昆明高層超高層住宅發展

至祥研究中心2009年10月20日 09:47

3、昆明高層超高層樓盤對比

從分布上看，昆明高層超高層住宅樓盤主要集中在中心區二環內和北市區。對比來看，目前高層住宅最多的區域還是北市區，但未來中心區域出現的高層住宅樓盤將超過北市區（城中村改造相對較高容積率及中心區不限高百米的規定是條件）。

昆明部分高層超高層樓盤對比表

從上面列舉的高層超高層項目來看，項目有以下幾個特點：
占地面積不大。一般來說，超高層住宅占地面積相對不算太大，這是土地經濟測算有直接的關系。如果是大體量的樓盤，一般會采取多種物業形態的組合開發，高層和超高層只是其中一部分。

高層容積率有限制。在許多地方都有明確規定，高層和超高層項目，容積率要調低。其中深圳規定小區戶數在3000-7000的項目，容積率要由3.5降到2.8；高層組團的容積率則由3.5調為3.2.。目前昆明開發的項目在容積率上大多在3.5之內。

戶型面積區間較大。高層和超高層樓盤中，有一房到五房區間，面積在38-230平米之間。可以看出，其中有投資小戶型，居家兩房三房，以及都市豪宅等等。

外立面有著較大變化。從起初的多種艷麗的外立面顏色逐漸發展為現代都市風格的顏色搭配。可以看出來，昆明的高層超高層住宅在進步。

4、城中村改造加快高層住宅建設
昆明主城范圍內共有336個城中村，其中二環內有66個。2008年昆明分兩批啟動了80個城中村（包括呈貢）改造項目，2009年計劃再實施45個城中村的改造。

昆明有如此大體量的改造項目，將是未來樓市供應的主要集中點之一。其中城中村項目改造成本較高，地塊項目面積相對較小，所以項目規劃物業絕對多數為高層。而在物業形態方面，由于目前昆明乃至云南產業還處于發展階段，昆明國內區域及國外區域影響尚未形成核心影響力，以至于未來城中村開發的項目中，寫字樓和酒店的需求受到一定的抑制，市場上規劃建設的量必將減少，因此改為住宅及公寓類別。因此高層超高層住宅將在中心區集中涌現。