由村到城的商業形態演變
城中村是我國20世紀90年代城市化發展過程中出現的，是中國二元體制下城鄉間不同土地所有制、戶籍保障、人力資源、生活環境等特殊因素碰撞產生的社區，它一般坐落在商業價值較高的城市區域，村內聚集大量外來人口，使其逐漸形成以物業出租、工商零售、餐飲及其他服務業為主的比較特殊社區商業。
城中村不一定是城市的腫瘤，并非一無是處，在它自發的形成和發展過程中，具有了很強的生命力和市場需求空間，保存了不少寶貴的文化和文物資源，在文化和社區的建設上，在商業布局和規劃上，存在諸多可以借鑒和參考的地方。在由村到城的道路上，我們拋棄了太多，包括文化、建筑、鄰里等，而只有借助從一元超市到ShoppingMall的商業重建，才能把這些拋棄的、遺忘的東西表現出來，保留下來。這里，就重點在商業上來梳理和思考昆明城中村由村到城道路上的商業形態的演變，為建設者、投資者提供一些參考。
城中村是城市低成本生活區，也是城市多樣性的社會生態環境，村內的商業承載著村內大量人口，尤其是外來人口的日常消費。此外，由于城中村一般都位于城市較好的地段，因此城中村改造后的土地價值首先是商業價值的體現。
城中村中的商業業態，在多年自發生長中根據市場需求不斷調整，從滿足日常生活需求到滿足文化生活需求，再到滿足休閑及現代生活需求，適應著居住在城中村內不同檔次人群的需求，走過了多個發展階段，并逐步完善，有些則走上了專業或集中商業的道路。在村子中，各種人群都能找到適合自己的活動空間，喜歡熱鬧的人們往往住在底層，那里有他們想要的喧鬧；而需要安靜的白領們能夠負擔頂層光照較好也較靜的房間，關起門來也不妨自成一統。盡管建筑擁擠，但村里一般都還留有公共空間，愛好戶外活動的人在這里也得其所哉。多樣性也帶來了安全感，人與人之間的接觸和生活的便利性是花園小區所無法比擬的。
從以往改造城中村的經驗來看，徹底拆除的方法并不能真正達到優化產業結構、提升人口素質、促進社會融合的改造目的。如按照花園小區的規劃進行建筑改造后，原村民之間的社會關系依然存在，社區管理結構和制度并沒有得到根本改變，村民們并沒有真正融入城市社會，變成實質意義上的市民，只能說是用一個城中村取代了另一個城中村。再者，因為改造，原來租住在城中村中的低收入者紛紛遷往周邊其他村子，繼續保持了以前的居住形態。
由此可見，總體來看，城中村沒有消失，只是發生了位移。因為社會中的低收入階層始終存在，而這批人按照其經濟收入狀況只有能力選擇居住在城中村。即使村內房租上漲，這些低收入者中許多人也無法輕易離開城中村，而不得不以降低生活質量為代價，維持其在城中村的居住。
因此，城中村的問題從表面上看是建筑標準問題，是消防安全問題，是環境質量問題，但透過這些現象，我們更應注意到隱藏在其后的社會管理問題、社會階層分化問題，這些可能是城中村更為長遠、更為本質的問題。這些問題從根本上講源于人，源于制度，而非村內的建筑。這些問題遠比其表象所顯示的要復雜，而它們的解決，不能僅僅立足于孤立的城中村，還涉及到城中村外的城市社區，以至于整個城市。
就昆明而言，大批量的集中改造，更需要全方位的考慮和權衡，在商業上，不同的村子自發的形成了與村子、周邊區域相融合的商業形態。在區域分布上，由于商業相對集中在一環內，形成了一環內多個商圈緊密相連的格局，且各商圈內已經進行或將要進行著商業形態的改造，與這些商圈互相“牽連”的城中村，一旦進行改造勢必將擴大部分商圈的范圍，進而進一步釋放其商業能量，使該商圈更具完整性和互補性，并促使該商圈的商業升級、資源整合。
從改造后的情況來看，商業形態不僅僅只是升級，不僅僅是與原本的商業大不相同，重要的是同質化嚴重、飽和度較大、與日常生活和生產相距太遠，在整體上缺乏分工，缺乏經濟和產業上的支撐。
從上表可以看出，每個項目都有商業、住宅、辦公、公寓，大部分含有酒店，商業方面，一個比一個高端，一個比一個齊全，這超出了昆明目前所能負荷的。可見，城中村的改造對商業的影響是顯性的，對商業地產的影響是更深層次的。在舊城改造中，商業地產涉及的領域和層面更廣、更深，雖然商業開發的利潤空間是最大的，但風險也是最高的。商業物業的開發形式多種多樣，最重要的是項目要與地塊區域，尤其要與大商圈范圍內的商業特征和經濟環境相匹配、相融合。
昆明城中村“由村到城”的商業形態的演變缺乏過渡，缺乏專業和技術、產業和經濟的支撐。專業上需要代理公司給予深入、全面、客觀的研究支持，技術上需要開發商自己對資源進行整合，產業需要在現階段城中村的改造中加以挖掘，經濟上需要政府給予支持。對于商業形態而言，需要建立昆明城市商業的梯度，需要政府、開發商和代理公司解決的不能僅僅局限于建筑層面、項目層面，還要在文化層面、社會層面、產業層面來解決商業形態問題。（文/李純玉）
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