多年之后回頭來看，2023年可能是地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入下半場的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
2023年房地產(chǎn)真實(shí)購買力出現(xiàn)前所未有的萎縮，迫使行業(yè)加速出清，大量房企倒下、退市，房價(jià)也大幅度下跌，從而在根本上動(dòng)搖了不少人的房產(chǎn)信仰；
有破就有立，政策層面對(duì)房地產(chǎn)市場的支持力度卻也達(dá)到了空前寬松的程度，從打壓到支持，政策轉(zhuǎn)向徹底而干脆。
就昆明而言，2023年的房地產(chǎn)市場雖然并沒有背離大環(huán)境，但也有不少本地特色，其中一些企業(yè)和樓盤逆勢發(fā)力，成為市場上難得的亮點(diǎn)。
土地市場：全年成交同比有所回升，但仍不足高峰期的1/10
主城2023年各月商住辦土地成交情況（云南房網(wǎng)制）
據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，主城2023年總計(jì)上架28宗商住辦土地，總面積約1662畝，最終完成土地交易約1286畝，實(shí)現(xiàn)約64億元土地收入。這個(gè)數(shù)據(jù)雖然相比去年回升不少，但實(shí)際仍處在歷史低位。
主城歷年商住辦土地成交情況（克而瑞）
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城2023年土地成交量為近6年次低，僅有2019年巔峰時(shí)期的不到十分之一，待開發(fā)純新盤數(shù)量降至8個(gè)。
主城2023年涉宅待開發(fā)土地（云南房網(wǎng)制）
這批待開發(fā)涉宅項(xiàng)目中，一大半都是位置條件良好的優(yōu)質(zhì)地塊。
比如匯賢地產(chǎn)競得的鼓樓街道原逸天峰四期地塊、萬科競得的官渡文化生態(tài)新城會(huì)展板塊還有邦泰競得的呈貢核心區(qū)地塊，都位于城市發(fā)展熱點(diǎn)，開發(fā)條件良好，未來大概率走選擇走改善路線，進(jìn)而影響主城豪宅供應(yīng)格局。
新房市場：住宅全年成交約375萬方，均價(jià)在1.3萬拉鋸
主城2023年住宅成交量價(jià)（圖自克而瑞）
土地市場低迷，背后的根本原因是商品房市場低迷。
根據(jù)克而瑞市場數(shù)據(jù)計(jì)算，主城2023年全年住宅共成交375.14萬方，比2022年時(shí)的456.32萬方減少了81萬方。
所幸的是，在高端住宅成交成主力的銷售格局下，昆明主城2023年住宅銷售均價(jià)并沒有出現(xiàn)太大變化，年末住宅均價(jià)仍有在13715元/平，僅比2022年同期下降35元，幾乎可以忽略不計(jì)。
未來隨著主城新盤供應(yīng)減少，純新盤地塊中改善類項(xiàng)目占比變大，再加之主城仍能享受到的人口紅利，昆明房價(jià)應(yīng)該還是會(huì)穩(wěn)定在1.3萬/平的水平。
樓盤項(xiàng)目：TOP10門檻大幅降低，TOP10項(xiàng)目總銷售金額也在下降
市場規(guī)模萎縮，具體項(xiàng)目的表現(xiàn)也就不如往年，即便是頭部項(xiàng)目，銷售規(guī)模也下降了，比如TOP10樓盤的上榜門檻就比去年進(jìn)一步降低了，不到8億就能進(jìn)入TOP10名單，而去年要接近10億。
主城高層物業(yè)2022-2023年TOP10變化（圖自克而瑞）
