2009年昆明房地產價值報告之二

至祥研究機構2009年11月21日 08:58

寫字樓

2008-2009年各季度寫字樓物業供求情況

爆發“5A大戰”

從2008年年中至今，順城雙塔、俊發中心、欣都龍城、和諧世紀、南亞之門、世紀中心、東方首座、金領地、志遠城市綜合體、星都國際總部基地、南亞風情•第壹城等眾多項目爭相入市，昆明寫字樓市場的開發與投放市場力度也隨之進入了世博會以來的最高峰。而這些項目一個共同的特點就是，都不約而同地豎起了“打造5A級智能化寫字樓”的大旗。

“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。參照此標準，昆明這批寫字樓的上市，不僅豎起了一座座標高，市場格局也掀起了一股升級換代的潮流。

如高約百米的順城雙塔，為筒中筒建筑結構，采用5A智能化標準打造，外立面采用金屬加玻璃幕墻，擁有一系列在國內發達地區都屬上乘的軟硬件配套設施；世紀中心建筑最高處達186米，共計46層，項目采用目前最先進的全鋼結構建筑形式，是云南省鋼結構建筑的翹楚，建成后將成為云南“鋼構第一樓”；俊發中心除了5A智能化配套，又是當前辦公產品中極稀缺的6E級寫字樓，10米高的酒店式全明大堂、多部高速電梯只為40余家企業服務；星都國際總部基地則是17萬平米超大規模別墅花園商務區；南亞風情•第壹城2棟5A甲級寫字樓總建筑面積9.6萬平方米，A座高168米，共36層，B座寫字樓高100多米，共29層，二棟寫字樓將采用智能化的硬件、全面的安防和消防系統加上全球第一物管品牌世邦魏理仕的物業服務，凸顯5A甲級寫字樓品質。

而面對當前大規模的高端寫字樓產品釋放，如何消化，需要多長時間？從目前的銷售狀況看，順城雙塔、俊發中心、欣都龍城、星都國際總部基地等項目都受到了市場的認可和追捧，甚至有業界人士認為，此前遠遠低估了市場對于高端產品的需求。

就如何成功打造國際甲級寫字樓，業內人士也提出了建議，國際甲級寫字樓作為企業辦公和實力形象的載體，區位地段顯得尤為重要，因為企業選擇辦公物業首先選擇的也是區位地段；在產品設計和硬件設施配套方面，均要體現國際前瞻的設計理念和科技的創新；不僅建筑本身體量比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性；在產品設計施工之初就要為將來發展預留出足夠的“可改造區間”。

——田野視角

2009年，昆明房地產市場正在開發的辦公物業有15個，其中存量樓盤8個（2季度尾盤2個），潛量樓盤7個。

存量辦公物業供應面積共293410平米，潛量樓盤供應面積324300平米，銷售量約為165465平米，按現實供應量計算銷售率為56.39%。寫字樓物業供應均價約為7536元/平米，與去年同比上漲17.5%。

當然，不是所有的寫字樓都具有很好的投資價值。相對來說，地段位置越好、檔次越高、配套越全的優質寫字樓物業更受到投資者的親睞。所以，近幾年開發的寫字樓相對早期開發的寫字樓更容易受到投資者的追捧。從這個角度說，一些二手物業也很有投資價值。

城中村打響“突圍”戰

2010-2013城中村改造新增建筑面積預測

今年，“城中村改造項目”這個專有詞匯第一次出現在房交會上，較有代表性的項目有十個之多。它們都有一些共同的特點：項目配套完善，地塊位置均好，住宅、商業并駕齊驅，開發水平良好，并且均要承擔一定數量的回遷戶。

從一定意義上說，從今年房交會開始，城中村改造項目將伴隨昆明樓市三到五年，或更長時間，開發商和購房者與之打交道的，大部分都將是城中村的改造項目。

2008年2月27日，昆明打響城中村改造的突圍戰，至今，一年多時間已經過去，據悉，336個城中村有60多個啟動了拆遷，20多個完成了全部拆遷，幾十家企業進入城中村改造，上百億社會資本已用于改造的拆遷安置、回遷房建設及基礎設施建設。這項工程對于昆明的城市建設是一次前所未有的破冰之旅，對房地產開發是一次前所未有的機遇。

2009年1月，昆明西山區南亞風情廣場項目土地成功交易。5月，昆明市高新區新發村土地被云南鼎易房地產開發有限公司競得。一時間，大型城中村項目競相上馬，而這些項目目前都正在順利開發之中。3月經典壹城開盤，6月SOHO俊園開盤，接下來，匯都國際二期、鳳凰龍城、別樣藍天、聯邦國際中心、啟鴻•假日城市、豆腐營改造項目、蓮花池志遠城市綜合體、西山新城、南亞風情廣場、鼎易天城等城中村改造項目將相繼面市。

有業內人士分析，城中村改造項目的體量巨大，未來5年內336個城中村的改造，涉及3800多萬平方米的總建筑面積，按照昆明主城區每年新建500萬平方米的商品房面積計算，城中村的占地面積相當于昆明主城區7-8年的商品房建筑面積。

年前，市政府方面透露：“未來5年內，昆明的土地供應將以城中村項目為主。”也就是說，昆明未來幾年內的商品房供應也將主要來自城中村改造項目。深度介入眼前的這場城中村改造，是昆明房地產企業在今后3-5年間拿地做項目的必經之路；而近兩年，除此之外的其他供地可能性微乎其微，這也意味著無地塊可開被淘汰出局。因此，“進入城中村改造是目前的大勢，我們已經介入。”“我們正在談個城中村項目。”這兩種情況成為很多開發商目前的狀態。從另一角度看，城中村改造是“機遇與挑戰并存”，給了很多開發做大做強的機會。

2008年2月，昆明啟動了城中村改造工作，昆明主城建成區范圍內共有城中村336個，涉及土地面積約9萬多畝，拆遷總建筑面積約3800萬平米。截止2009年10月，已有102家企業參與到城中村改造工作中來，城中村改造已投資近150億元。

城中村改造對昆明房地產市場的影響：1、未來5年，昆明房地產開發將主要以城中村改造為主；2、房地產的開發格局將由二環以外向二環以內演變；3、未來幾年，昆明二手房市場將迎來一個春天；4、城中村項目不會導致房地產市場的供過于求。