觀點(diǎn)網(wǎng) 許久未見的豪宅“搶房大戰(zhàn)”于上海新世界板塊展開。

本次“搶購”的房源系中海順昌玖里項(xiàng)目，當(dāng)日項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)日光，錄得去化率98.5%，銷售額達(dá)196.5億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，196.5億元的銷售數(shù)字超越了2020年深圳華潤城潤璽一期196億元的單次開盤銷售額，也刷新了中國樓市開盤新紀(jì)錄。

順昌玖里項(xiàng)目開盤當(dāng)天，小米的首臺新能源汽車“SU7”上市僅27分鐘，大定五萬臺，按均價(jià)計(jì)算約達(dá)125億元銷售額，同樣刷新了新能源汽車半小時(shí)“下定”的紀(jì)錄。

由此看來，無論是小米SU7的上市大定數(shù)據(jù)，還是中海上海豪宅刷新歷史開盤紀(jì)錄，似乎都表明市場的購買力遠(yuǎn)比想象之中的強(qiáng)。

倒掛本色

與同區(qū)域的新房和二手房相比，本次熱銷的順昌玖里項(xiàng)目存在著明顯的“價(jià)格倒掛”。

在“買到即賺到”的價(jià)格剪刀差誘惑之下，疊加地處上海新世界板塊的絕佳位置，讓這個(gè)超高層新盤沒有重蹈遇冷覆轍，反而成為“香餑餑”產(chǎn)品。

中海順昌玖里位于老上海人眼中的“白月光”——新世界板塊。本次推售2棟超高層和1棟高層，建面約151-325平米的高層住宅產(chǎn)品，合計(jì)房源512套，均價(jià)約為17.2萬元每平米。

對于本次項(xiàng)目日光，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為結(jié)果并不意外。

“在上海市總價(jià)約3000萬元以上的豪宅新盤中，該項(xiàng)目無論是從認(rèn)購組數(shù)、認(rèn)購金繳納、還是凍資規(guī)模上均名列前茅，意向購買力已經(jīng)覆蓋了實(shí)際可售房源。”上述人士分析道。

觀點(diǎn)新媒體了解到，上海在認(rèn)籌意向金費(fèi)用管理中，一般要求不能超過房源套均總價(jià)的20%。而在此項(xiàng)目認(rèn)籌金執(zhí)行過程中，認(rèn)籌金降至樓盤套均總價(jià)的10%。

在認(rèn)籌階段時(shí)，上述項(xiàng)目累計(jì)錄得738組認(rèn)籌，認(rèn)籌率超140%，項(xiàng)目的認(rèn)購金為389萬元，再根據(jù)738組認(rèn)購進(jìn)行計(jì)算，光是認(rèn)購階段就已經(jīng)攬金超28億元，凍資規(guī)模下限接近60億元，成為積分搖號制度下黃浦區(qū)豪宅認(rèn)購數(shù)和認(rèn)購金額最多的項(xiàng)目。

“兩項(xiàng)數(shù)據(jù)不僅超過了上海豪宅市場上的諸多在售新盤，更是那些以量取勝的剛需盤無法比擬的，可以說是提前'預(yù)約'了日光結(jié)局�！�

上述人士也坦言，近期入市項(xiàng)目顯示，超高層產(chǎn)品并未能俘獲“高凈值”客戶芳心。項(xiàng)目開盤之前，市場利好消息頻出的同時(shí)，“看衰”的聲音也不少。尤其是在2023年，浦東前灘世紀(jì)天御、天匯以及黃浦區(qū)的海玥黃浦源2個(gè)超高層項(xiàng)目，都已先后折戟上海市場。

2023年5月中旬，前灘世紀(jì)天御入市，758組入圍購房者未能消化384套房源，開盤當(dāng)天價(jià)格最低、最高的房源率先完成去化，但剩下2000萬價(jià)格段的產(chǎn)品去化最吃力。

