昆明商業遭遇體量瓶頸地產專家指點如何破局

《云南地產》2009年12月07日 15:18

400萬商業來勢洶洶

336個城中村改造中近4000萬平米的建筑體量推出后，多少用來做商業意義重大。

“從舊改的數字來看，5年336個城中村，面積3800萬平米，假如開發商們愿意拿出不太多的面積（以10%計算）做商業，就有400萬平米。這是個什么概念？……我們有沒有條件做？”

400萬平米商業體量意味著昆明將增加40個10萬平米級購物中心，40個如此規模的購物中心的增加，意味著昆明人均商業面積將從原來的0.9猛增到1.567，全國第一，超過歐洲。

RDA至祥商業管理（中國）有限公司總經理、項目總監田添，以數據的推算具化了昆明正在經歷的城市改造的沖擊力。

11月20日下午，在昆明舉辦的一場“大型綜合地產項目暨商業地產項目開發、運營”高端研討會上，現任RDA美國公司項目管理總監及公司負責人、世界500強GGP（全球第二大商業地產信托）高級顧問鄭耀煌(YaoH.Cheng)，現任RDA美國公司設計總監&總體開發建筑設計師、RHAInc.總設計師（迪拜棕櫚島等項目主創設計師）RaymondHsu，以及RDA至祥商業管理（中國）有限公司總經理、項目總監田添（ThomasTian），通過來昆明之前的探討、親臨項目現場的考察以及與本地開發商的交流，針對昆明城中村舊改中商業項目開發的需要，提供了案例的借鑒與規避風險的思路分享。

昆明商業地產的風險與出路

作為本次研討會的焦點議題，城中村改造帶動下的商業項目開發，首次在一連串數字的描繪中刺激著業內人士的神經。根據投身商業地產多年的經驗，主講嘉賓RDA至祥商業管理（中國）有限公司總經理田添，面對城市因商業而精彩的生動畫面時，拋出了興奮之余的擔憂。

參考他方現有數據，田添指出：“昆明人均商業面積為0.9平米，歐洲1.2平米，深圳1.1平米，北京0.8平米，上海1平米，重慶0.7平米。假如還有400-500萬方的商業推出，以昆明600萬人口計算，其人均商業面積立刻就會排到全國第一。那么昆明有沒有這種消費能力來消化這些商業面積？”保守計算，當城中村改造完成后，昆明人均商業面積將達到1.567，成為全國第一并超過歐洲。

“從舊改的數字來看，5年336個城中村，面積3800萬平米，假如開發商們愿意拿出不太多的面積（以10%計算）做商業，就有400萬平米。這是個什么概念？如果算10萬平米一個購物中心，就是40個購物中心。在一個10萬平米的購物中心，若配置4萬平米的標準百貨主力店、1萬平米超市、6000平米影院，剩下面積全做200平米的商鋪，還將有200多個店，那我們有沒有條件做？”

在昆明的三環以內，如何擺放40個購物中心，如何解決40個百貨品牌的引入是難以想象的。昆明現有的百貨主力店品牌不超過十個，要以這幾個現有品牌布局40個百貨店，商家愿意密集的擴店么？開發商有能力引進更多百貨品牌么？

以連續發問帶領與會人員共同思考開發現實后，主講嘉賓建議，作為參與城中村改造的開發商，如果涉及商業項目的開發，首先要把握好兩點，即定位和定量。“昆明的居住密度是非常大的，針對片區實際情況來做商業同樣可以成功。做商業不能說高檔一定是好的，一些中端、大眾化的項目才是符合實際需求的。”

鄭耀煌在交流環節提到，所有的商場開發都有一定的風險，不管體量的大小，都具有挑戰性。如何降低風險，還是要從前期的規劃、定位開始，培養設計、招商、運營管理等屬于自己的開發團隊參與進來，而不是完全依賴外聘公司。

針對與會者的提問，嘉賓指出，昆明若不能把四季如春氣候優勢體現到商業地產的開發中，就可惜了這份先天的饋贈。以開放式的結構讓陽光和空氣充盈商業場所，是“呆在盒子里”無法體驗的享受。昆明適合開放式的商業設計，在有限的土地面積和比較高的容積率里，發揮點建筑設計的想象力，盡可能利用自然資源把項目做出氛圍，是昆明的一個方向。