經適房商業投資，掀起你的蓋頭來

云南地產2009年12月07日 14:41

配套需求中升騰的投資機會

雖談不上趨之如騖，但確實也有投資需求存在，那么，從經適房商業配套中透出的商機到底有多大？是否值得投資者關注呢？

有人說，經適房是面向中低端消費者銷售的保障性住房，該類消費人群消費層次不高，相應地注定了周邊商鋪的檔次不高，加上遠郊地區商品房商鋪投資普遍不好，這樣看來經適房商鋪貌似不值得投資。

其實不然，合富輝煌昆明公司市場研究部總監李純玉表示，商鋪的投資既有高端商鋪的投資，亦有中低端商鋪的投資，對一個居住為主的樓盤來說，與人們日常生活密切相關的中低端消費品商鋪的投資，亦具有較高的投資價值。

另有業內專家也指出，社區商鋪到底適不適合投資主要從商情因子（商鋪所在地區商業環境、商業競爭狀態所吸引的主要客戶群的規模和覆蓋范圍等）、“可視性”因子（社區商鋪的“可視性”和方位、交通條件、整個項目的宏觀布局）、地段條件、客流量分析、周邊商業配套、覆蓋人口、客戶群質量、目前價格水平、商鋪結構情況等多方面來衡量。其中，社區商鋪的客流量主要來自社區居住人口，因此入住率的高低是評判社區商鋪的最大因素。

比起那些交付后入住率很低的高檔住宅，經適房交付后入住率自然要高得多。所以，從這一個角度來說，只要在業態上做合理的規劃，經適房商鋪的投資價值甚至將超過一般商品房商鋪的投資價值。

但是考慮到經適房的特殊性，李純玉建議針對其商鋪的投資，可以考慮長期租斷，而不是去買。長期租斷，較為靈活，投資者可以根據實際進行轉租獲取差價或干脆自己經營，因為如果是買的話，估計后期交易辦理證件等會比較麻煩。

經適房一般是成片開發，這樣一個成規模的大型居住區，注定了項目周邊的商業配套將分擔經適房小區內居住人口的部分日常生活消費，加上經適房區域在一定程度上是未來房產發展的方向，政府對周邊配套的支持力度會加大，交通等基礎設施建設力度也在增強。因此，無論是經適房本身的商業配套，還是其鄰近區域的社區商鋪，已經開始被投資者關注。

在商鋪投資中，對未來成熟度的預計是投資者考慮的主要因素。而目前在建的子君村經適房和蒜村經適房具備了未來良好發展的基礎。子君村經適房，廣福路從旁穿過，斜對面是子君村公交車場，最主要的是，該片區未來將是連接主城和呈貢新城的區域，片區發展潛力不可估量；蒜村經適房，周邊住宅小區較多，教育配套齊全，7204公路將從側面經過，連通北京路和龍泉路，同時，其東北方向的北部山水新城的崛起，勢必帶動該片區的居住生活品質升值。

本刊記者在蒜村經適房項目周邊走訪時也發現，包括都市楓林、云南農大教職工住宅小區等周邊樓盤的商鋪，目前租金都不是很高，房產中介掛靠的商鋪成交也不是很好，但幾家中介都表示，蒜村經適房項目建成入住后，一定程度上將會帶動周邊商業發展。

位于都市楓林D—29號商鋪的昆明嘉立誠房地產經紀有限公司的經紀人劉鵬向記者表示，雖然目前該中介所掛靠的商鋪成交較為慘淡，但蒜村經適房建成入住后，隨著消費需求的增加，周邊商鋪的投資熱度肯定會有所提升。位于云南農大教職工小區2—1號商網榮城地產直營店的相關負責人也作了發表了同樣的看法。

對此，李純玉表示，經適房周邊商鋪投資價值的高低取決于幾個方面：周邊商鋪是什么類型的商鋪；與經適房項目有什么關系，包括之間聯系的交通方便與否，來往自由與否；同時，該經適房項目的商業是怎么規劃的，體量有多大，能否滿足得了小區內部消費需求也至關重要。

事實上，隨著時間的推移，昆明目前在建的經適房商鋪的投資價值將會逐漸凸顯，像竇先生這樣著眼于經適房小區住戶日常消費需求而尋購商鋪的投資者，將會逐漸多起來。不論是懸在出售與出租上未明出路的經適房商鋪，亦或經適房周邊以建成小區的社區商鋪，已經隨經適房交房的臨近而顯露出商機。