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年主城高層、洋房和別墅三類住宅物業(yè)的TOP10上榜門檻均有所下滑。其中，下降最明顯的是高層物業(yè)，從2022年的9.76億元降至7.66億元，下降2.1億元，降幅約22%。
主城洋房物業(yè)2022-2023年TOP10變化（圖自克而瑞）
其次為洋房物業(yè)，TOP10門檻從2022年的3.04億元降至1.63億元，下降1.41億元。
主城別墅物業(yè)2022-2023年TOP10變化（圖自克而瑞）
別墅物業(yè)相對(duì)平穩(wěn)一些，門檻相對(duì)2022年僅下降了1700萬元。
另外，高層住宅、洋房和別墅TOP10項(xiàng)目的銷售總金額，較2022年分別下降了3%、43%和25%。
以上三組數(shù)字說明，即便是去年賣得相對(duì)比較好的項(xiàng)目，也度過了更為艱難的一年，但也有一批極有韌勁的企業(yè)和樓盤，頂在大浪最前排不退不讓，仍舊向市場輸出著正能量。
2023年昆明亮眼樓盤帶來的亮眼數(shù)據(jù)
綠城：提前400天全維度實(shí)景呈現(xiàn)，主動(dòng)為175平產(chǎn)品做升級(jí)
在2022年大多房企還在迷茫“躺平”之時(shí)，綠城就一心進(jìn)取積極擴(kuò)地，先后在雙塔連下兩子，為昆明帶來了鳳起蘭庭和柳岸曉風(fēng)兩大改善性標(biāo)桿項(xiàng)目。
綠城鳳起蘭庭將在2024年全面兌現(xiàn)
進(jìn)入2023年，綠城的雙塔雙子全面爆發(fā)，給市場小小秀了一把豪宅教父的真正實(shí)力。
鳳起蘭庭，作為綠城旗下的TOP級(jí)產(chǎn)品IP，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料選用、裝修標(biāo)準(zhǔn)和工藝細(xì)節(jié)等各方面展現(xiàn)出了頂級(jí)豪宅的兌現(xiàn)力，其主動(dòng)為175平建面段產(chǎn)品和泛會(huì)所做升級(jí)的做法，給市場留下深刻印象。
綠城柳岸曉風(fēng)中庭花園實(shí)拍
柳岸曉風(fēng)在交房前400天，就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)建筑立面、中庭花園、主入口大堂、架空層泛會(huì)所、地庫、地下光廳大半個(gè)園區(qū)的全維度實(shí)景呈現(xiàn)，把昆明高端產(chǎn)品的準(zhǔn)現(xiàn)房式購房體驗(yàn)“卷”到了新高度。
萬科500里實(shí)拍
萬科：市場越冷發(fā)揮越穩(wěn)
萬科的實(shí)力和穩(wěn)健作風(fēng)一直有口皆碑，但在樓市熱火朝天，高周轉(zhuǎn)流行的那些年，萬科的穩(wěn)健作風(fēng)并不那么顯山露水，但在去年，昆明市場好好領(lǐng)略了一番萬科的硬實(shí)力。
去年，萬科在昆明在售的4個(gè)項(xiàng)目有3個(gè)進(jìn)入昆明TOP10，其中賣了5年多已經(jīng)進(jìn)入尾聲的萬科城，依然寶刀不老，高居昆明樓盤銷售金額亞軍寶座，而萬科在南地區(qū)，確切來說實(shí)在滇會(huì)展板塊的深耕，也頗具氣象，萬科兩年前開始力推的七彩國際社區(qū)在萬科土地補(bǔ)倉后，也逐漸豐滿起來。
萬科公園城市實(shí)拍
去年最后兩個(gè)月，萬科分兩次拿地150畝，不僅進(jìn)一步充實(shí)了七彩國際社區(qū)的開發(fā)版圖，也大大提振了昆明市場的信心。
大華錦繡麓城實(shí)拍
大華：5萬/平的樓王，1.3萬/平奢裝，刷新昆明大平層記錄
在大華出現(xiàn)以前，可能不太會(huì)有人相信，一家外地房企能把本地城改干的這么溜，但來自上海的大華卻做到了。如今，進(jìn)入云南不過7年的大華集團(tuán)手里，項(xiàng)目土儲(chǔ)已高達(dá)8千畝，在所有入滇房企中名列前茅。
