城中村改造的商業經濟指向

昆明日報2010年01月29日 10:21

打造中央商務區舒適生活圈

西山區城中村改造4號片區——土堆村項目推進速度迅猛，目前，1期工程已完成80%的拆除量，正在進行土地平整。二期項目也將于今年內完成拆除。3年后，這里將建成一個以住宅為主，配套商業為輔的大型生活社區——碧雞名城。昔日城中村將搖身一變，成為中央商務區的舒適生活圈。

生活圈是指在某個成熟城市內，或城市的某個部分區域，購物，經商，生活，休閑健身，學校、醫療、文化活動等非常成熟，形成了一個圓形社區中心，或圈形良性居住范圍。

對每一個淘房者而言，選房是一門很有學問的課程，其中有很多講究，尤其是如何挑選配套優質區位資源的房源。業內人士認為，如果不想將時間浪費在上下班的途中，最好首先考慮交通條件是否便利，同時考察其周邊的大型超市、菜市場以及醫院學校等設施是否配套。通常多年的老社區一般都會形成較為成熟的社區服務環境。土堆村就是這樣一個成熟老社區，隸屬西山區棕樹營街道辦事處焦點房地產網，毗鄰白馬小區、春苑小區、秋苑小區等居民小區，周邊有近華浦路、丹霞路、西二環路、昆安路等主要交通干道，交通便利，生活方便。住在這里的居民早已形成對該片區的生活依賴，但無奈老社區設施陳舊，大大降低了人們的生活品質。在此崛起的碧雞名城是一個難得的從老市區中崛起的新型高品質住宅區域。它在改善了城中村村民的居住環境的同時，也為該片區常駐居民提供了追求生活品質的機會。

碧雞名城地處昆明西市中央，享有完善、成熟的城市基礎配套設施的舒適生活圈。其輻射范圍內，有昆醫附一院、工人醫院、四十三醫院，10分鐘車程變能抵達，為老年人健康居住提供了良好的保障；通達小西門商圈、翠湖商圈，購物方便；坐覽篆塘公園、大觀樓、明波公園優美的城市公園景觀，在城市中享受難得的綠色愜意；覆蓋從小學、中學到大學的昆明市優質教育資源，為下一代就學提供了良好的教育資源財富；再加上緊鄰二環的便利交通，使半小時內到達城市任一方向變成了可能。

舒適之于居住生活，不僅僅是建筑物范圍內的品質與享受，更取決于建筑輻射周邊的生活便利程度。而周邊基礎配套設施正是決定生活便利程度的重要因素，成熟的配套將給居住生活帶來不可復制的舒適享受。

建成后的碧雞名城坐擁中央商務區，未來現代化的社區將以住宅為主商業為輔，兼具生鮮超市等方便居住在這里的市民生活的配套設施。以及大面積的景觀式綠化區域，并依托昆明西市區成熟、廣泛的城市優質區位資源，成就高品質的昆明中央商務圈的舒適生活圈。

首席記者孫婭實習記者嚴天秀

參與城中村企業應當重視土地管理法律和政策

目前，昆明進行“城中村”改造吸引了不少省內外房地產開發企業，很多房地產開發企業都在為得到一個“城中村”改造項目競爭，一度出現多家企業競爭同一城中村改造項目的狀況，“城中村”改造也成為投資昆明的一大熱點。但2008年昆明市剛剛開始全面進行“城中村”改造時，因政策剛出臺，不少企業對昆明“城中村”改造抱觀望態度，沒有參與“城中村”項目的競爭。于是現階段，很多企業想通過合作的方式參與到“城中村”改造當中來。

“城中村”改造項目需要大量的資金投入，實際改造難度也較大，應該說通過合作的方式參與“城中村”改造，是一種多贏的方式，通過合作各方各自的優勢互補，能更好地完成“城中村”改造項目的工作。實務中，大部份的合作協議都會進行如下約定：合作開發包括前期的“城中村”土地的一級開發、取得土地后房地產開發及銷售、完成銷售后利潤的分配等。

投資參與合作的一方一般都較重視投入資金、利益分配、如何確保利益的取得等方面問題，而合作協議中實際上對于參與“城中村”改造項目預期取得的利益，大多是在對“城中村”土地進行房地產開發，銷售房屋后的利潤來實現。此時，如果不熟悉“城中村”改造的土地政策，認為只要簽訂了合作協議，前期對“城中村”改造項目進行了包括編制專項規劃、對村民進行拆遷安置等工作，就一定可以接著進行房地產的開發與銷售，實現預期利潤的話，那就大錯特錯了。雖然從目前已經成功完成土地交易的幾個城中村項目來看，最終的土地使用權都是由前期參與的開發商競得的，但根據《昆明市城中村改造土地公開交易辦法》，“城中村”改造土地處置模式分為凈地公開交易和毛地公開交易兩種方式。目前基本采用的都是凈地公開交易的方式。而企業要取得“城中村”改造項目土地使用權，必須要通過公開交易方式獲得。

對于土地使用權的公開交易，國土資源部出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（2002年7月起施行）第四條規定：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”由此可見，商業、旅游、娛樂、商品住宅用地必須通過招拍掛方式來公開出讓。因此，即使是特殊如“城中村”改造項目的土地，也是要經過招拍掛的方式才能獲得土地使用權，進而才能進行房地產的開發的。也就是說，一旦進行公開交易，通過招拍掛的方式，前期參與“城中村”土地一級開發的企業不一定最終能夠獲得土地使用權從而接著進行土地的二級開發。

建緯（昆明）律師事務所沈慧