2009年昆明房地產價值報告之一

至祥研究機構2009年11月21日 10:27

加之目前土地供應方面，大部分地塊位置較為偏遠，單宗土地面積較小，影響了開發商的積極參與性。而地段較好，配套較為齊全的地塊并不是以凈地掛牌的方式出現，開發商需要參與到城中村改造后方可得到土地的開發機會，因此，在土地并未形成較大供應以滿足開發商需求的情況下，2009年昆明住宅的供應量將出現一定的下滑。

2009年昆明市一級市場呈現特點總結，總體特點表現為，成交面積及上交金額雙雙上升；參與開發商特點表現為，官房地產回歸昆明競得目前掛牌的最大地塊、俊發地產競得昆明歷史以來樓面地價最高的地塊；地塊成交特點表現為，近90%的土地成交位于南市區；成交價格方面表現特點為，基本上以起價成交。

住宅市場運行情況

2009年前三季度，昆明市房地產住宅市場總共有60個項目參與市場競爭，總體成交量51773套。（市中心區域指二環路以內主城區，二環路外昆沙路與穿金路內區域為北市區，穿金路與拓東路延長線區域為東市區，拓東路延長線與碧雞路區域為南市區，碧雞路與昆沙路區域為西市區，近郊是指昆明市官渡區、五華區、盤龍區和西山區四區內，距離主城區10公里以上并且沒有生活配套的地區；遠郊是指昆明市下屬的郊縣范圍內的地區，主要是呈貢、晉寧、安寧等。）

從價格方面來看：南市區、東市區、北市區進入9月后價格增長率出現了一定幅度的下降，而二手房依然保持一定的增長，這與目前整個市場需求上升較快有著較為緊密的聯系，同時，新房的價格上漲對周邊二手房也起到了相應的帶動作用，因此，有許多新盤的開盤時的價格低于周邊二手房的現象也是較為普遍的。

目前因東市區項目推盤周期較長，在價格方面的變化并不大，而南市區因輕軌的帶動，在3季度，位于南市區的項目開盤時價格調整較高，可以說南市區是進入2009年3季度后價格上升最快的區域，北市區雖然目前項目開發量較低，市場供應量較少，但房地產價格較為穩定，3季度因新開項目的價格較高，因此影響到了該區域的市場整體價格。

緊湊型三室或成主流

在目前市場環境下，產品設計顯得尤為重要。在今年新增的這些項目中，小戶型產品的占比有明顯增加趨勢，消費者購買的小戶型產品也比較多，但這種小戶型產品的選擇并不能簡單說明昆明市的消費者喜歡小戶型的產品。

從歷史數據顯示，昆明市的消費者對120平米左右的三室設計的產品的接受度是比較高的，而2007年至今小戶型產品成交量增加的主要原因是消費者購買力的不足，在經過市場的快速發展之后，過快上漲的房價已經超出了消費者的購買能力，調查發現，昆明市的消費者在戶型的選擇方面依然比較偏重于三室一廳和三室兩廳的戶型設計，而消費者的總價承受能力又有局限性，因此，目前市場上緊湊型三室設計的小戶型是比較受歡迎的產品，這也是未來一段時間內市場的主流產品方向。

購房熱情可能逐步趨緩

根據田野•昆明消費者風向標的消費者市場連續性監測數據結果顯示，2009年全年消費者在買房和賣房方面的信心指數出現較大增長，也就是說消費者在一年觀望狀態下，在2009年開始釋放，銷售量出現持續增長現象，但值得注意的是，消費者的觀望情緒在2008年曲曲折折中經歷了一年的調整時間，在2009年的市場刺激及剛性需求的帶動下，短期內會出現一定的需求增長，但整個經濟環境和房價持續上漲的市場大背景下，這股購房熱潮在經過短期的上升后，將逐步趨緩。