該年度9月份，單價(jià)13.2萬元每平米的海玥黃浦源認(rèn)籌遇冷，308套房源認(rèn)籌不足50%。同年11月份，前灘世紀(jì)天匯項(xiàng)目的推出再次遇冷，且與周邊二手房倒掛差不大的情況下，被稱為“前灘收官之作”認(rèn)購率甚至不到6成。

不難看出，高凈值人群對超高層產(chǎn)品的住宅品質(zhì)有所顧慮，購買客群在不斷消耗，而新增客群卻相當(dāng)有限。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，順昌玖里項(xiàng)目同為超高層住宅產(chǎn)品，之所以收獲跑贏市場的去化表現(xiàn)，與其燙金地段和倒掛的價(jià)格脫不了關(guān)系。

中海順昌玖里所在位置為老西門板塊，現(xiàn)被擴(kuò)大裝進(jìn)新天地板塊之中。后者既是上海豪宅的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是上海最頂尖的地段。對比周邊競品，不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的平均單價(jià)降低了進(jìn)入新天地板塊的門檻。

該項(xiàng)目北側(cè)毗鄰翠湖天地雋薈項(xiàng)目，當(dāng)前二手房價(jià)格為27.9萬元每平米，近一次成交價(jià)為33.79萬元每平米；東側(cè)為中海系的建國里，目前掛牌價(jià)為23.9萬元每平米，近一次成交價(jià)格則是19.4萬元每平米。

就算是“次新房”復(fù)興瓏御二期的掛牌價(jià)也超25萬元每平米。對比掛牌價(jià)和近一次成交價(jià)，順昌玖里項(xiàng)目17.2萬元每平米的單價(jià)，倒掛率至少有12.79%，至多能到96.45%。

除此之外，極具性價(jià)比屬性的產(chǎn)品打造方式，也是項(xiàng)目熱銷的原因之一。項(xiàng)目雖然是超高層住宅，但采用了鋼結(jié)構(gòu)打造方式，相較于傳統(tǒng)的超高層得房率更高，使得項(xiàng)目原本的價(jià)格優(yōu)勢更具有性價(jià)比，為高凈值客群打造了燙金地段里性價(jià)比十足的產(chǎn)品。

在深圳中原地產(chǎn)研究中心看來，中海黃浦豪宅刷新的紀(jì)錄給豪宅市場帶來更多信心，讓豪宅產(chǎn)品市場認(rèn)可度進(jìn)一步提高，帶動豪宅產(chǎn)品去化。

“對于區(qū)域內(nèi)二手豪宅也是利好，部分未買到的客戶會流向周邊二手市場。這份市場熱度短期也會進(jìn)一步傳導(dǎo)到改善，甚至剛需市場，提振整體市場信心。”

豪宅回溫

近幾年房地產(chǎn)正處下行周期，市場分化嚴(yán)重，豪宅市場表現(xiàn)最好，其次為改善，剛需市場表現(xiàn)最差。從近年新房開盤表現(xiàn)也可以看出，豪宅產(chǎn)品去化遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他產(chǎn)品。

從深圳的情況看，海德園三次開盤三次售罄，蛇口招商璽家園、深鐵前海時(shí)代等都開盤售罄。其他核心區(qū)產(chǎn)品如潤璽、深圳中心天元、頤城棲灣里、深業(yè)云海灣等核心區(qū)域樓盤開盤都去化八成以上。

2024年1-2月，深圳雖無豪宅項(xiàng)目開盤，但在法拍房領(lǐng)域，豪宅熱度恢復(fù)的跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

據(jù)悉，年前流拍的4套蛇口豪宅半島城邦，近日二拍全部溢價(jià)成交，價(jià)格全部高于一拍，最高一套高出一拍237萬元，平均成交溢價(jià)率達(dá)48.75%，較首拍平均溢價(jià)為18.95%。

