總結2009年上半年昆明項目的商業開盤，我們可以看到：
供應情況：2009年上半年，昆明房地產市場共有5個商業項目開盤，其中一環內2個項目，北市區1個項目，高新區1個項目，西市區1個項目。共推出商鋪550套，供應最多的為北市區，推出了227套商鋪。
供應類型：供應的商業類型主要有三種，分別為臨街商業、社區商業以及獨立商業，其中臨街商業供應量最多，共推出258套，主要供應項目為金江北大街與書林和園。
價格水平：在2009年上半年的商業物業市場中，商業物業價格的高低主要受區域和商業類型兩個因素影響較大。如一環內的兩個商業項目書林和園、上東大街，由于區域位置較好，因此商業價格較高，都達到了22000元/m2以上，但是由于書林和園商業類型為中心商圈臨街商業，而上東大街為社區商業及商業街，因此價格上書林和園要更高些。其余開盤的商業項目類型多為社區商業，主力價格區間在13000元/m2左右。
銷售情況：2009年上半年，銷售最好的項目為金江北大街以及朝花錢巢，銷售較好的主要因素是區域的未來發展。金江北大街位于北市區北京路沿線，以北辰財富中心為起點，北市副中心的地位得以體現，未來商業價值將得到凸顯，并且金江北大街位于未來輕軌線路上，交通便利以及大人流量的預期，使該項目極為暢銷。而朝花錢巢位于高新區，目前高新區已經成為昆明新興的居住區域，隨著大量人口的不斷入住，首先受益的自然是社區商業。而開盤銷售最差的為書林和園，雖然區位較好——位于一環內，且臨中心商圈，但是受到昆明商業消費慣性的影響，其所在區域并沒有形成較強的商業氛圍，導致價格與其商業價值依然存在一定偏差，因此形成滯銷。
2009年上半年商業價格走勢圖
2009年上半年商業發展走勢
通過監測昆明主城區內在售商業價格的變化情況，我們得到昆明商業綜合價格指數。從價格指數來看，2009年上半年昆明商業物業市場總體保持了上升的態勢。在經過年初1-3月的調整之后，在4-6月指數趨于平穩。
商業綜合價格指數的上升主要反映了兩方面的問題：一方面，在住宅市場年初還較為冷淡的時候，商業市場吸引了部分投資者的關注，反映出商業物業的市場敏感性優于住宅物業市場，投資保值增值能力整體優于住宅物業；另一方面，商業市場的穩步提升也反映出房地產投資市場的“回暖”，昆明城市各區域商業中心發展的潛力逐漸顯現。從以北辰財富中心為核心的北市副中心，到以南亞風情第壹城為標桿的滇池片區商業副中心，以及西市高新片區的區域商業中心，它們為昆明商業的厚積薄發打下了較好的市場基礎，并呈現出不錯的發展遠景。因此，2009年的昆明商業市場并沒有受到住宅市場的拖累而出現下滑，表現較為理性，能夠真實反映出商業地產的良好發展態勢和趨勢。
2009上半年商業項目開盤情況列表
昆明2009年商業區域特征
如上所述，受城市規劃與舊城改造的影響，昆明商業將逐漸改變以市中心為核心的城市商業發展格局，形成組團式區域商業中心。中心區商業功能逐步改變，各區域商業特征越發明顯。
中心區：二環以內的中心區是昆明的城市商業核心區域，不管昆明城市商業格局如何變化，中心區始終將作為昆明商業價值最高的區域。近些年，中心區內房地產項目的開發，更加迅速地帶動了中心區商業的發展。中心區將始終引領昆明商業的發展。
北市區：近些年來，住宅社區的大規模開發，以及便利的交通條件，成為了北市區商業核心形成的先決條件，而北市區的商業形態，也由最初的社區商業，開始向臨街商業、獨立商業進行發展，商業業態也開始豐富，依托大體量住宅形成特色商業的北市區正在發生質的變化，而未來輕軌的開通，也將促進北市區商業向更高層面發展。
南市區：南市區區域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業項目在進行運作，如滇池板塊的南亞風情第一城、中央金座、滇池綠世界，官南板塊的奧宸國際中心、廣福商業中心，東南板塊的新螺螄灣、新亞洲星天地、金源新天地等等。南市區商業發展也可謂欣欣向榮。
西市區：西市區本身作為昆明的傳統工業區，發展較為落后，但是從去年起，西市區開始了房地產規劃式開發的進程，該范圍內的兩個板塊西山區板塊和高新板塊都有大量新項目浮出。住宅的開發，也為商業的發展提供了平臺，并且西市區房地產項目也都進行了大體量的商業開發，到2010年，西市區的商業體量將突破30萬平米。前不久，正大國際項目引入了西市區首家家樂福，西市區的商業發展指日可待。
東市區：東市區本身房地產發展在昆明仍然處于初級階段，區域內房地產開發項目較少，住宅開發不成規模，這也導致了區域內普通的商業類型無法存活。但是東市區商業也有自身的特征，就是以專業市場為主，并且帶動相關行業發展，如物流。從未來城市規劃來看，專業市場以及物流中心將向三環外遷移，這樣可以緩解東市區交通壓力，同時改善區域內環境，將加速東市區的發展，逐步提升東市區商業價值。
在建、將建區域型商業分布圖
由此可見，昆明主城二環外區域中心地位，正在通過區域型商業項目而得到凸顯。而與此同時，在大量城中村改造項目逐步入市的過程中，首先，對于二環內的舊改項目，多數占據優越的區域位置，項目改造后的土地價值特別是商業價值將能有效體現，商業地產將率先破局，優化升級二環內商業品質；其次，對于二環外改造的城中村，部分區位較好的項目將承載城市新格局下的區域型服務功能，在商業、商務上逐漸引導區域的商業地產發展。而其余大多數的改造項目則承擔的是城市區域居住環境、品質改善的功能，配套以社區商業。可見，商鋪產品的多樣化，注定使更多不同層次消費者的投資理財機會增加、使商戶的經營投資門檻降低、租金成本壓力減小，從而優化并活躍昆明商業地產市場。昆明商業地產將在城市新格局下獲得新的發展契機。（至祥置業（昆明）研究中心供稿）
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