昆明什么房子最好賣？答案只會是書包房。

最近兩年，昆明書包房走俏的現象越發突出，去年成交量TOP50項目中，超過半數的樓盤都配有名校，今年一月份，趨勢更為突出，成交套數TOP10住宅項目中，不僅有8個樓盤都是書包房，而且書包房還囊括了前三名：

筑友雙河灣——金岸中學，書香云海——云大附西山學校，海榮滇池瀾庭——民大附小。

仔細分析還能發現，書包房不光在全市范圍內熱銷，而且，昆明主城各片區的銷冠項目大多都是書包房，甚至出現片區前幾名都被書包房包攬的狀況。

昆明今年一月TOP10項目書包房占了8個（圖源克而瑞數據）

比如草海北—馬街片區的書香云海和大華錦繡山海，西北新城的萬科城，度假區的筑友雙河灣，北市區的建投學府和美的云璟，會展片區的萬科500里、公園城市和山海灣，東市區的保利城和大華公園天下、大華錦繡麓城等。

書包房幾乎席卷全城，無疑成為了當下樓市的最大贏家。

斗南樓市熱度急劇上升，書包房又贏了

不過一直以來，呈貢可能是主城五區中最特殊的例外。

我們知道，呈貢新城是昆明集全市之力、花費10多年時間建設而成，不管是學校、醫療、公園、交通，公共設施配套的完善程度在全市都處于領先地位。

因此，對資源充足的呈貢新城來說，書包房并不是特別優先的買房選項，近年片區的熱銷樓盤要么是環境資源優越，要么是以低價打動客戶。

但隨著呈貢距離傳統城區最近的斗南片區異軍突起，呈貢的書包房也大有贏家通吃的勢頭。

呈貢新房成交量居全市各板塊前列（銳理數據）

據銳理數據，從去年9月份以來呈貢新房成交迅速上量，去年四季度更是一直保持昆明各片區成交量第一位，其中斗南則是呈貢成交熱度最高的片區。

斗南憑什么一躍而成全市最熱？具體分析有以下4點：

一是區位優勢，斗南片區是連接傳統主城與呈貢新城的紐帶，充分享受城市發展的紅利，為昆明數一數二的潛力板塊。二是產業背景強，不同于其他新興板塊，斗南坐擁亞洲第一的花卉產業背景，人流、物流、資金流高度聚集，片區的起點高、后勁足，發展前景看好。

滇池的生態資源決定了環滇板塊的身價

最后是滇池生態資源加持，在度假區、草海、會展片區開發接近尾聲后，斗南則是距離主城最近的環滇板塊，片區內的項目基本都有擁有觀滇的優勢，再加上環滇多個濕地，資源稟賦優越。

斗南片區目前在售的項目有海榮滇池瀾庭、綠地東海岸、卓越滇池晴翠、中交錦瀾府4個，論地段、品牌、產品、配套都不算差。

其實僅從可觀滇、有地鐵這兩點來說，斗南與草海、會展、度假區等高價板塊沒什么差別，優享生態資源的同時，還擁有城市城市配套，奠定了板塊價值，而斗南作為新興板塊，目前還處于發展初期，房價遠低于其他環滇區域，性價比極為突出。

正因為有越來越多的購房者看清了斗南的底牌，斗南才快速升溫。

斗南片區發展日益成熟（示意圖）

除了以上因素外，最近斗南熱度上升的最大原因，則是一直困擾的配套學校問題有了解決方案。

如果說以往斗南存在著明顯短板，那就是配套學校。

有人可能會說，綠地東海岸不是有師專附小+昆三中的強勢名校組合嗎？確實，如果光看學校牌子，綠地東海岸無疑是斗南教育配套最強的項目，憑借教育資源，綠地東海岸在斗南曾經一枝獨秀，但由于項目此前曾數次停工，讓很多客戶難免心存顧慮。

滇池晴翠是斗南另一個大盤項目，可是比較奇怪的是，這樣規模的大盤項目只有幼兒園的配建要求，而沒有像東海岸一樣要求配建小學和初中，因此雖然項目地塊旁有中小學用地的規劃，但這所紙面上的學校何時開工建設，引進哪所學校辦學，到現在一直沒有說法，業主子女以后的上學問題還是個未知數。

