觀點網 近期東方雨虹難言平靜，它因裁員降薪及員工喊話退還股權激勵本金等事項被推到輿論中心。而此前斥資拿下的地塊，如今也開始受到關注。

以40億元拿下北京豐臺地塊即將“滿月”之際，東方雨虹卻宣布以47.5萬元將項目公司95%轉讓了。

東方雨虹11月16日發布公告稱，公司下屬全資子公司虹曦置業于近日競得北京市豐臺區一宗居住用地，并設立全資子公司虹豐置業（“目標公司”）作為該用地建設主體。目前，虹曦置業擬向蘇州竹輝轉讓虹曦置業持有的虹豐置業95%股權，轉讓價格為47.50萬元。

本次交易完成后，虹曦置業將持有虹豐置業5%股權，蘇州竹輝將持有虹豐置業95%股權。

而據企查查顯示，受讓方蘇州竹輝的四名主要人員劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產旗下公司任重要職，這也坐實了外界關于接盤方為中海的猜測。

當然，對于“接盤”一說或許還不太準確，更多市場人士猜測東方雨虹當初就是作為中海的“馬甲”公司進行的拿地，現在只是將這一層關系捋順而已。

截至發稿，中海方面并未就上述事項明確回應觀點新媒體。

中海浮出水面

事實上，東方雨虹上月拿地之后第二天（10月19日）就刊發公告稱，擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關系。

而從此前網傳的該地塊報名和參拍企業情況來看，除東方雨虹之外，還包括華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恒、城建等七家企業，彼時猜測就認為，最終“客戶”大概率也將在這七家中脫穎而出。

果不其然，在最新的轉讓公告中，中海浮出了水面。

據觀點新媒體此前報道，東方雨虹此次轉讓的項目位于北京市豐臺區南苑棚戶區改造一期項目A地塊東區，10月18日，東方雨虹在與上述多家房企的搖號中勝出，成交金額達40.135億元，溢價率15%，住宅樓面價約48900元/平方米。

該宗地起始價34.9億元，建控規模82061平方米，土地面積34192.126平方米，為R2二類居住用地，住宅用地容積率2.4、控高45米，銷售指導價78000元/平方米。

拿地兩天后，東方雨虹于2023年10月20日設立了虹豐置業作為該用地建設主體，注冊資本42億元，但其中已實際繳納注冊資本僅50萬元。

因而此次新公告中表示，交易的定價依據為：本次交易按照目標公司虹豐置業2023年10月31日賬面凈資產50萬元的95%作為最終股權轉讓價格，金額為47.50萬元。

交易完成后，虹豐置業合計42億元的注冊資本中，東方雨虹旗下虹曦置業按照5%持股比例，認繳出資額2.1億元；受讓方蘇州竹輝則按照95%持股比例，認繳出資額39.9億元。

公告還表示，本次交易除了將虹曦置業所持目標公司95%股權轉讓給蘇州竹輝外，還一并轉讓該等股權所包含的各種股東權益，該等股東權益指依附于轉讓股權的所有現時和潛在的權益，包括目標公司所擁有的全部動產和不動產、有形和無形資產。

很顯然，東方雨虹只是充當了“馬甲”作用，項目實際操盤方則是這次的接盤企業，而可以一次性出資達40億元的蘇州竹輝是什么來頭？

據觀點新媒體查詢，蘇州竹輝由菱華工程有限公司持有100%股權， 法定代表人為劉慧明，其余高管包括董事兼總經理楊智宇、董事李濤、監事戴超。

企查查則顯示，劉明慧當前擔任124家企業的法定代表人等職務，其中就包括中海發展（蘇州）有限公司、中海海嘉（威海）地產有限公司、中海海納（蘇州）房地產有限公司等，含有“中海”字樣的企業約70家。

此外，楊智宇則在中海地產（蘇州）有限公司任職董事兼總經理，并顯示為中海集團高管；李濤則出任中海海納（蘇州）房地產有限公司、中海發展（蘇州）有限公司的董事，及中海地產（無錫）有限公司監事；戴超同樣在中海旗下多家企業任職董事及監事，顯示為中海集團及中海地產高管。

