前不久，昆明市自然資源與規劃局一口氣公布了8宗土地的控詳規調整方案。這8宗土地原來都是商業用地，現在全部調整為住宅用地，只不過不是一般的住宅用地，調規方案中明確這些地塊將用于保障房建設。
8宗保障住宅建設用地分布在主城4個區，除了五華區外其他四區全部都有，位置大都不錯，基本在開發多年的成熟地段，當初都是作為商業配套用地，現在則作為配售性保障住宅建設用地。
昆明公布2024年配售型保障性住房地塊控規修改方案
關于配售型保障住宅，前不久云南房網曾作過專門報道，這是一種新的保障房，很可能價格很低，一旦投入市場，會搶占很大的剛需市場份額。
只不過昆明拿出來的8宗保障房用地由于原來都是商業用地，盡管位置不錯，面積卻不太大，8宗地加來也只有216畝，按最大容積率計算，可以建設41萬多平方米的建筑，大概四五千套房。
41萬平方米的住宅要說少也不算很少，相當于現在昆明至少一個半月的住宅銷售量，如果確實價格比較便宜，鑒于這批土地的位置都很好，有一宗甚至在滇池路金牛小區旁，收入相對較低的剛需人群肯定會優先考慮這些房源，而不是普通的商品住宅。
這正是昆明房地產市場正在以及將要發生的變化——面向普通剛需人群的市場供應正在不斷增加，無論是買房還是租房，都有不同層次的優惠房源提供。
以租房來說，最實惠的當然是公租房。根據昆明市公租房的定價規則，公租房的租金水平大概是市場同地段同類出租房的70%，價格確實很劃算。
如果你覺得公租房項目比較遠，中簽不容易，還可以選擇租住保障性租賃住房，也就是俗稱的“保租房”。保租房的租金比公租房略貴，但也只是市場價的85%，不過保租房的地段與配套大都很好，而且基本都是這兩年交付的新房。
子君村欣景花園的保租房
保租房的選擇余地就比較大了，雖然去年昆明市上市的保租房項目還不多，但未來幾年省市兩級國企計劃籌集、開發的房源至少有5萬套，從市中心到空港甚至陽宗海，幾乎覆蓋昆明各個片區。而且保租房大量上市后，租金水平還會進一步下降。
由于無論是公租房還是保租房，運營方基本都是國企，房源比較穩定，短租長租都可以，所以普通收入又有住房需求的人群如果不想買房，完全可以長期租住，而不必擔心中途被房東要求退租。因此，保租房的大量上市，很可能會進一步助長市場上剛剛出現的“年輕人不買房”風潮。
如果不想租房非要買房，昆明市也有不少廉價實惠房源可選，如果不排斥二手房，完全可以以比較實惠的價格淘到很好的房子，因為昆明市現在掛牌的二手房數量不斷刷新歷史紀錄，房價也不斷下跌，二手房的成交均價早就跌破萬元，單價在五六千的二手房比比皆是。
要是買新房，同樣有實惠房源，首先是以安居集團為代表的國企，去年來連續推出多個低價新盤，比如北市區的青年說、南市區的滇悅菁華苑、東市區白沙河片區的白沙理想居等，價格都比較低，單價基本在8000-9000元，有些甚至低于8000。預計今年安居集團和其他國企還會有類型項目推出。
白沙理想居現房發售，均價才8千多
接下來更值得關注的就是前文提到的，剛剛規劃調整的配售性保障房了，首批就有216畝土地，41萬平方米建面，后面還會繼續增加。如果沒有意外，這些配售型保障房項目多半也是昆明市的國企來干，
所以接下來的昆明市房地產市場的格局很可能是這樣的，普通剛需人群的住房需要，主要由本地國企來滿足，產品既有公租房和海量的保租房，還有價格實惠的保障型商品房。
其他開發商如果仍舊開發剛需類項目，靠性價比來爭奪市場份額，難度會非常大，因為剩余的市場蛋糕已經很小了。這樣一來，外來開發商、民營開發商就只剩下一條路可以走，就是開發改善型項目、高端項目，想辦法掙有錢人的錢。
這其實也是未來國內房地產市場發展的方向，即保障的歸保障，市場的歸市場。去年昆明的改善型項目、豪宅項目賣得不錯，市場份額占比達到歷年新高，也說明市場分化其實已經開始，商品房市場正在高端化、豪宅化。
類似柳岸曉風這樣的高端改善型項目，將是未來市場化住宅的主力
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