上周，昆明主城區上架19宗共617.6畝土地，起拍總價達34.8億，這一波年終大促的情形和去年極為相似，去年正是最后兩個月的成交，撐起了全年業績，其中，萬科花了11.44億買下會展片區148畝住宅用地，成為了去年買地金額榜的頭名。
根據最新披露的出讓文件，將于本月出讓的土地中，有234畝住宅和商業地塊都位于萬科七彩國際社區（現稱前灣都會區）規劃范圍內，難道今年的土地成交能不能翹尾還是要靠萬科？
官渡區本月將出讓的土地共502畝，小板橋街道占了約330畝，除了巫家壩一宗學校用地和一宗住宅用地外，其他234畝（4宗商業2宗住宅）土地集中分布于萬科公園城市旁（見上圖）。
具體來看，編號KCGD2024-27和KCGD2024-28的兩個住宅地塊相連，位于萬科公園城市北側，萬科大都會以南。面積分別為42.16畝和26.25畝，容積率均為2.5，限高54米，總可建面積約11.4萬方，起始樓面價6000元/平米左右，從規劃條件看，可開發為18層以下的小高層。并且是凈地出讓，沒有什么配建要求。
4宗商業地塊面積共約165畝，分布于巫家壩路兩側，其中三宗還緊鄰新海河帶狀公園，面積共165.6畝，拍賣總起價2.58億，容積率2.1—2.5，起始樓面價1200—3000元/平米。這4宗商業地塊不僅容積率較低，限高也只有5、60米，與官渡區去年披露的新海河超線公園效果圖基本吻合，而七彩國際社區規劃的濱河商業街區也是在這里。
新海河超線公園效果圖
在七彩國際社區規劃中，萬科公園城市是沿新海河帶狀公園展開布局，項目除了已開發的住宅地塊外，此前已拿下的兩個濱河商業地塊過規后還暫未動工。
這批土地看上去很像是為萬科量身定制，而且土地在10月份剛剛調整過規劃，容積率和限高都從高層規劃降到了小高層規劃，同時也基本沒有配建要求。
相比萬科去年底拿下的兩宗土地（即萬科都會半島和萬科桂語東方），這次兩宗住宅用地樓面價要高出不少，但都會半島和桂語東方3000多的樓面價，沒有計算回遷安置、學校、道路、公園等外掛，再加上可開發小高層產品的優勢，其實地價并不算高。
另外這6宗土地并不要求打包出讓，開發商可根據自身情況自由選擇，官渡區這批土地出讓算是誠意十足了。
有利因素顯而易見，但不利的一面也存在，最重要的是萬科片區內桂語東方和都會半島兩個新盤都是剛開盤，雖然賣的都不錯，桂語東方還大有希望拿下11月銷冠，可總體上樓市去化速度和以往不能比了，房企普遍拿地謹慎，推盤節奏放緩，萬科有沒有拿地意愿現在還真不好說。
海麗賓雅酒店東側42.79畝濱河地塊
5號線寶豐站旁37畝濱湖地塊
昆明這波年終土地大促對房企確實比較友好，比如官渡區的地塊條件都不錯，其他比較值得關注的，一個是海麗賓雅酒店東側42.79畝濱河住宅地塊，起價5.3億元，容積率3.1，樓面價6000元/平米，另一個是環湖東路邊緊鄰5號線寶豐站的濱湖地塊，面積37畝，商住比35:65，容積率僅1.5，起價2.22億，起始樓面價僅6000元/平米。
話說回來，昆明樓市要回暖，商品房土地成交是個很重要的指標，接下來不能全指望萬科、邦泰拿地，其他房企也得支棱起來才行。
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