看起來，中海或許正是東方雨虹40億元北京豐臺地塊的真正操盤方，出資額39.9億元。

公告還顯示，截至2023年9月30日，收購方蘇州竹輝資產總額66.29億元，負債總額為41.72億元，凈資產24.57億元，2023年前三季度實現營業收入147.47萬元，營業利潤534.14萬元，凈利潤422.05萬元（2023年前三季度數據未經審計）。

另據觀點新媒體了解，早在2017年10月及2019年3月、4月，蘇州竹輝曾分別在蘇州連續拿下商住地，當時市場均表示這家公司實際代表中海地產進行拿地。

以2019年4月底成交的蘇園土掛（2019）02地塊為例，蘇州竹輝以總價35.64億元、溢價率37.67%競得該地塊，折合樓面價3.03萬元/平方米。次年地塊上所興建項目命名為“中海明耀華庭”。

合作新思路

東方雨虹拉來“合作方”的做法并不讓人意外，畢竟其拿地后就曾表示，公司不涉及房地產開發業，仍致力于新型建筑防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域。

而且結合其10月19日公告所言“擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩定深度的業務合作關系”，不難看出，其計劃中的“長期穩定深度”合作的業務更多還是在建筑防水材料方面，拿地只是與“客戶”互幫互助的新手段。

作為國內“防水一哥”，東方雨虹與房地產建筑商、開發商等都存在密集業務往來。

觀點新媒體查詢東方雨虹官網，早在2019年3月，該公司就表示相繼獲得碧桂園、鴻坤地產、建業地產、美的置業、中海地產、時代中國等供應商榮譽認可。同年6月，中海地產成立40周年以來召開的首次A級供應商大會，東方雨虹則獲授予“中海地產2018年度A級集采供應商”稱號。

因而從這個邏輯看，開發商在拿地時多了一個“馬甲”，而東方雨虹與客戶實現了深度捆綁。“本次交易有助于進一步提高公司資金和資源利用效率，有助于與客戶建立長期穩定深度的業務合作關系。”東方雨虹這樣評價這次豐臺地塊的轉讓。

至于是否符合拿地資格，會不會被合作方“放鴿子”等風險，東方雨虹應該都有過充分的評判，否則它今年不會如此積極地出現在土拍市場上。

觀點新媒體此前報道顯示，今年6月以來，東方雨虹已經數次出現在北京土拍市場中。

如今年6月1日開拍的北京順義新城19-69地塊、順義新城6001地塊，分別吸引45家、36家房企報名，這也是北京土拍歷史上為數不多超20家房企報名的盛況，東方雨虹就參與其中。

之后是6月14日，東方雨虹與海門海泰以聯合體的形式參與了海淀雙新村003-1地塊和004-1地塊爭奪，這2宗地塊也都屬于“當紅炸子雞”，報名企業及聯合體分別達30家、31家。

隨后，東方雨虹又與“綁定”的海門海泰參與了6月16日土拍，競爭經開區亦莊新城X47R1地塊，該宗地報名企業數量達31家。

7月20日，東方雨虹參與了昌平沙河高教園區地塊的爭奪，該地塊吸引25家房企（聯合體）報名。

有相關統計顯示，上述6宗地塊起拍價共計約212.05億元，參拍地塊需支付的保證金總額達42.6億元。

而且東方雨虹為了保證項目不會砸在自己手中，其參與的意向地塊都有一個共同點，則是不愁賣，無論是地塊本身還是后期項目建成后的銷售階段。

據悉，是次出讓的豐臺地塊銷售指導價為7.8萬元/平方米，附近2.3公里的新盤森與天成，銷售指導價為8.3萬元/平方米，另一不遠處的項目建發璟院指導價為8.3萬元/平方米。相比之下，新成交地塊在價格上具有一定優勢。

這似乎給東方雨虹的合作打開了新思路。

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