2009年10月昆明房地產相關政策分析

至祥研究中心2009年11月18日 16:21

進入2009年下半年以來，隨著房地產市場受08年及09年上半年樓市政策影響的顯現，樓市調控政策漸漸“淡出”了市場舞臺，各地方政府從城市建設方面關注市場健康運行，出臺引導性規劃或微調政策。

一、政策內容

二、政策對昆明樓市的影響

1、政策還原

關鍵詞：云南五項房地產新政出臺
10月1日起，云南省一系列關于房地產的“新政”出臺，涉及甚廣：開發商亂收預售款將面臨被吊銷執照；資質不達標的企業不許參加土地交易；規定個人住房公積金在異地也可以使用等等。這一切預示著，云南房地產建筑業又進入了一個健康快速發展的時期。

（1）預售監管設立4條紅線
摘要：《云南省商品房預售款監管辦法》自2009年10月1日起實施。
預售人在收取預售款后，應按要求及時開設商品房預售款專用賬戶，并由監控銀行負責對商品房預售款的繳存、使用等事項進行日常監控。預售人應將預售款全部存入專用賬戶，在項目竣工備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款。

同時《辦法》還為開發商劃出了4條“紅線”，只要違反一條，監管部門將責令其停止該建設項目的銷售，并限期改正；情節嚴重者，依法給予降低資質等級直至取消房地產開發企業資質的處罰，同時將預售人違規行為記入企業誠信檔案和人民銀行的征信系統：一是提供虛假申報材料開設監管賬戶；二是違反本辦法規定自行收存商品房預售款；三是向承購人以集資、借款、會員費等形式變相預售商品房，逃避資金監管；四是擅自截留、挪用承購人房款。

（2）資質必須對應開發規模
摘要：《關于加強房地產開發企業資質管理的有關規定》，自2009年10月1日起實施。
云南各級房地產開發資質可承擔的房地產開發項目規模為：（一）二級房地產開發資質可承擔25萬平方米（含本數，下同）以下的房地產開發項目；（二）三級房地產開發資質可承擔20萬平方米以下的房地產開發項目；（三）四級房地產開發資質可承擔15萬平方米以下的房地產開發項目。

沒有房地產開發資質或者資質等級達不到對應所供土地開發規模要求的，不得參與該土地的交易，規劃部門不予辦理規劃審批手續。

（3）造價是住宅維修金依據
摘要：《云南省住宅專項維修資金交存管理規定》，自2009年10月1日起實施。
我省商品住宅的業主、非住宅的業主，按照所擁有物業的建筑面積交存首期住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。開發建設單位或者公有住房售房單位須及時將業主交存的住宅專項維修資金移交給縣級建設（房地產）主管部門代管。

（4）質量有問題要曝光
摘要：《關于加強商品房項目質量監督管理的規定》，自2009年10月1日起實施。
房地產開發企業必須嚴格執行經批準的規劃，房地產開發企業對商品房質量負完全責任。房地產開發企業拒不承擔質量責任的，建設行政主管部門應向社會媒體公開曝光，同時在出現的質量問題未得到解決之前，暫緩辦理該企業的其它開發項目手續，情節嚴重的降低或吊銷房地產開發資質;施工單位拒不配合整改的，將其行為納入不良記錄直至停止參與其它工程投標；因監理單位未嚴格按照經審查合格的設計文件和有關標準規范實施監理的，或與建設單位、施工單位串通，弄虛作假、降低商品房項目質量的，依照有關規定從嚴處理，并承擔相應責任。

（5）公積金可異地貸款買房
摘要：《開展云南省住房公積金異地貸款業務指導意見》，今年9月起實施。
規定個人住房公積金在異地也可以使用，而異地貸款金額的多少按所購房屋價格和償還能力確定，最高金額應按購房地相關規定執行。

《意見》明確規定，住房公積金異地貸款發放，只能用于職工購買第一套普通自住房和第二套改善型普通自住房，不能用于投資性購房。