外地80后是昆明購(gòu)房主力，工作不穩(wěn)收入下降首選二手房

前不久，云南房網(wǎng)寫(xiě)了一篇文章，題目是《昆明應(yīng)理直氣壯地為全國(guó)蓋房子》，建議昆明市充分利用氣候、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)退休人群來(lái)昆明定居，卡位搶占旅居市場(chǎng)。

文章上線后許多人留言說(shuō)，昆明的住房大部分早就被外地人買(mǎi)走，用不著呼吁。的確，根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，購(gòu)買(mǎi)昆明新房的主力人群并不是昆明本地人，而是外地人，占比早就超過(guò)一半，但這些人絕大多數(shù)并不是許多人以為的省外旅居人群，而是在昆明定居、工作的非昆明戶(hù)籍人群。

昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)客群來(lái)源構(gòu)成（克爾瑞數(shù)據(jù)）

根據(jù)克爾瑞等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，昆明住宅購(gòu)買(mǎi)者中云南州市人群約占34%，省外人群約占27%，加起來(lái)占比超過(guò)60%。在剛剛過(guò)去的2月份，外地客戶(hù)甚至占到了總量的70%。但這六成以上的外地購(gòu)房者，絕大多數(shù)其實(shí)是80后，約占其中的40%以上。如果按年齡來(lái)劃分，30-40歲年齡段的外地購(gòu)房者買(mǎi)走了昆明三分之一的房子。

2月份昆明新房客戶(hù)來(lái)源及年齡構(gòu)成（克爾瑞數(shù)據(jù)）

業(yè)內(nèi)資深營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家說(shuō)，退休以后來(lái)昆明買(mǎi)房的人其實(shí)并沒(méi)有想象的那么多，占比不超過(guò)5%。在昆明買(mǎi)房的大部分外地人，不論戶(hù)籍在州市還是在省外，其實(shí)基本都已在昆明工作生活多年，往往是因?yàn)樽优�上學(xué)才在昆明買(mǎi)房，這是真正的剛需，所以這幾年昆明的“書(shū)包房”大多都賣(mài)得很好，就是這個(gè)原因。

按年齡段來(lái)說(shuō)，最小的80后今年也已經(jīng)有35歲，最大的已經(jīng)44歲，正好是子女上小學(xué)或初中的年紀(jì)，買(mǎi)房以后既解決戶(hù)口問(wèn)題又解決學(xué)位問(wèn)題，所以稱(chēng)為昆明的購(gòu)房主力人群。

昆明優(yōu)質(zhì)學(xué)位房十分暢銷(xiāo)（圖為過(guò)去兩年昆明銷(xiāo)冠樓盤(pán)書(shū)香云海）

但大量買(mǎi)房的外地80后基本都不在體制內(nèi)工作，大部分在企業(yè)就職，受昆明經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)增速的影響，在昆明的外地80后人群這兩年遭遇失業(yè)、降薪等威脅，購(gòu)買(mǎi)力受到很大影響，不得不從過(guò)去首選購(gòu)買(mǎi)一手房，轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)二手房。

統(tǒng)計(jì)顯示，昆明二手房的銷(xiāo)量在去年就已經(jīng)是新房的兩倍，今年，新房和二手房的銷(xiāo)售占比甚至達(dá)到3:7。之所以如此，除了新房面臨兌現(xiàn)、交付等一些列不確定風(fēng)險(xiǎn)，二手房看得見(jiàn)摸得著之外，價(jià)格是主要原因，今年1-2月昆明新房均價(jià)為13842元/平米，而2月份二手房成交均價(jià)只有9299元/平米，二者相差達(dá)4500元/平米，二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯。

昆明一手房和二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)（克爾瑞數(shù)據(jù)）

根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年昆明二手房的總體價(jià)格降幅超過(guò)20%，遠(yuǎn)超一手房，雖然從去年下半年開(kāi)始二手房降價(jià)速度放緩，基本穩(wěn)定在9000以上，但如果購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步萎縮，昆明二手房成交價(jià)格就有可能跌到9000元以下，這將嚴(yán)重威脅新房的價(jià)格穩(wěn)定。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，支撐昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要力量是外地來(lái)昆明工作的80后，可是昆明過(guò)去兩年經(jīng)濟(jì)增速很低，新增就業(yè)崗位少，薪酬水平下降，這既限制了外地在昆明的80后、90后人群的購(gòu)房能力，也造成昆明人口流入放緩，進(jìn)一步壓縮了房產(chǎn)接盤(pán)人群數(shù)量。

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