昆明商業在城市格局下“重起”

至祥研究中心2009年09月03日 10:01

2009年上半年商業發展走勢
通過監測昆明主城區內在售商業價格的變化情況，我們得到昆明商業綜合價格指數。從價格指數來看，2009年上半年昆明商業物業市場總體保持了上升的態勢。在經過年初1-3月的調整之后，在4-6月指數趨于平穩。

商業綜合價格指數的上升主要反映了兩方面的問題：一方面，在住宅市場年初還較為冷淡的時候，商業市場吸引了部分投資者的關注，反映出商業物業的市場敏感性優于住宅物業市場，投資保值增值能力整體優于住宅物業；另一方面，商業市場的穩步提升也反映出房地產投資市場的“回暖”，市場逐漸看到了昆明城市各區域商業中心發展的潛力。從以北辰財富為中心的北市副中心到南市南亞風情第壹城為標桿的滇池片區商業副中心，以及西市高新片區的區域商業中心的發展前景，都為昆明商業的厚積薄發積累了較好的市場基礎和發展預期。因此，09年的昆明商業市場并沒有受到住宅市場拖累而出現下滑的情況，表現較為理性，能夠真實反映出商業地產的良好發展態勢和趨勢。

昆明2009年商業區域特征
如上所述，受城市規劃與舊城改造的影響，昆明商業將逐漸改變以市中心為核心的城市商業發展格局，形成組團式區域商業中心。中心區商業功能逐步改變，各區域商業特征越發明顯。

中心區：二環以內的中心區是昆明的城市商業核心區域，不管昆明城市商業格局如何變化，中心區始終將作為昆明商業價值最高的區域。隨著近些年中心區內的房地產的開發，更加迅速的帶動了中心區商業的發展。中心區將始終引領昆明商業的發展。

北市區：北市區近些年隨著住宅社區的大規模開發，以及便利的交通條件，成為了北市區成為區域商業核心的先決條件，而北市區的商業形態，也由最初的社區商業，開始向臨街商業，獨立商業進行發展，商業業態也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業的北市區正在發生了質的變化，而未來輕軌的開通，也將促進北市區商業向更高層面發展。

南市區：南市區區域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業項目在進行運作，如滇池板塊的南亞風情第一城、中央金座、滇池綠世界，官南板塊的奧宸國際中心、廣福商業中心，東南板塊的新螺螄灣、新亞洲星天地、金源新天地等等。南市區商業發展也可謂欣欣向榮。

西市區：西市區本身作為昆明的傳統工業區，發展較為落后，但是從去年開始，西市區開始了房地產規劃式開發的進程，西市區的兩個板塊西山區板塊和高新板塊都有大量新項目浮出。住宅的開發，也為商業的發展提供了平臺，并且西市區房地產項目也都進行了大體量的商業開發，到2010年，西市區的商業體量將突破30萬平方米。前不久，正大國際項目引入了西市區首家家樂福，西市區的商業發展指日可待。

東市區：東市區本身房地產發展在昆明仍然處于初級階段，區域內房地產開發項目較少，住宅開發不成規模，這也導致了區域內普通的商業類型無法存活。但是東市區商業也有自身的特征，就是以專業市場為主，并且帶動相關行業發展，如物流。從未來城市規劃來看，專業市場以及物流中心將向三環外遷移，這樣可以緩解東市區交通壓力，同時改善區域內環境，加速了東市區的發展，逐步東市區商業價值。

由此可見，昆明主城二環外區域中心地位正在通過區域型商業項目而得到凸顯。而與此同時，在大量城中村改造項目逐步入市的過程中，首先，對于二環內的舊改項目，多數占據區域位置優越的獨特優勢，那么項目改造后的土地價值首先是商業價值的體現，商業地產將率先破局，優化升級二環內商業品質；其次，對于二環外改造的城中村，部分區位較好項目將承載城市新格局下的區域型服務功能，在商業、商務上逐漸引導區域的商業地產發展。而對于其余大多數的改造項目則承擔的是城市區域居住環境、品質改善的功能，配套以社區商業。那么商鋪產品的多樣化，注定使更多不同層次消費者的投資理財機會增加、商戶的經營投資門檻降低、租金成本壓力減小，優化、活躍昆明商業地產市場。昆明商業地產將在城市新格局下得到新的發展契機。