觀點網 自2016年首次亮相以來，CMBS作為一種創新融資渠道，在國內市場愈發受到房企青睞。而華潤置地更是該融資渠道的深度“踐行者”。

華潤置地的商業資產證券化起步時間并不算早，首單發生在2020年“雙11”。

其大膽嘗試將成都萬象城實現證券化，不僅開拓了資金來源，更為其資產流動性注入了活力。自那以后，該司持續提速商業資產證券進程，至今已成功退出資產高達346億元。

現如今，在華潤商業資產REIT獲批的8天后，華潤置業已經“迫不及待”的對旗下資產情況進行梳理調整，提前為擴募做好準備。

擴募準備

目前關于華潤商業資產REIT的具體上市時間還未確定，但華潤置地已然開始為該REIT尋覓擴募資產。

12月4日晚間，華潤置地發布關連交易公告，涉及收購目標公司的49%股權事宜。公告指出，華潤置地擬向華潤信托、華威永盛收購華潤置地昆山公司49%股權。

根據雙方簽訂的股權轉讓協議，這筆交易的總代價約為人民幣10.07億元。收購完成后，華潤置地昆山公司將成為華潤置地旗下全資控股公司。

查閱公司信息得知，持有華潤置地昆山公司49%股權的企業為深圳紅樹林創業投資有限公司，后者是華潤信托全資附屬公司。

或許在昆山萬象匯相關項目的開發建設之初，華潤置地就將項目股權質押給同體系公司，以換取更有優勢的開發貸款，并在后續項目盈利穩定后再將股權贖回。

華潤置地昆山公司持有的昆山萬象匯項目，是位于中國江蘇省昆山市核心區的TOD物業。目前經營狀況持續向好，已成為輻射昆山全市的城市級購物中心，資產質量較優。

據悉，昆山毗鄰上海虹橋，是滬蘇寧經廊道上的重要節點城市，堪稱“蘇州東大門。2012年，華潤置地以11.2億元的高價拿下昆山虹橋路前進路地塊，計劃建設華潤國際社區以及華潤昆山萬象匯。

昆山萬象匯自2019年11月開業，項目總規模1.7萬平。開業當天就已實現綜合開業率97%，吸引客流量22.6萬人次，完成零售額2282萬元。其中，項目開業的品牌數量、零售額、客流量均創彼時萬象匯產品系的新高。

公開資料顯示，到了2021年昆山萬象匯的銷售金額就已達到15億元，項目的經營利潤率最高達60%，并且常年保持滿租水準，因此項目業績已趕超城市同等的其他購物中心項目。

而對于本次協議轉讓的目的，華潤置地坦言昆山萬象匯項目商業條件優越、經營情況良好，預計未來可作為消費基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)擴募的優質資源儲備，將進一步貢獻資產退出利潤及現金流。

觀點新媒體查閱，這是該司首次在公告中，公開表示收購項目公司股權是為了REITs擴募做儲備。

從股權價值上看，本次交易的49%的股權對價是10.07億元。粗略計算認為，昆山萬象匯的100%股權對價便是20.55億元。于此同時，華潤商業資產REITs的底層資產青島萬象城的估值已來到82.02億元。

總的來看，考慮到首批消費基礎REITs，各企業均拿出了旗下“最”為優質的資產，而優質的屬性同樣要是擴募資產的標簽。故此，有著不錯的業績表現及區位優勢的昆山萬象匯，被納入REITs擴募儲備也在情理之中。

有意“變輕”

盡管國內公募REITs在商業地產層面尚待首發，但房企資產證券化的步伐已然有了成熟路徑，主要來自它們手中的兩大工具——CMBS與類REITs。

其中，CMBS系債務型證券化產品，它是通過對商業地產抵押貸款進行打包、分級后發行的一種債券。而類REITs是指那些在功能和結構上類似于REITs，但并不完全符合REITs定義的產品。

這兩種證券化融資工具呈現長融資周期、靈活的運用空間和更低利率成本等特點，相較傳統融資手段而言，無疑是一股清新的資金活水。

而在CMBS與類REITs的比較中，CMBS以其輕便高效的發行流程更受企業青睞。由于CMBS發行無需將底層資產進行剝離，因此省去了成立合伙企業、處理股權轉讓等繁瑣步驟，從而使得發行過程更為迅速便捷。

這一優勢在華潤置地的資產證券化實踐中得到了切實體現，該司已發行的資產證券化產品中，CMBS項目占據了目前已發行總額的超6成以上。

據觀點新媒體觀察，華潤置地在資產證券化雖然起步較晚，但發展速度快，資產證券化規模大。已發行的底層資產以成熟的購物中心為主，商辦項目為輔，產品系包含萬象城、萬象匯以及華潤大廈。

數據來源：觀點指數整理

截至目前，華潤置地已實現旗下11宗商業資產的證券化，累計實現融資346.45億元。其中，CMBS產品金額為210.06億元，類REITs產品金額為115.38億元，二者占比分別為66%、33%。

兩產品的融資均價表現上，CMBS項目平均融資金額33.01億元，類REITs則是28.84億元，二者之間的差距并不大。

觀察華潤置地的資產證券化發展脈絡，目前做大類REITs項目比重意圖明顯。這種從CMBS到類REITs的戰略轉型的背后是籌集更多資金，實現公司更“輕”的發展。

而這一轉變相當于企業角色的一次轉身，即從項目“東家”到資產“管家”的轉變，也標志著華潤置地在商業資產運營模式上的一次變革。

據此前觀點新媒體報道，11月27日，華潤置地通過掛牌轉讓其沈陽分公司100%股權，將已有的沈陽鐵西萬象匯CMBS改道至類REITs。

除了還在“改道”的沈陽鐵西萬象匯，華潤置地旗下的杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城三個項目均已完成所有權變更，實現類REITs渠道退出。

通過資產證券化的手法巧妙“做輕”重資產之后，憑借釋放資金流動性，華潤置地正不斷拓展其商業版圖。截至2023年上半年，該公司已在全國66個城市成功運營67座購物中心，并正積極籌建57個新項目。

這些購物中心不僅為華潤置地帶來了源源不斷的租金收入，并且有效支撐了該司的發展。據中期財務報告顯示，其經營性不動產業務表現出色，光購物中心租金收入就高達86.4億元人民幣，同比增長39.5%。

得益于經營性不動產和輕資產管理業務的增長，華潤置地在今年上半年實現了逆市增長的收入和利潤。

可以說，購物中心穩定的現金流成為了該司業績的堅實“護城河”。而疾行在商業資產證券化道路上的目的也很明確，即空出更多來自“資金”的手，抓住做大自身優勢業務的機會。

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