2009年11月昆明房地產(chǎn)相關政策分析

進入2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場受08年及09年上半年樓市政策影響的顯現(xiàn)，樓市調控政策漸漸“淡出”了市場舞臺，各地方政府從城市建設方面關注市場健康運行，出臺引導性規(guī)劃或微調政策。

一、政策內(nèi)容

二、政策對昆明樓市的影響
2009年11月，政策調控主要集中在信貸、稅收及土地三個方面，前兩項鑒于目前經(jīng)濟回暖、房地產(chǎn)市場向好的形勢，去年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止，而土地市場的監(jiān)管調控主要出于加強之前對土地審批以及打擊“囤地”現(xiàn)象的考慮。

被終止的政策可能包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金低額度等。出于“保增長、擴內(nèi)需”的需要，這些政策多為去年年底和今年年初由不同部門制定。現(xiàn)在來看，今年經(jīng)濟"保八"已不成問題，房地產(chǎn)市場形勢向好，這些優(yōu)惠政策可能很難存續(xù)。

一旦12月底營業(yè)稅減免政策取消，二手房交易由此增加的成本，不會恢復到政策頒布之前，而會遠遠高于此前。影響更大的是房貸政策的調整，7折利率優(yōu)惠的取消，影響明顯要大于營業(yè)稅優(yōu)惠的取消。這些因素可能進一步影響未來市場走向，但綜合判斷，在繼續(xù)積極財政政策和適度寬松貨幣政策的宏觀背景下，09年12月至2010年1月份我國房地產(chǎn)市場整體還將保持活躍態(tài)勢。

今年以來，房地產(chǎn)市場的各項指標都在增長，比年初有很大起色，但問題依然存在，集中表現(xiàn)在：房價上漲過快、市場走勢不穩(wěn)定、個別地區(qū)土地市場過熱、政策執(zhí)行不到位。目前市場的主要問題不在土地供應環(huán)節(jié)，而在市場開發(fā)環(huán)節(jié)，其中，囤地、捂盤、違規(guī)變更規(guī)劃和容積率等現(xiàn)象一直存在。

對于近日媒體曝光的開發(fā)商“囤地”及炒地現(xiàn)象，國土部加強了土地審批、審查了力度。來自國際物業(yè)咨詢機構DTZ戴德梁行的報告稱，1998～2008年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。而這一現(xiàn)象的長期存在，主要受制于我國制度體系尚不健全，因而在短時期內(nèi)解決土地市場對房地產(chǎn)市場帶來的不良影響較為困難。同時有關加強房地產(chǎn)批后監(jiān)管、嚴厲打擊閑置土地等細化政策將在近期內(nèi)出臺。

而在地方政府房地產(chǎn)政策方面，受到宏觀經(jīng)濟轉好所驅使的房地產(chǎn)市場回暖的影響，各地方政府先階段多數(shù)采取隨勢而走、中央調控的方式，僅在加強市場運作秩序上出臺相關修訂政策。

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