透過秋季房交會看昆明房地產

至祥研究中心2009年11月11日 16:53

在2009年昆明房地產市場發展到關鍵階段的第四季度，昆明樓市在經歷了1-9月的持續增長后，09年秋季房交會將對后市發展起到較強的支撐作用。縱觀本屆秋交會，展會表現出了以下明顯特征：
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供量VS放量
2009年昆明秋季房交會，參展地產商和樓盤數量與08年秋季房交會相比，都大幅度增加。其中參展樓盤中，有40余個樓盤之前沒做過大量宣傳，有的是第一次亮相，之前是沒做過宣傳。這樣看來，那么未來1年內昆明房地產供應量不可小看。參展的40余個樓盤等待時機開盤，此外還有大量樓盤準備參展而因展位不夠而沒上房交會。那么，昆明未來市場供應量會非常大，可能會突破另一個新高。那么，未來市場是不是就會很嚴峻呢？

事實上，未來市場供應量非常大是不爭的事實。但是今年年底和明年市場上會有多大放量呢？具體來看，這次參加房交會未售項目中，不少樓盤為舊改項目和遠郊樓盤。舊改項目中，其中有一部分是回遷，面對市場部分量比較大，但上市時間會根據市場的變化以及具體拆遷和建設的情況來定。遠郊大盤目前大多處于前期，具體上市時間可能比預期會有所推遲。

未來整體供應量非常大，但今年年底預計推出量會較少，明年上半年推出量也不會太大，到明年下半年可能會出現集中放量。
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舊城改造VS新城開發
從政府規劃上可以看出，一方面是加大力度改造主城城中村，另一方面是加快呈貢新城的建設和發展。正因為這樣，本次房交會也就出現了兩種大的格局。一是城中村改造的項目眾多，一是呈貢周邊樓盤也開始發力。本次房交會參展的城中村項目總共有15個，占總體的15%左右。新城以及新城與主城之間區域的參展樓盤也不少。也可以看出，未來昆明房地產的供應格局主要以舊城改造和新城建設為主。

其中，舊城改造項目隨著政府力度的加強，預計未來推出量會大于新城建設周邊推出量。其中有小高層、高層、超高層住宅，有大體量商業和步行街商業，有中高端寫字樓涌現，也有部分高星級酒店面市。新城開發隨著政府未來的搬遷，以及大學城的逐漸完善成熟，再加上輕軌的推動，逐步形成一個新城具備的住宅、商業、商務及配套功能俱全的新興城市，未來形成大昆明范疇的居住、商業、商務等格局。

就目前來說，客戶關注度主要還是對主城區項目，新城區項目對于投資者來說，也是不錯的選擇，新城區投資型產品銷售速度較快也能說明這個問題。但隨著未來城市的發展及配套的成熟，這種趨勢將會有所變化。
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綜合型物業VS多元化發展
參展的樓盤中，不論是來自城中村改造的項目，還是來自于土地開發的項目，其有一個共同的特點，就是大多樓盤均以綜合型物業發展為主題。其中最多的分別是布置了住宅、商業、公寓，以及商務和酒店等配置。為什么會呈現這種狀態呢？其一，城中村項目大多位于主城核心區居多，或是項目周邊交通便利，已經建設好的道路和規劃的道路及輕軌也讓開發商對項目未來的商業價值和商務價值進行重新考量。此外，呈貢新城開發項目大多以大體量開發，那么項目自身居住需求以及區域規劃特性也讓土地開發有了多樣的選擇。

不論是主城區核心區城中村改造的綜合體發展，還是遠郊大盤多種物業發展，未來昆明房地產發展不可避免的需要整合區域資源及周邊資源，合理分配物業類別，規劃好自身綜合體的各種比例。那么一方面會降低項目開發過程中的風險，另一方面也會對區域資源合理分配利用起到促進作用。至于遠郊大盤，規劃好住宅外的其他物業，一方面對區域的成熟有著較好的促進作用，另一當面也能滿足自身配套需求，同時也促進本區域與其他發展較成熟區域之間的互動，以及位于區域中間的發展。

可以做出預判的是，未來項目開發不再是只考慮自身的規劃及發展，而是多元化的整合開發，做到資源合理利用，自身利益最大化。而不是拿地只做住宅，開發完即項目結束那么簡單。
此外，城中村改造以及遠郊項目發展，也使得昆明物業未來將出現主城區以小高層、高層以及超高層住宅搭配綜合物業，遠郊樓盤以別墅、洋房搭配小高層高層，以及一些相關配套物業發展。