本來已經進入“死亡”倒計時，連管理人都開始為最終清算做準備的云南奧宸房地產公司，卻在去年底最后一天，法院裁定批準了管理人最新提出的重整計劃草案，并終止了重整程序。用通俗的話來說，云南奧宸又暫時不死了。
難道早就資不抵債，回天乏術的云南奧宸地產，又找到了新的投資人？其實并不是，此次法院批準的重整草案與一般破產重整企業的重整方式有所不同，用管理人的話來說，就是“出售式重整”，即“管理人將云南奧宸可變現的全部資產出售讓與他人，而以轉讓所得對價計入償債資產，加上企業未轉讓財產（主要為對外應收款）的追收所得，向全體債權人清償，采取該方式可以取得與破產清算同樣的清償效果，同時可以保證云南奧宸主體的存續，便于處理相關遺留事項。”
為什么云南奧宸地產在明明嚴重資不抵債，多次招募重整投資人也毫無結果，債權人、管理人都在準備破產清算的時候，又突然采取如此復雜的重整方式繼續保留企業主體資格？而且如果按照“出售式重整”方案，云南奧宸的所有可變現資產都將出售與他人，公司也就只剩下一個空殼，維持這個空殼又有什么意義？
其實，管理人之所以提出這樣的重整方案，原因只有一個，就是西山區政府、前衛街道辦還拖欠云南奧宸數億元的城改返還資金，如果云南奧宸破產清算，企業主體資格消亡，這筆錢很可能就無法追討，這對所有債權人來說是很大的損失。
云南奧宸曾經是西山區22號片區城改的社會投資人
關于西山區政府、前衛街道為什么拖欠云南奧宸參與西山區22號片區城改的返還資金，這筆款項到底有多少，云南房網在去年的一篇文章中已經有過詳細報道，有興趣的可以點擊文末的相關文章鏈接看一下（《公司都要破產了，才想起和政府打官司要錢》）。按照管理人的測算，西山區政府、前衛街道還應返還云南奧宸約8億元，這確實算得上一筆巨款。
只不過西山區和前衛街道對返還金額還有異議，雙方也還沒有達成一致，但這筆資金至少有數億元之多是沒有問題的。
由于西山區該返還的資金長期未能返還，客觀上加劇了云南奧宸的債務危機，也是造成云南奧宸多個項目爛尾以及申請破產的原因之一。這幾年，有一些云南奧宸地產的員工，以及部分爛尾樓業主曾不止一次抱怨說，如果西山區能及時返還資金，云南奧宸可能還不至于破產，爛尾樓也可能早就蓋好了。
但這種說法其實掩蓋了云南奧宸自己經營失誤的問題，根據公開資料，截至2024年11月31日，云南奧宸被申報的債權總額高達116.2億，而會計師事務所審計的截至2019年4月30日，云南奧宸的賬目資產總額只有45.67億，債務窟窿多達70億，即便西山區按照管理人測算的8億元返還了欠款，對于云南奧宸來說也是杯水車薪。
云南奧宸退出西山區22號片區城改后留下的爛尾樓
實際上，管理人披露的資料已經顯示，造成云南奧宸資金鏈斷裂、項目爛尾、最終申請破產重整的主要原因，既不是政府欠款，也不是市場形勢不利，而是奧宸集團不顧實力大舉擴張，云南奧宸作為奧宸集團的核心企業，多次騰挪資金給奧宸集團其他企業，所以在云南奧宸45.67億元的賬面資產中，對奧宸集團關聯公司的應收款就有28.3億。
然而，雖然西山區未返還資金不是造成云南奧宸破產的主要原因，這筆錢在即將進行的債務清償中，卻占有相當大的比重。根據重整草案公布的數據，云南奧宸如果破產清算，房產等不動產變現率將會很低，管理人預計最終完成處置后可用于清償債務的現金可能只有13億，相比而言，西山區和前衛街道的8億返還款就顯得數目十分可觀，所以追討這一部分款項就成為云南奧宸破產重整過程中必須優先考慮的事項之一。
云南奧宸早期開發的東方廣場，也是其現有實物資產之一
值得注意的事，盡管管理人提出了“出售式重整”的方案，可是該草案在去年底召開的債權人會議上并未獲得所有債權人組的一致同意，隨后管理人以該草案符合《破產法》相關規定為由，向昆明市中院申請批準。去年12月31日，昆明市中院批準了云南奧宸的重整計劃草案，終止重整程序。
然而重整草案雖然獲得批準，但云南奧宸的出售式重整卻并非易事，因為奧宸地產現存資產中占比最大的是兩個爛尾項目（奧宸財富廣場二期和奧宸中央廣場）的未售房產，以及云南奧宸早期開發的東寺街東方廣場、日新路世紀半島等項目的持有物業，可是財富廣場、中央廣場、東方廣場都是商業項目，市場價值不高，變賣十分困難。
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