住宅寫字樓年中報告

從擔心房價暴跌的極端走到當前擔心房價再次暴漲的極端，時間竟是驚人的短暫，僅用了6個月。其間的道路沒有驚心動魄的曲折，而是呈現了耐人尋味的平滑。

從宏觀層面看，隨著2008年10月以來國務院及政府相關部門對房地產政策做出的一系列調整，銀行放貸趨于寬松，市場剛性需求得以消化，開發商資金短缺的問題有所緩解。4月份資本金比例下調進一步緩解企業的資金壓力，促使房地產投資的回升。而剛進入下半年，在國務院重申繼續實施積極寬松貨幣政策的背景下，市場嗅到了信貸政策微調、流動性微收的氣味。7月下旬，二套房貸重新收緊呼之欲出，信貸放量的控制反映了決策層對近期房價過快上漲進而形成新一輪市場“危機”的擔憂。當然，在樓市先于實體經濟復蘇、投資性需求入市導致大量信貸流入房地產業的背景下，收緊二套房貸不失為一劑控制房價上漲的“強心針”，所以，下半年樓市的宏觀調整仍舊不可避免，新政出臺也許只是時間問題。

微觀層面上考量，上半年住宅去庫存大大激活了開發商手中的現金流，一批資金充裕的開發商加快儲地步伐。2、3月份的成交量反彈，主要是剛性需求在政策利好和樓盤降價驅動下的合理釋放。3、4月份改善性需求積極入市，隨著價格的上漲，價格彈性較大的剛性需求開始觀望和萎縮。然而，4月以來，部分投資性需求入市加快了在售樓盤的提價信心，從推出的投資型項目上不難看到這一點。4月3日獨立時代、5月9日上海沙龍3期、6月27日SOHO俊園以及7月25日七彩俊園的推售效果，均體現了投資型需求的潛力并實現了開發商對市場轉暖的預期。

因此，我們從各個角度審視2009年上半年昆明房地產市場發展狀況，以客觀的數據反映市場的變化，從理性的視角看待市場的發展。
住宅市場

1、住宅開盤情況

1-6月，住宅市場整體開盤情況呈現明顯的轉好態勢，尤其是區位、投資居住價值佳的項目受到市場青睞。

2009年1月1日云南映象三期花好月圓開盤熱銷80%，為2009年上半年昆明房地產市場的持續升溫埋下了伏筆。具體來看，2009年上半年昆明市主城區共開盤面市項目15個，相比2008年上半年（31個）減少了近一半；新增住宅總建筑面積533834.85㎡，相比2008年上半年（1446764㎡）減少64%；供應戶數5882戶，相比2008年上半年（13881戶）減少58%；新增物業平均面積為90.75㎡，相比2008年上半年（104㎡）減少14㎡。

2、市場供給

1）整體供給情況

2009年上半年昆明房地產市場新推住宅項目15個，相比08年上半年（31個）減少了近一半；

2009年上半年新增住宅總建筑面積533834.85㎡，相比08年上半年（1446764㎡）減少64%；

2009年上半年供應戶數5882戶，相比08年上半年（13881戶）減少58%；

2009年上半年新增物業平均面積為90.75㎡，相比08年上半年（104㎡）減少14㎡。

2）不同物業類型供給情況

小高層、高層物業依然處于市場的主流，占到了市場推盤總套數的85.57%；花園洋房物業推盤604套，占市場推盤總套數的10.27%；別墅項目推盤較少，僅占市場總量的4.17%。

2009年上半年各個物業類型推盤量均低于08年上半年水平，主要原因由于2008年大盤較多，推盤量較大

3）不同物業類型市場研究

小高層、高層物業：均價較2008年均價有所上漲，主要由于所推物業多集中在二環內，均價較高，造成了物業均價的上漲；戶型以1房、2房為主，面積偏小，原因為所推物業集中于二環內，投資性較強，而小面積戶型具有總價低的特點，置業者購買門檻較低，因此較為受歡迎；物業均價區間跨度較大，主要由于區域不同，價差較大。

花園洋房物業：花園洋房依舊以3房和4房為主；主力面積有所增大，突出了花園洋房物業的舒適性。

別墅物業：聯排別墅依然是別墅物業的主流，一方面由于聯排別墅具有總價相對較低的特點，另一方面聯排別墅相對容易規劃，并且能夠充分利用土地價值；聯排別墅的面積從175-220㎡，比2008年相比變化不大，小面積經濟型別墅已經成為主流。

寫字樓市場

相對于住宅市場來說，2009上半年昆明寫字樓物業市場呈現了耐人尋味的平淡，在售物業并沒有受到市場的影響而出現住宅市場2008年的萎靡與2009年的回暖現象，但在城市經濟發展的推動下，昆明寫字樓物業市場卻存在暗流涌動的“潛力”，我們期待著昆明寫字樓理性的“澎湃”。

（一）經濟前景與昆明寫字樓發展

宏觀層面來看，寫字樓作為國家經濟活動的一種載體，同時也作為房地產領域中一項高端的投資產品，其價值取向則來自于整個城市的經濟發展水平。一國經濟變化方向和速度，會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動，而針對不同城市的區域特征、區域經濟結構、產業結構，將會形成不同需求特征的寫字樓市場。

昆明的經濟結構及規模是制約寫字樓發展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業或創業群體，從而導致整體寫字樓市場定位較低。但隨著昆明城市規劃、經濟發展潛力、競爭力的不斷提升，市場對高端寫字樓物業的需求將增大，同時個性化商住辦公產品也將不斷出現。

目前，云南省已經初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產業集群，同時形成了包括為產業服務的金融、現代物流、技術研發等體系，第三產業的快速增長為寫字樓的更新換代提供了動力，成為支撐其發展的重要基礎。

（二）城市更新昆明寫字樓發展

當前，昆明新一輪的城市更新正在以驚人速度進行著，舊城改造、輕軌建設、道路建設、城市總體規劃，這一切無疑使寫字樓市場在昆明城市競爭力不斷提升的基礎上，再次進入起飛的通道。

此輪昆明城市更新對寫字樓市場發展的影響是長期性的，并且將出現供給相對需求超前的反市場現象。雖然昆明城市經濟發展長期趨好，但就短期而言，舊城改造在寫字樓供應上的不理性行為將使整個市場陷入長期的“去庫存化”過程，出現市場需求逐步放量與供給的“恐慌”、品質下降的現象。

“一軸三帶”是昆明已經形成的并將不斷成熟的寫字樓分布形態，北京路、人民路、東風路與金碧路是傳統寫字樓沿街分布的四條主線，而未來CBD+不限高區域規劃將極大的加快現有寫字樓分布向集約化、聚集式發展。且CBD將發揮其聚集式效應，帶動周邊商務服務型辦公物業的升級發展。同時，受輕軌效應的影響，未來沿線將分布類型相對不同的寫字樓，尤其是沿北京路穿過CBD區域的輕軌2號線周邊區域，會成為高檔寫字樓標桿。

總體來說，昆明宏觀經濟發展對寫字樓進入產品轉型期有利好作用。城市競爭力提升，城市規劃是昆明寫字樓再次起飛的基礎；產業結構優化、產業發展的利好條件將成為昆明寫字樓實現跨越的動力；CBD規劃及在此基礎上周邊寫字樓物業的建成將體現昆明城市整體經濟活力。但與此同時寫字樓開發體量的爆發式增長到來的是消化十年的后果，無形中給市場良性發展帶來了壓力。因此，在城市經濟向好，城市規劃趨利的條件下，還需要審思市場的良性供給出路。