1、昆明高層超高層發展歷程
城市中心區是高層住宅繁衍的溫床，任何城市的高層住宅幾乎都是從城市的核心地段發端的。究其根本，居高不下的地價和寶貴的土地資源是房地產開發不得已向高空發展的根本原因。再者，城中心的土地經過幾十年的歷史沉淀，歷史人文環境十分成熟，其稀缺性不言而喻。
城市中心的高層最初幾乎均以商場、寫字間和酒店的形式大規模出現，隨著社會經濟活動的密集、加劇，城市中心的居住需求開始涌現，于是高層住宅以一種填空式的發展模式在城市中心蔓延。

昆明城市中心的高層住宅風潮起源于1999年的世博會前后，這一面向世界推廣云南、塑造昆明的盛會催生了數目不少的高層建筑樓，使20世紀最后兩年昆明步入高層建筑樓發展史上的高潮期，三市街片區、東風廣場片區、西南商廈片區、昆明站片區、小西門片區、翠湖片區等重點區域已經成為開發商眼中的財富金點，一大批住宅項目拔地而起，在解決城市中心住宅消費需求的同時，為昆明城市風貌的改變起到了至關重要的作用。

2002年以后，在昆明北市區開始大量開發建成高層住宅，最近幾年有著超過100米的超高層出現。

在昆明北市區出現高層和超高層，主要有著多方面的因素。從地理環境上看，北市區地塊平整，地基結實，適合開發高層和超高層。而平整的土地沒有太多山水坡地資源，建設高層也考慮到了景觀等因素。其三，當時的北市區離中心區較遠，周邊開發相對較晚，開發基本是從空地規劃建設的，對于規劃承擔居住功能的區域，不開發高層是滿足不了這個規劃的居住功能的需求。

隨后，在昆明東西北區域以及中心區域出現了較多的高層及超高層，南市區則相對較少。
昆明高層超高層住宅相比沿海城市開發起步較晚。在園林規劃、外立面、戶型設計以及樓盤營銷方面都存在或大或小的問題。起初的高層超高層建設主要考慮的是限高及經濟測算的問題，忽略了許多產品自身的優缺點分析。

其中在園林設計上，高層忽略了景觀對高層樓盤的重要性，以至于樓盤檔次難以提高。外立面也簡單處理，忽視了外立面對高層超高層品質感的象征。在戶型設計上，對采光、通風、私密性等處理較差。

近些年，昆明部分品牌開發商注重了開發高層超高層的一些細節，比如規劃一個有特色的園林，或是造一個公園，在外立面色彩、材料上也比較注重，當然在戶型的采光、景觀、私密性等方面也做了研究。

2、昆明高層超高層區域發展

單體高層走向高層集群
從最初的單體樓到成規模的社區，隨著地價的上漲和土地資源的日漸缺少，城市中心的高層住宅開始從核心地段向城市外圍擴張，并隨著二環路及周邊片區的興起向著北市區以及南市區、西市區發展，一度被人們視作郊區的地方城市化進程明顯加快。

高層住宅由城市中心向外發散，一方面加快了規模社區的出現，另一方面隨著土地利用環境的放寬，更多宜居與舒適的低密度高層住宅開始點亮城市中心。這類樓盤的出現給了市場一個信號：現在的城市中心住宅具有高品質，告別了原來那種封閉的單體樓，密度的降低、社區綠化面積和景觀的投資力度逐漸加大，樓盤在向規�；鐓^發展的同時，也讓購房者在都市享受到舒適健康的生活。

二環路建設帶動高層發展
2006年10月，昆明市政府出臺了《昆明主城區住房建設規劃（2006—2010）》，將二環路作為城市發展的戰略陣線，通過對普通商品房布局的劃定實現了城市功能分區界定，指出二環路以內地區新建套型建筑面積90平方米以下小戶型住房，所占比重達50%以上。另一方面，大規模的二環路折改工作將一條道路寬闊暢通、綠化良好、生態優美的人居金腰帶奉獻在市民面前。

南市區：未來高層集中地
“南市區的未來系在三條路上”——用這句話來概況南市區未來的發展一點也不為過，滇池路、廣福路、昆洛路已經成為南市區發展的核心要道，并且每一條路都帶動了一個片區的興起，同時也將昆明的高層住宅一步步推向繁榮。

道路引領下的高層發展
廣福路的通車為南市區樓市未來的發展理清了脈絡，這條全長14.5公里、雙向8至10車道、綠化率高達28％的城市主干道，西起滇池路，東至廣衛立交橋，是昆明主城區橫貫東西最寬、最長的城市道路，是連接省、市兩大行政中心及滇池沿岸大昆明城市圈的中心走廊，沿線居住人口達數十萬。
而隨著其在城市戰略地位的逐漸清晰，廣福路沿線的地價和房價一直不斷攀升，出于未來發展需求和利益最大化的考慮，越來越多的開發商選擇了小高層和高層的樓盤開發模式。廣福路由此成為未來高層人居的首要戰線，同時也在逐步改變南市區樓盤開發和城市建設的重心。

南市區高層建設提速
昆洛路的貫通，地產是最大的受益者。該路連通主城與未來呈貢新城，全程22.7公里，是迄今為止昆明市投資規模最大、等級最高的城市道路工程，建有呈黃、廣福、昆玉、朱家村等5座大型立交橋，是新昆明的交通樞紐工程。
正是由于這些樓盤的帶動和昆洛路特殊的戰略定位，南市區高層建設提速已經迫在眉睫，未來，在昆洛路至呈貢沿線，我們可以預見更多高層社區的批量涌現，大型居住片區氛圍正在形成。

北市區：高層住宅集聚地

高層住宅業態基本成熟
從1998年開始至2004年底，在開發量上，北市區連續七年穩坐昆明地產開發區域的霸主地位。盡管近年來供地減少，開發量受到限制，但地產開發的勢頭依舊未減�，F在的北市區，“主城副中心”的價值定位開始顯現。

北市區目前開發的樓盤基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博板塊以別墅和花園洋房居多。據對北市區三十多個樓盤的不完全統計，北市區目前已開發樓盤占地面積達1960628平米以上，約合2941畝，總開發戶數多達33207戶以上。而戶型面積從30平米至500平米不等，主力戶型在80平米至150平米，暢銷戶型在60平米至120平米。雖然一部分住宅的密度高達4~5，但總體來看樓盤容積率基本在2.5至3.6，該區域的住宅項目業態“高層化”定位已經基本成熟。

短短幾年間，北辰小區、北辰財富中心、金星小區、金康園、金實小區、美倫花鄉、春之城、江東花園……，而在這些樓盤中，高層占有相當大的比重。在昆明城市發展進程中，北市區第一次開啟了城市高層群落的居住時代，現代化的城市面貌，時尚而更聚人氣的生活氛圍與方式，使“都市副中心”更具魅力。

城市發展的極核效應
不過，北市區的開發雖然可以追溯至上世紀90年代中后期，但多年來，北市區一直是昆明人口中的“睡城”，城市公用配套一度成為開發商和市民的心頭痛。直到北京路延長線的出現才真正使“主城副中心”這一定位變得名副其實。

建筑、配套、生態綠化……北市區在高層住宅的帶動下正在歷經一種越來越強的極核效應。據了解，北市區目前有樓盤近70個，居住人口已突破20萬，規劃人口將近40萬人，現有的配套仍遠遠不能與生活需求相平衡，而更多的高層住宅項目卻仍在不斷上報和審批過程中，生活越來越集中的北市區不僅將面臨更大的發展機遇，也將迎來更大的市場挑戰。