2009年昆明房地產價值報告之二

至祥研究機構2009年11月21日 08:58

東南西北漲聲一片

從整體昆明市場來看，昆明房產價格近年來一直是上揚的趨勢，尤其是以房地產市場情況較好的2007年，各片區價格上漲幅度基本在20%以上。2008年后房地產市場開始冷清，消費者陷入觀望，整體市場價格保持一個小幅增長的趨勢。

分區域來看，2006年到2007年市中心住房價格漲幅最大。由于受當時二環以內只坼不建的政策影響，市中心區域由于地段價值的的稀缺性，成為投資價值最大化的區域，所以二環內的上漲幅度最大。2008年，城中村改造開始，隨著一些已經開工的城中村項目面世，二環內的樓盤價格只能在高位上小幅增長。

滇池板塊和世博板塊是除市中心之外價格較高的兩個板塊。由于這兩個板塊自然環境優勢突出，居家別墅等高檔樓盤較多，目標消費群體較為穩定，市場受政策影響的敏感度不強，所以價格漲幅相對其它區域更為穩定。

東南板塊（含呈貢新區）在2008年到2009年價格漲幅較大，一方面由于呈貢新區大學城已經初具規模，市場前景看好；另一方面是位于呈貢新城和主城之間過渡地帶的區域地段價值逐漸顯現。近年來，該板塊一些在售的帶有別墅和花園洋房的綜合類項目的開發，也帶動該區域價格上漲，同時該區域某些在售大盤在2008年銷售遇冷時候由于資金緊張，低價傾銷，而在2009年5月之后價格又開始高速上漲，所以價格變動較大。

北市板塊在2006-2008年期間價格上漲幅度較快，2009年之后價格上漲幅度變化較小。北市板塊在2001年左右開始開發，由于區域發展環境較東市板塊和西山板塊要好，開發量逐年暴增，2007年到達最高峰。但由于開發量較大，“空住率”較高，前期價格上漲過快，受二手房市場影響，2009年北市區的價格漲幅明顯降低。

東市板塊和西山板塊由于受自身區域環境的制約和影響，都是廠礦較為集中區域，開發項目檔次不高，價格也相對偏低，漲幅較小。但隨著西山板塊城中村的改造和東市板塊新機場建設后限高問題的解決，這兩個板塊未來前景看好。

——田野區域劃分

北市片區：以龍泉路、二環北路、昆曲路圍成的范圍區域
世博片區：以昆曲路、二環東路、光明路、金瓦路向東延伸區域
東市片區：以貴昆路、二環東路、光明路、金瓦路向東延伸區域
東南片區：以貴昆路、二環南路、民航路沿昆明巫家壩機場向南區域
廣福片區：以金家河、海埂路、二環南路、民航路沿昆明巫家壩機場向南區域
滇池片區：以金家河、海埂路、二環南路、大觀河范圍區域
西山片區：以大觀河、二環西路、人民西路向西延伸區域

普通住宅板塊分布特征

北市區作為開發較早的板塊，其開發初期產品無差異化，特色不明確，房價被拉低，曾是昆明市普通住宅供應最大的區域，雖然北市區今年只有一個新增項目，但規模大，供應量大，作為開發較早，居住人口較多的居住板塊，北市區仍保著較好的發展的勢頭；

相對于北市區和南市區，西市區和東市區顯然還是相對滯后，西市區和東市區樓盤今年新增供應量都不大，這主要是受區域內的產業布局和城中村分布的影響。

市中心今年新增項目也較往年有所增加，未來受城中村改造影響，市中心區域房源還將逐漸增加。

目前昆明普通住宅分布仍然是一個中心，兩個基本點，以二環內區域為中心，普通住宅供應仍保持在傳統兩大板塊——南市區和北市區，隨著城市化進程的加快，城區建設用地日漸稀缺，普通住宅已開始向近遠郊安寧、呈貢擴散。

南市區一直是近幾年來普通住宅供應量很大的一個區域，作為昆明開發較早、品質較好的居住板塊，在居住價值方面很有成長性，但由于該板塊土地供應量減少，普通住宅會從目前競爭激烈至未來漸趨穩定，從近期曝光率較高的螺螄灣國際商貿城、廣福國際商貿港、南市財富中心和廣福商業中心、領世21等潛在的商業項目和寫字樓項目的開發來看，南市區商業配套設施在不斷豐富及完善中，商業項目未來競爭將會日趨激烈。

東市區和西市區以前屬于廠礦工業區，居住品質略差，西市區在經過多年循序漸進的發展后，教育、醫療、公建等方面的配套也得到完善，價值逐漸突顯，且受高新技術開發區的影響，不斷有公司企業進入，人口繼續攀升，隨著朝花曦拾、新域盛景、經典•壹城等潛在樓盤推出，未來西市區將成為普通住宅熱點開發區域，競爭激烈；片區內一些開發時間較早老小區，如豐寧小區、梁源小區等，品質相對低劣，但在后面開發的百大國際花園、水逸康橋等帶動下，區域內的物業品質也在不斷提升。

東市區廠礦較多，配套也不完善，今年拍賣的工業用地也大量集中在該區域，隨著城市的擴張和發展，該區域屬于新規劃的城區，區域內的商業配套和公共交通都將得到完善，兼之該區域擁有大量土地儲備，未來具一定發展前景。