商業地產的融資模式

因為我們主要是做商業地產的投資開發管理。融資我們雖然不是專業，但是我們通過跟國際團隊合作的項目，確實也接觸到了融資這個環節。我們通過實際遇到過的項目和運作過程中出現的問題進行了一些分析。

商業地產是中國的新興商業地產，已經成為了商業地產行業的快速發展的分支。商業地產資金回收主要來源于商鋪租金以及對商戶提供物業管理等附加的服務收取的一些費用。因發展的需求，和發展過程中貸款、開發、銷售、還貸及贏利，對資金快速回收的模式進行簡單的復制，商業地產的收益必須保持長期穩定的回收，對資金鏈有較高的依賴性，需要對資金鏈進行更專業的管理。我們分析有幾種模式。

首先說說商業地產融資的特點。商業地產不同于住宅地產，銷售并不是盈利的主要模式，商業地產資金回收主要是靠租金以及運營中的其他管理費用。這樣開發商在商業地產開發過程中，對住宅地產的貸款、開發、銷售、還貸及盈利的快速回收的模式進行了簡單復制。目前商業地產收益必須要保持長期穩定的回收，對資金鏈有更高的需求。那么，要完善處理好商業地產的開發融資已經成為了商業地產發展中的重要環節。

國際商業地產的主流融資方式有四種形式，主要體現在股權融資，項目貸款，房地產投資信托和商業地產抵押證券的形式。股權融資是指資金不通過金融中心的機構，借助股票載體，直接從資金盈利部門流向資金短缺部門。資金供給者（股東）享有對企業控制權的融資方式，這是股權融資方式。因此我國在商業地產融資過程中使用了較少的銀行貸款。

項目融資在我國房地產仍處于初級階段。項目融資一般指項目在承辦人，也就是股東，為經營項目成立一個項目公司，以項目公司作為接待人，籌備貸款，并以項目公司本身的現金流收益作為還貸來源。相對以自身的資信狀況和還款能力為審核標準，項目開發完成后，以不動產進行抵押而取得的抵押貸款。目前融資對商業地產項目本身考核比較少，也具有風險性。追求僅僅限于項目公司的一個優點。

現在這四種形式中，REITs是從2005年以來被我國地產和金融業以及經濟學家們非常關注的資本市場。它的融資模式是西方國家中應用最廣泛的。資產證券化是一種方式，只是通過發展股票和證券的一種資產收益憑證，以這種方式集合公眾投資者的資金，對房地產項目進行投資開發以及之后的不動產出租管理，由此產生的收益和資產受益由憑證的持有者享有。嚴格來講REITs只適用于商業地產，而非住地產使用。

第四種，商業抵押證券型的，是以傳統抵押貸款匯集到一種組合的貸款中，通過證券形式向投資者發放的一種融資方式。CMBS是投資銀行根據評級來確定發行價格，向投資者發行。

商業地產同時保持未來的增長潛力以及資產負責是一種表面的融資方式。國內商業地產主流融資模式經歷了十多年房地產經營，進入了商業地產運營的新時代。包括以下幾種，就是內部融資，運用自有資金和預租預售款和定金進行地產融資。這是商業地產的一種內部融資模式。外部融資是通過銀行貸款，上市股票，以及信托，并購，以購買出讓方的股權，以及債券的融資。我們通過跟我們基金公司進行合作的時候，基金可以為政府去融資，政府幫助開發商控制資金的使用。這也是一種新的融資模式。

國內的融資方式存在的幾個問題，體現在下面幾個環節。一，依法環境尚未完善；相關法律法規尚未與國際投資慣例和投資機制接軌，特別是我們和美國公司進行合作的一些項目中，中國的評估機制和流程與國外模板完全不同，造成了投資資金到位非常緩慢。這是我們在實操當中確實遇到的問題。

外資的投資收益轉移出境受約束，限制了海外基金投資的積極性。另外，在投資透明度上還未能達到一般投資者和國際投資者的要求，很難實現目前的融資途徑。

我國的資本市場的發展速度還難以滿足商業地產發的需求，融資途徑缺乏，目前還沒有形成產業基金和抵押貸款證券發行暢通的市場，民間資本和海外資本在投資變現的能力上受到了制約和限制，商業地產的融資方式比較單一。還有，商業地產的盈利模式不是很透明，令投資商不敢冒然進行投資，限制了民間資本和海外資本投資的渠道。這也是我們通過項目操作和國際團隊合作中確實體會到和遇到的。種種因素使投資房地產開發不確定性大大提高，投資風險高。很多測算公式不同，很多投資商不明確開發商測算的回報值和回報和利潤點。比如，我們現在跟太原政府做了一個市地標性質的項目，在土地拆遷完成之前，國外基金是很難介入這種項目的。因為從慣例上來講，他們最怕國有土地的拆遷程序，通過這種拆遷程序會造成他們資金投入很難按期回收，取得利益。

商業地產融資中遇到的問題，就是商業地產的開發商專業性不夠強。現在開發商都在不斷地提高和學習，但是商業地產不是短時間就可以使一個開發商具備經營商和管理商的能力。從開發建設到運營要有一個規范的技巧和技能，這是與住宅完全不同的一種開發的區別。在大型商業地產中造成融資困難的一個重要因素就是對大型地產項目的專業分析以及投資分析能力比較弱，沒有相應的經驗，又不容易完全能接受國內的模式。他覺得這里面風險非常大，不想去接受這種新的運營模式和投資模式。

對于項目的風險，許多外資和基金對于正處在國內的運營公司不專業，也是不能幫助中國商業地產融資發展的問題。以后在商業地產投資和融資渠道中，跟國際化對接的途徑要給它普及和擴大。（文/鄂麗華）

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