觀點網 在沒有健全的政策出臺之前，城市更新改造像是一場需要超長待機的游戲，各方“玩家”互博，力求自己的蛋糕是最大的。

12月18日，南山區南頭街道南苑新村項目行政征收辦公室正式揭牌，意味著這個深圳核心地段的舊改項目獲得實質推進，業主回家終于迎來“倒計時”。

觀點新媒體了解到，南苑新村舊改項目自2010年立項以來，如今已等待了13載有余，其作為鵬城早期推進的城市更新項目，進展過程與同期項目一樣，需要不斷破關。

十三年等待

說到深圳南山，最先想起的要么是招財進寶的粵海街道、要么便是星羅密布的寫字樓以及內地最“豪”的深圳灣一號。

但在鱗次櫛比的高樓背面，南苑新村猶如錦衣身上的一塊“補丁”，殘磚碎瓦的現狀與周圍林立的樓宇形成極大反差。

經查閱，該舊改項目位于南山區南頭街道，臨近地鐵1號線桃園站。小區前身是由深圳南山金城地產于1983年開發建設而成，共49棟樓，1310戶居民，建筑群的整體面貌為6層高的住宅，并帶有少量的商配。

據悉，南苑新村舊改早期是由深圳金暉地產進行申報，獲得了項目立項批示，并與木頭龍、海濤花園、金鉆豪園、鶴塘小區等項目一同被列為《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃，系深圳城市更新首批8個舊住宅小區改造項目。

金暉地產是萬科與金暉集團合資成立的公司，萬科持有80%股權。隨后，萬科全面收購了金暉集團手中剩余的金暉地產20%股份，從而完全擁有了南苑新村舊改項目所有權。

光從“入列”到“專規”落地，項目就用了9年時間。

2019年7月，南苑新村的簽約進度超過95%，并在同月深圳市規土局南山管理局公布了南苑新村城市更新單元專項規劃（草案），專規的公示意味著項目將邁入實際建設階段。

但專規落地并未實際推動項目的進程，反而因為諸如簽約受阻、“釘子戶”、信訪等種種問題導致進展遲緩，使得整個項目超長待機，一等便是13年。

廣東省三舊改造協會副會長、深圳合一城市更新集團董事長羅宇指出,南苑新村城市更新項目核心難點還是在于老舊小區的拆遷難。

“深圳作為移民城市，與同樣搬遷戶數量眾多的城中村不同的是，老舊小區居民群體形成的是陌生人社會，達成“雙百”的難度是各大城市更新類型中最難的。”

觀點新媒體了解到，在城市更新條例未出臺的很長一段時間里，深圳舊改項目一直設定了較高的拆遷標準條件，要求簽約面積與簽約人數占比都達到100%才能進行。

因此，大部分項目無法進入實際操盤環節，停留在周而復始的簽約談判之中。同時，這也變成少數“留守戶”有了議價的空間。

特別是簽約面積與人數的“雙百”要求，已經成為南苑新村、木頭龍、蔡屋圍等城市更新項目能否順利實施的共同難題。

在實際操作中，由于利益訴求多樣化，要想獲得100%業主同意的補償安置方案十分困難，往往導致開發商與拆遷戶之間多次反復談判，那些最后的“留守戶”們會提出越來越高的要價，使得局勢陷入僵持。

這場舊改蛋糕的“博弈”，隨著2021年3月全國首個城市更新立法《深圳經濟特區城市更新條例》的正式實施而終結。

該條例打破了以往的“雙百條例”，引入了“個別征收+行政訴訟”制度。也就是說，拆遷不再要求100%業主同意，只要滿足“單95%”即可進入行政調解；在達到“雙95%”時，遵循先協商、后行政調解的根本原則后，可進行行政征收。

對于“單95%”的指標，南苑新村舊改早在2021年9月就曾披露過簽約率已達到98%。然而，由于彼時條例還處于摸索階段，無法立即應用于該項目。

此外，條例還對大額“索賠”要求進行了限制，擬通過市場化、行政調解的方式降低部分簽約困難戶對改造的期望，實現項目的自主簽約。對于達到拆遷條件但調解失敗的項目，將面臨行政征收的措施。

