誰來領頭昆洛板塊社區商業？

云南地產2010年01月14日 10:00

板塊內的社區商業差異

世紀城和新亞洲體育城的社區商鋪價格，近段時間一直呈節節攀升態勢。特別是世紀城金源大道的社區商鋪價格，兩年來的漲幅超過200%，商鋪租金每年以10%以上的增幅上調。

目前，處于初期培育階段的體育城4期•星體花園商鋪，隨著社區內住戶的入駐而顯現出潛力，加上其對面螺螄灣國際商貿城巨大的人流聚集力，相信該區域內的社區商業也將得到較大的促進作用。

而值得注意的是，諸如12棵橡樹莊園等在營的社區型商業，其商鋪在發展中逐漸成為建材商的鋪面、倉庫，導致了社區生活配套的缺失，社區商業的設置開始逐漸脫離為社區服務的性質。

另外，對于區域內諸如銀海暢園、彼岸等，社區商鋪仍處于尾房銷售和商戶培育的過渡階段，其發展前景仍有待觀察。同時，奧宸•橙郡、高順銘都、金福地花園、海運花園等在建、待建項目，也將配套不同體量的社區型商業。但此類社區商業從規劃和通達性上看，更注重服務項目社區內住戶，而不具備世紀城周邊底商那樣的開放性。因此，其培育期和升值空間將會受到較大影響。

從以上昆洛板塊區域社區型商業的發展狀況來看，該區域屬于新開發的非成熟商圈，社區入住率和人流方向直接決定了商業的培育期的長短。

非成熟商圈開發商業地產有兩大優勢。第一，因為商圈不成熟，但很有潛力，所以容易吸引大的品牌商家布點；第二，因為商圈不成熟，土地成本低，售價低，升值潛力大，所以也容易吸引長線投資者。同時，劣勢也存在。首先，商圈不成熟，要盡快形成商圈，需要開發大體量的商業，才能形成規模效應，因此小體量商業除住宅底商外難以運作。其次，因為商圈不成熟，要吸引商家入駐，在租金條件上就必須做出較大犧牲。

因為商圈不成熟，定位困難，養商期長，業態調整需要經歷一個痛苦而艱難的過程，從世紀城兩條主干道——金源大道和珥季路底商的發展過程中不難看出這一點。而區域內后期開發的社區型商業，將極大的受到社區不成熟、人氣不足的影響。