但2023年的大華集團(tuán)，不僅進(jìn)一步展示了自己開發(fā)城改項(xiàng)目的兌現(xiàn)力，還在昆明豪宅市場上留下了濃墨重彩的一筆。
去年體現(xiàn)大華城改實(shí)力的典型項(xiàng)目是大華錦繡麓城，錦繡麓城無論是在交房前配套學(xué)校開學(xué)招生，還是年底住宅提前交付，以及交房即交證，都是大華這幾年在昆明“標(biāo)準(zhǔn)操作”；
大華翠湖映入戶大堂（背景墻造價(jià)高達(dá)50萬）
大華去年在昆明豪宅市場上的驚艷之作是翠湖映，這個(gè)項(xiàng)目不僅重新刷新了昆明老牌富人區(qū)——翠湖片區(qū)的豪宅格局，還打破了昆明高層住宅的價(jià)格天花板。全部就翠湖映推出了裝標(biāo)達(dá)1.3萬/平米的樓王，市場售價(jià)高達(dá)5萬/平米，樹立了昆明豪宅新標(biāo)桿。
海榮瀾庭首開一個(gè)月即封頂
海榮滇池瀾庭：首開當(dāng)月成就區(qū)域三冠王
海榮集團(tuán)入昆首作滇池瀾庭，從拿地到開盤、封頂再到實(shí)景園區(qū)開放，速度快到讓同行也驚訝。
開發(fā)進(jìn)度快，一方面說明開發(fā)商資金實(shí)力有保障，另一方面則能以最快速度讓滇池瀾庭以產(chǎn)品說話，以產(chǎn)品贏得市場，果然，在去年9月項(xiàng)目首開時(shí)，當(dāng)月滇池瀾庭的銷售套數(shù)、僅售面積和銷售金額就全部排在呈貢所有項(xiàng)目中的第一位。
作為新開發(fā)商入昆首作，滇池瀾庭的表現(xiàn)令人刮目相看。
北大資源頤和1898去年又完成2200套交付任務(wù)
北大資源頤和1898：2200套房源品質(zhì)交付
北大資源頤和1898是會(huì)展片區(qū)的資源稀缺型項(xiàng)目，擁有這個(gè)板塊少見的洋房。由于種種原因，頤和1898一度在市場上沒有發(fā)聲，但項(xiàng)目建設(shè)并未止步，去年底兌現(xiàn)了三批次2200套房源交付的承諾，最后推向市場的洋房也以準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)呈現(xiàn)，成為好產(chǎn)品好項(xiàng)目自己會(huì)說話的最好范例。
金地都會(huì)風(fēng)華效果圖
金地都會(huì)風(fēng)華：24小時(shí)透明工地
去年底，金地商置獨(dú)立操盤后全新推出的金地都會(huì)風(fēng)華，推出了一項(xiàng)令市場和同行驚訝的舉措——工地24小時(shí)直播，透明化施工。這相當(dāng)于把自己的建設(shè)過程全天候展現(xiàn)給外界，每個(gè)人都有可能成為項(xiàng)目的外部“監(jiān)理”。
這種做法看似激進(jìn)，但卻正好解決了金地都會(huì)風(fēng)華的營銷痛點(diǎn)，因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)全新包裝、全新操盤的“老”項(xiàng)目，只有這種全曝光式的做法，才能重塑形象。而且這也顯示出金地商置對(duì)自己操盤能力的信心。
保利天珺實(shí)拍
保利天珺：首開勁銷4億，逆市仍能創(chuàng)紀(jì)錄
去年底面世的新貴——保利天珺，以首開當(dāng)日勁銷4億的成績，刷新主城近幾年新開盤銷售紀(jì)錄的數(shù)據(jù)，給市場帶來穿越周期的振奮與鼓舞。
正是上面這些2023年逆勢而行的市場勇者，給2024年的市場帶來了觸底反彈的信心。
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