12月15日，深圳南山土規局發布了《深圳市南山區南頭街道南苑新村城市更新單元房屋征收提示》，宣告南苑新村的舊改進入行政征收階段。這也意味著，即使政府介入調解，“留守戶”們仍然沒有放棄爭取更大的改造回報。

羅宇向觀點新媒體補充道：“雖然深圳通過全國首部地方城市更新條例建立了零星征收模式，但從實踐中來看，從征收程序啟動到實際完成依然需要一年左右，這還不含征收引發的行政復議或行政訴訟程序。”

在他看來，南苑新村舊改雖然正式進入征收，但不意味著就進入實質性的重建階段。行政調解作為行政征收的前置程序之一，在開發商與業主拆遷談判僵持不下的情況下，以政府的公信力背景以及作為城市更新政策法規制定者的角色介入，有助于引導乃至促進雙方達成簽約。

轉向長三角

萬科自2006年開始參與全國范圍內的城市更新項目，其中僅在南方區域就擁有77個舊改項目。然而，這些本應成為第二增長點的舊改項目，面臨著復雜而棘手的問題。

萬科深圳南苑新村項目的超長待機，只是舊改難局的一個縮影。

背后考驗的是舊改操盤方運營水平、融資能力、現金流管理等內功，不僅要處理項目前期孵化的各自因素，還要面對獲批入列、專項專規、國土證件的漫長期限，更需要投入大量的資金進行沉淀以及與“原住民”簽約。

所有這些因素都導致了舊改項目資金回籠的難題，因此也難怪深鐵大股東幫助萬科，首要解放的就是來自舊改板塊的壓力。

但好的一面是，萬科南方大部分舊改資源集中在深圳，且深圳已經逐步建立較為完善的舊改法規體系，因此該司在鵬城的舊改進度整體相對通暢。

據觀點新媒體不完全統計，萬科集團在深已儲備城市更新項目超三十個，接近南方區域總數的一半。這其中，已經獲批入列的計劃項目二十余個，主要集中在南山、寶安、光明、龍崗、龍華等區。

中期數據顯示，萬科于深圳在建的9個項目中，有5個來自舊改孵化。同時，預計開發項目還包括福田工改項目——深圳三星工業區項目一期和二期。

近年來，萬科為規避深圳土地市場的競爭鋒芒，基本“不樂意”從土地市場中分一杯羹，專心激活在手的舊改項目。以今年入市項目為例，除了合作項目以外，就是來自龍崗龍埔片區舊改轉化。

今年1-11月，萬科仍未在深圳公開土地市場中獲得土地儲備，今年對大灣區的投資主要圍繞東莞開展，也以舊改項目為主。該司已累計在大灣區新開項目7宗，其中東莞4宗、廣佛中各一宗。

觀點新媒體統計得出，截至目前，萬科今年已累計獲取新項目38個，均位于一二線城市，權益計容規劃建筑面積329.2萬平方米，權益地價總額約503.8億元，平均權益比例60.89%。

投資區位主要集中在長三角區域，已經累計新增項目18個，城市以上海、杭州為主，輻射合肥、昆山、南京、寧波、蘇州，對應權益計容建面128萬平方米；其次為中部及西南區域，權益計容建面109萬平方米。

不難看出，萬科今年的投資策略與眾企業保持一直，聚焦于一二線的高能級城市，拿地金額占比95.6%。

值得一提的是，隨著近期京滬樓市政策優化，京滬市場預期好轉或有望對銷售提振形成一定支撐。

此外，根據最新的萬科經營簡報情況來看，銷售端相較去年繼續保持承壓態勢，且短期內的階段性承壓仍無法避免。

1-11月，該司已累計實現合同銷售面積2209.2萬平方米，合同銷售金額3431.4億元，不及去年同期水平，兩項數據分別按年下滑5.7%、9.0%。

以往房企在年終均開啟業績“沖刺”，單從11月的情況來看，萬科年終搶收初顯成效，實現單月銷售金額增速同比轉正，實現合同銷售金額307.0億元，按年微增0.9%。

據悉，“雙十一”期間，萬科多城項目開啟購房優惠政策，具體營銷活動涉及“無理由退定”、購房送金條、車位減免、直降優惠。其中，深圳萬科未來之光項目也在今年三季度，推出部分樓棟、房源的特價項目，單房優惠幅度在60萬上下。

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