根據(jù)規(guī)劃，25米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應相對集中設(shè)置。較大、超大體量的商業(yè)開發(fā)將成為未來發(fā)展的趨勢。與此同時，隨著昆明都市經(jīng)濟的不斷推進，昆明房地產(chǎn)市場上寫字樓也逐步放量。業(yè)內(nèi)人士表示，未來商用物業(yè)的運營將是昆明樓市面臨的一道難題。如何破解難題，省外商業(yè)運營機構(gòu)對昆明商用物業(yè)有哪些看法，又能給昆明業(yè)界帶來哪些觀點，摩根商業(yè)地產(chǎn)云南區(qū)總經(jīng)理范銘輝以及副總經(jīng)理易濤，詳解了昆明商用物業(yè)市場存在的六點不足，并建議昆明商業(yè)物業(yè)項目應該加強專業(yè)性，招商應該做在規(guī)劃立項之前。
一對商用物業(yè)的理解不足
“首先在于對商用物業(yè)的理解和認識的欠缺。”易濤表示，商用物業(yè)應該是一個融資平臺，比如，在城中村改造項目打造的城市綜合體中，項目的利潤點應該是商業(yè)，而不是住宅銷售。
在長期與開發(fā)商打交道的過程中，易濤發(fā)現(xiàn)，昆明不少開發(fā)商對商用物業(yè)的理解普遍不是很清晰。很多商用物業(yè)的開發(fā)商是從開發(fā)住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的，開發(fā)、運營的理念仍停留在住宅地產(chǎn)上，銷售、迅速回籠資金仍是他們運作商用物業(yè)項目的重點。另外，對商用物業(yè)的理解也停留在淺層次，你是城市綜合體，我就是次級區(qū)域中心，其實說來說去都是多種物業(yè)的簡單組合。
易濤表示，與住宅物業(yè)不同，商用物業(yè)項目更強調(diào)系統(tǒng)性，對開發(fā)商的前期如何定位、資金實力、如何與資金市場對接、后期運作等諸多方面都有較高的要求。
“事實上，昆明房地產(chǎn)市場的關(guān)注點已經(jīng)轉(zhuǎn)向物流、商貿(mào)，并不是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)。”范銘輝認為，昆明開發(fā)商的轉(zhuǎn)型勢在必行。
二同質(zhì)化問題嚴重
近幾年來，昆明樓市對城市綜合體的宣傳大行其道，不少號稱“shoppingmall”“l(fā)ivingmall”的新盤層出不窮。各種所謂綜合體的大量面市，帶來的是昆明樓市日益嚴重的產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化問題。全能傳媒（上海）公司王利軍介紹，目前招商同質(zhì)化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯。首先是業(yè)態(tài)擴張的同質(zhì)化，比如，同一片區(qū)內(nèi)多個新項目內(nèi)都吸引了電影院入駐。
易濤分析，由于在開發(fā)思路、產(chǎn)品設(shè)計、后期經(jīng)營等方面沒有較大差異，導致多個項目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴重同質(zhì)化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個行業(yè)的發(fā)展。他建議，開發(fā)商前期就應該做好差異化、特色化的定位。
三不清楚商業(yè)的綜合價值
“商用物業(yè)與住宅是一體的，具有很強的聯(lián)動性。”范銘輝介紹，一般來說，綜合物業(yè)開發(fā)是通過商用物業(yè)開發(fā)來提升后期住宅的價值。現(xiàn)在昆明不少開發(fā)商的做法則是，先用并不是特別高的價格賣住宅，回籠一部分資金，之后才是進行商用物業(yè)招商。這說明開發(fā)商們的底氣不足，對商用物業(yè)運營沒有足夠的信心。
易濤表示，在綜合項目的營銷過程中，需要改變以往先賣住宅的思路，其實住宅銷售的風險較小，只存在定價的問題。先考慮運作較難的商用物業(yè)這塊，如果成功運作，后期住宅的價格能得到很大提升。顧剛也表示，招商、運營做得好，可以帶動銷售，提升租金，甚至還將提升整個片區(qū)價值。
“如何做到與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補、聯(lián)動，商用物業(yè)的運營單位也需要深入考慮。”鄧曉盈表示，與周邊商業(yè)的共贏，也是商用物業(yè)項目綜合價值的一種體現(xiàn)。
四規(guī)劃與招商“倒掛”
不少開發(fā)商運作商用物業(yè)一般是先找規(guī)劃單位，然后報批，之后招商，走的是先產(chǎn)品后找市場的路子。有著不少商用物業(yè)樓盤操作經(jīng)驗的易濤表示，操作商用物業(yè)項目更為科學的操作流程是：了解商家需求應該在項目進行規(guī)劃立項之前。首先，根據(jù)規(guī)劃條件，了解市場行情、主力商家的店面需求。有了這些前期準備工作之后，再在如何實現(xiàn)項目價值的最大化方面下功夫，仔細規(guī)劃，然后報批。形成了清晰的運作模式之后，可以采取先期銷售部分次要商業(yè)、大部分持有的方式，用回收的部分流動資金用作后期的運營費用。
“還是應該招商先行。根據(jù)商家的要求，采取定制性做法，適當增、減持賣場面積，確定寫字樓產(chǎn)品的檔次。”鄧曉盈介紹，目前昆明商用物業(yè)主要的模式還是先引入主力店，然后通過主力店來帶動項目的其他招商，并吸引市場對住宅的關(guān)注度。
五產(chǎn)品與市場不對接
一般來說，12年能收回投資，對投資客的吸引力最大，最多是15年。如果商用物業(yè)項目的定價大大超過周邊物業(yè)的租金價值、售價，這樣的產(chǎn)品除非軟性配套做得非常出彩，否則產(chǎn)品無法與市場對接起來。據(jù)了解，呈貢新城的商鋪每平方米售價已經(jīng)上萬元。
易濤給記者講了一個比較有趣的現(xiàn)象：一方面是昆明本土企業(yè)大規(guī)模趕赴省外招商，另一面則是一些品牌企業(yè)在異地拓展因無法找到合適的場所而擱淺，這也是產(chǎn)品與市場沒有實現(xiàn)很好對接的例子。
六不善于合作
“昆明的開發(fā)企業(yè)還是很愿意合作的，他們不惜遠到省外去招商。但關(guān)鍵的問題在于，昆明商用物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計不專業(yè)，開發(fā)商也不愿意分利。”易濤表示，正是因為產(chǎn)品、理念等各方面問題的存在，昆明商用物業(yè)項目的省外招商之路走得一直不是很順暢。
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