中交錦瀾府也是沒有學校配建要求，目前項目剛交付不久，以后孩子能上哪個學校，還要等教育部門的安排。

至于滇池瀾庭，由于項目體量不大，本來也沒有配建學校，但最新的消息是：

項目已經敲定了劃片民大附小斗南校區，從此斗南片區有了安心的書包房。

呈貢銷冠盤——海榮滇池瀾庭（效果圖）

昆明最新的書包房贏家

呈貢銷冠、昆明TOP3樓盤——海榮滇池瀾庭，可以稱得上昆明最新的書包房贏家。

根據克而瑞數據，滇池瀾庭去年9月首次開盤便一鳴驚人，當月就拿下了呈貢高層住宅銷售套數、金額、面積三項第一（成交面積為7626㎡、成交64套、成交金額84292594元）。

隨后的幾個月，滇池瀾庭銷量一路長紅，穩居呈貢最熱項目之列，并多次問鼎呈貢月度銷冠，在最新的一月份TOP榜單中，更是一舉殺到了銷售套數昆明前三。

海榮滇池瀾庭銷售現場

滇池瀾庭做對了什么？云南房網做了一番探究。

其中一個重要的原因，也是項目最新釋放的消息，是項目敲定了隔壁的民大附小，晉升名校書包房。

據置業顧問透露，開發商海榮集團最近與呈貢區教體局協商確定，2025 年起，滇池瀾庭將歸入民大附小斗南校區的就讀劃片范圍，項目業主的適齡兒童，自 2025 年起，可憑“人戶一致”的規則和相關報名資料至民大附小斗南校區進行報名登記。

也就是說，滇池瀾庭在2025年3月首批交付后，業主子女當年即可就讀呈貢名校民大附小。

海榮滇池瀾庭旁的民大附小斗南校區（圖源民大附小教育集團官微）

云南房網查詢了一下，民大附小斗南校區是民大附小教育集團旗下的三個校區之一，從往年的招生劃片范圍看，招收的主要是花田國際小區人戶一致業主適齡子女，另外還有10%的招生計劃為斗南街道涉及征地拆遷相關社區居民子女。

從民大附小斗南校區48班的辦學規模看，學校在招收花田國際小區和附近社區居民子女后，還具有足夠的招生容量，經計算，以后即便藍光花田小區（共約3893戶）和滇池瀾庭（共約670 戶）全部入住，學校也能滿足入學需求。

滇池瀾庭這一招，直接擊中了斗南片區買房置業的痛點：

不僅要有明確的公辦名校劃片，而且還要產品好、買的安心的書包房。

滇池瀾庭的優勢地位逐漸確立

如前所述，目前斗南4盤的競爭烈度可以說上升了一個級別，究其根本，都是因為滇池瀾庭率先上了難度，在片區內的優勢地位逐漸確立。

自從去年7月份滇池瀾庭對外開放后，外界對項目的評價就比較高。

滇池瀾庭距滇池僅約1公里

一是地段有看頭，項目位于斗南金桂街與古滇路交叉口，4號線梅子村站正對面，屬于標準的地鐵盤，而且高樓層戶型可以直接觀滇，距離斗南濕地公園很近，生態環境一流，另外項目和斗南花卉僅一路之隔，背靠亞洲第一的花卉產業，客源不用愁。

滇池瀾庭的顏值在線（效果圖）

二是產品對路、性價比突出，首先是滇池瀾庭的外立面顏值在線，配得上臨滇項目的身份，斷橋鋁合金門窗和雙層LOW-E中空玻璃、0.27的窗地比甚至可以媲美主城豪宅盤；其次是戶型也有滿滿的豪宅范，比如108平米的三房，采用了大平層項目流行的LDK一體化布局，從餐廚、客廳到6.8米的大陽臺拉通，絕非這個面積段小三房常見的局促體驗。

另外項目在公區和產品細節的打造上，體現出高標準的品質感，比如星級酒店式入戶大堂、約1.1萬方超大中庭景觀、架空層全齡社區空間等等，都是我們熟悉的豪宅項目配置。

滇池瀾庭架空層全齡社區空間已實景呈現