到45%以上，建筑密度的要求住宅一般是25%，商業可以批到40%，兩者雖沒有新變化，但是執行上都比原來更嚴格，實際上已經把很多東西都框住了。加上拆建比的規定二環內是1：2，二、三環是1：2.5，三環之外是1：3，開發強度是有區別的，這些都必然影響到開發商的收益。開發商的經濟賬一旦難平，追求利潤是必然的。

至祥置業（昆明）有限公司副總經理、規劃部總監廖東勝認為“開發畢竟要在一個共贏的局面下才有可能實現。”而云南省城鄉規劃設計研究院總規劃師助理劉志安指出，“就目前的情況來看，通過建設商業地產追逐利潤是在短期內獲得利潤最大化的最方便的手段”。這也是行業內的一個共識，商業配比在不同項目中受到同樣的重視，成了城中村項目規劃的一大共性。

具體到商業部分的配套，生鮮超市的配建作為規劃要求的一個重點。屈明杰介紹“上了80畝的改造項目基本都要配，3000平米是最低要求。有些涉及到多個地塊的項目可能在配建設施上會相應要求布局多個點。”這些被安排在每個項目方案設計中的生鮮超市，成為城中村商業同質化的最直接表現。有些項目距離不遠，但其配套的商業設施基本一樣，其中少不了規定動作中的生鮮超市。“規劃指導意見就要求開發商做這些東西”，原昆明影鑫投資有限公司置業公司總經理楊慶曾表示，“商業既然扮演著重要的角色，我們就該將它做得更具體，更有針對性。規委、規劃局在做指導意見的時候，應該落實到每個村，通過規劃的手段更合理引導商業業態的設計與布局。給開發商一定的彈性，在彈性外又加以引導，這是讓城中村在重建后與片區融合、與城市融合的關鍵。”

需求與要求的碰撞

緊箍咒是每個項目不能觸碰的約束、不能違反的限定，而當項目盈利的需求與現實要求發生碰撞時，城中村改造項目無一例外的打起做大容積率的考慮。

剛開始，不少開發商認為城中村項目在容積率限制上的放閘，可以讓他們更自由的做大容積率來平衡經濟賬，但是，實際情況并沒有那么簡單。至祥置業（昆明）有限公司規劃副總經理、規劃部總監廖東勝談到，城中村舊房子本身的容積率已經不低，改造需要還建部分的容積率普遍都達到2甚至是3，需要還建的面積加上地塊的預算，開發商要獲得預期的目的，容積率要做到4.5-5左右。但是對容積率的放松只是一個廣義上的，真正去實施就知道做不出來。“我接觸的很多項目，包括我們目前做的城中村規劃容量的測算，大部分項目的容積率只能做到4。”

包豪斯地產顧問有限公司副總經理屈明杰也提到，“容積率的審批原來都說頂線可以到6，但是實際上到了4或4.5以上必然就會出現超高層，可能做到5以上，超高層就會占到一半以上……昆明的開發商很少做超高層，他們大多數對容積率的認識是地上建筑的密度乘以平均層數，覺得很簡單，但是實際上是實現不了的，形體越高的建筑其建筑密度越小。多層可以建到25%的密度，而小高層的密度只能做到16%、17%，高層甚至只能做到15%以下，超高層會更小。”

“其他技術規范方面的限制已經把容積率卡住了。這也導致很多項目也很難平衡經濟測算。”廖東勝表示，當非限制性的容積率也難以做大時，平衡改造經濟賬就會另尋出路——加大商業配比就成了項目規劃既被動又主動的趨向。“目前我們接觸的項目中，偏郊區位置的城中村改造商業配比量要小一些，一般也達到了10%-15%，如果是在二環內，相當多的項目商業配比超過了20%，還有不少項目做到了30%以上。”