觀點網 1月14日，萬科內部發布組織調整和人事安排，成立商業事業部。
萬科7大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部，由原南方區域首席合伙人孫嘉出任商業事業部首席合伙人。
丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問；王海武擔任商業事業部核心合伙人；2023年加盟萬科集團的周軼群，接任南方區域首席合伙人。
萬科方面表示，公司一直堅持開發經營服務并重的戰略，此次組織調整和人事安排是匹配戰略發展需要。
一方面，消費類基礎設施REITs試點為商業業務迎來重要發展機遇，通過商業版塊的一盤棋建設和強化團隊管理力量，以更好地抓住機會。
另一方面，開發業務在當前市場嚴峻挑戰下，更需要以大江大海的開放心態，不拘一格用人才。
“大江大海”風浪再起
“大江大海”計劃起源于2019年初，由萬科董事會主席郁亮親自提出。
據郁亮透露，大江大海計劃最早始于上海區域向總部匯報組織重建工作時提到的“活水計劃”，區域內有些職位空出，可以讓區域內的人流動起來，“我說那為什么不是大江大海呢？不只是區域內流動，區域內的水不就是一個溪水嗎，為什么不是大江大海呢？”
“大江大海”計劃提出的第一年，萬科進行了將近30位城市總經理的崗位調動。
正是在2019年5月，萬科CFO孫嘉調任南方區域首席執行官，并成為萬科集團高級副總裁。
四年多時間過去，“大江大海”風浪再起，而人事調動背后的深層邏輯，往往在于相應板塊和業務的發展情況。
早在2021年，萬科執行副總裁、首席運營官王海武被調任印力集團總裁。彼時萬科給出的說法是，做大做強某項業務時，通常會采取“人才先行”策略。
通過萬科這兩次“遣將”，可以發現王海武和孫嘉頗有共同之處。
首先是過往業績經過檢驗，二人分別執掌過萬科中西部和南方區域；其次，這也代表著資歷深厚，足以在商業板塊的整合過程中穩定軍心。
最為重要的是二人都具備商業方面的履歷。
萬科從2010年開始進軍商業地產，東莞成為首批試水城市，2013年，東莞萬科首個商業項目亮相，而王海武早年先后擔任東莞萬科財務管理部經理、副總經理、總經理，連續多年奪下東莞樓市銷冠。
無獨有偶，孫嘉也是萬科較早開始探索和實踐經營性業務的前線管理者之一，在上海任職期間開發和運營了多個商業綜合體。
同時，孫嘉在資產交易方面也有較豐富經驗，與多個投資基金、國有企業有過成功合作。
印力整合與REITs大潮
財報顯示，萬科2023上半年經營服務業務繼續增長，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。
其中，物業服務、物流倉儲、租賃住宅和商業地產的收入（含非并表項目）增速分別為12.2%、17.0%、10.6%和7.3%。而印力管理的商業項目營收27.4億元，占萬科商業總營收63.7%。
截至報告期末，萬科累計開業203個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建筑面積1118.3萬平方米，較上年同期新增76萬平方米；規劃和在建商業建筑面積為381.2萬平方米。
印力方面累計開業73個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建筑面積699.5萬平方米；規劃中和在建商業建筑面積為86.2萬平方米。此外，印力管理的商業項目2023上半年整體出租率為94.7%，同比提高2個百分點。
根據2023年6月印力商用置業有限公司披露的公司債發行文件，近三年發行人實現凈利潤58977萬元、55161萬元和48173萬元，歸母凈利潤58364萬元、50043萬元和30271萬元。
根據后來的REITs發行文件，2023年上半年該公司凈利潤2454.92萬元，據印力方面表示，凈利潤下滑主要與新開業自持的商業物業有關。
早在2021年初，郁亮在萬科內部年會上就強調“一個集團、形成合力”。在2022年年末，萬科將區域BG的49個商業項目委托由印力管理，總體量達200萬平方米，以“印象系”進行統一命名與運營。
雖然印力目前仍為萬科的非并表單位，財報上屬于“長期股權投資”，所產生的收益也是“投資收益”，但經過公司架構層面一系列調整，標志著萬科原有商業大盤子與印力業務的走向“并線”。
與業績數字相比，萬科過去一年在商業領域的亮眼之處在于打開了消費類基礎設施REITs。
2023年10月26日，深交所正式受理中金印力首只消費基礎設施REITs，底層資產為杭州西溪印象城。后者是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，估值39.59億元，目前已獲得證監會準許注冊。
“杭州西溪印象城REITs只是一個開始，萬科商業版圖基本覆蓋了商業領域的所有部分，這些項目中大家比較熟悉的有印象城購物中心，也包括很多社區商業，以及歷史文化街區等非標商業。”丁力業在2023觀點商業年會上強調，未來會通過REITs擴募，讓更多商業項目走向公共市場，“公募REITs是商業地產循環最后的也是最關鍵的一步。”
此外，印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎設施的投資，擬投向5個改擴建或新建購物中心項目。也就是說，不超過10%的凈回收資金可用于補充發起人（原始權益人）流動資金等。
因此，一部分聲音認為，印力REITs發行更多意義在于盤活商業資產、減輕后續投資壓力，而非獲得資金幫補萬科流動性壓力；另一部分聲音則從“算總賬”角度出發，在“開發經營服務并重”的背景下，總歸是萬科系歸攏了現金——這或許正是整合印力的潛在意義。
新年伊始，商業事業部掛牌成立，孫嘉、丁力業、王海武組成的萬科商業“鐵三角”或許會帶來新的化學反應。
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