深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為：“近期上海、深圳相繼取消7090政策，政府對于豪宅產(chǎn)品的管控也在逐步放松。政策利好之下，市場信心回升，往往先反饋到豪宅市場，然后再帶動其他產(chǎn)品回暖。”

3月30日，在中海黃浦豪宅熱銷之后，深圳同樣有兩個(gè)豪宅產(chǎn)品入市，從成交數(shù)據(jù)上看，豪宅的春風(fēng)不僅吹在了上海，也拂動著深圳。

本次入市的產(chǎn)品分別為前海桂灣的時(shí)代三期尊府以及福田的中洲灣迎海二期，兩項(xiàng)目單價(jià)均超9萬元每平米，單日深圳豪宅項(xiàng)目累計(jì)攬金近60億元。

據(jù)悉，前者為去年的網(wǎng)紅盤，本次加推344套房源，累計(jì)吸引509批客認(rèn)籌，開盤完成去化282套，收金約27.39億元，去化率82%；后者開盤當(dāng)日同樣人潮洶涌，入市的560套房源完成去化近6成，收金同樣在27億元左右。

觀點(diǎn)新媒體了解到，深圳本次入市豪宅項(xiàng)目與中海黃浦順昌玖里同樣具有“價(jià)格倒掛”的屬性。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，隨著近兩年市場調(diào)整，特別是二手市場價(jià)格在2022、2023連續(xù)兩年錄兩位數(shù)的下調(diào)后，多數(shù)新房項(xiàng)目價(jià)格相對于同區(qū)域二手價(jià)格沒有倒掛，甚至多數(shù)區(qū)域二手性價(jià)比高于新房，導(dǎo)致新房市場逐漸轉(zhuǎn)冷，二手成交反而逐步回升。

個(gè)別頂豪區(qū)域豪宅有倒掛，如香蜜湖海德園，蛇口招商璽家園等豪宅。此類豪宅價(jià)格堅(jiān)挺，基本沒有折扣，相對來說，前海、寶中、華僑城等區(qū)域豪宅產(chǎn)品相對走弱，近一年多，前海新盤日光難度越來越大，折扣也逐步加大。

今年3月，深圳取消實(shí)行了18年的“7090政策”，該政策的初衷是為了遏制高房價(jià)，隨著“房住不炒”與“市場+保障”住房供應(yīng)體系的不斷深入，“7090政策”的退出也是順應(yīng)市場變化的結(jié)果。

由于7090政策疊加限價(jià)政策，深圳豪宅主要還是集中于二手市場，新房頂豪產(chǎn)品稀缺。

在深圳中原地產(chǎn)研究中心看來，該政策取消最直接的影響就是新房市場將會重新迎來真正的豪宅產(chǎn)品，特別是核心區(qū)域，大戶型改善產(chǎn)品會增加，核心區(qū)域豪宅市場有望迎來爆發(fā)。

“當(dāng)然，政策的背后也預(yù)示著未來政府將逐步對豪宅產(chǎn)品開始放松管控，甚至最終會完全放開，讓豪宅交由市場自己運(yùn)行，對豪宅市場來說將是大利好�！�

觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2024年，深圳超十萬元每平米的待入市豪宅項(xiàng)目累計(jì)有6個(gè)，集中在南山、福田區(qū)域，且均集中在下半年。

深圳中原地產(chǎn)研究中心分析指：“以深圳灣即將入市的兩個(gè)項(xiàng)目為例，政策松綁下，一手豪宅產(chǎn)品的增多也為客戶提供更多樣的選擇，中信東角頭、深灣胤府核心地塊必然會回歸到頂豪定位，產(chǎn)品日光也是懸念不大�！�

該機(jī)構(gòu)也坦言，市場并不是一個(gè)樓盤熱銷能改變的，這兩年一線城市都不缺日光的豪宅盤，但并未明顯改變市場。關(guān)鍵除了領(lǐng)頭羊的帶動，還需要其他樓盤一起發(fā)力，持續(xù)熱銷，才能帶動整體市場的回暖。

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